Hiểu biết về xu hướng đương thời trong giá nhà và quyền sở hữu nhà ở

Sự bùng nổ về giá nhà đã được biết đến trong cả thế kỉ, nhưng cơn sốt hiện nay thìđộc nhất vì sự lan tràn của nó. Bùng nổ giá nhà gây ấn tượng sâu sắc từ những nămcuối thập kỉ 90 ở Úc, Canada, Trung Quốc, Ấn Độ, Ai-len, Ý, Hàn Quốc, Nga, Tây BanNha, Anh, Mĩ và các quốc gia khác. 2 Ở đó dường như không có tiền lệ trước đó vềnhững bùng nổ ấn tượng xảy ra ở nhiều nơi cùng một lúc.Trong phạm vi liên bang Mĩ, cuộc bùng nổ hiện tại khác những bùng...
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Hiểu biết về xu hướng đương thời trong giá nhà và quyền sở hữu nhà ở HIỂU BIẾT VỀ XU HƯỚNGĐƯƠNG THỜI TRONG GIÁ NHÀ VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở Tác giả: Robert J. Shiller Tháng 10-2007 1HIỂU BIẾT VỀ XU HƯỚNG ĐƯƠNG THỜI TRONG GIÁ NHÀ VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở Tác giả: Robert J. Shiller Tháng 10-2007Bài luận này xem xét một phạm vi rộng các luận cứ liên quan đến sự bùng n ổ tronggiá nhà hiện nay và cân nhắc việc này có ý nghĩa như th ế nào trong giá nhà t ương laivà nền kinh tế. Bài viết không giải thích sự bùng nổ dưới góc đ ộ nh ững đi ều c ơ b ảnnhư việc thuê mướn hay chi phí xây dựng. Một lí thuyết tâm lí h ọc đ ặc tr ưng cho s ựbùng nổ khi nó diễn ra là bởi vì cơ chế phản hồi máy móc hay sự lan truyền xã h ộikhuyến khích quan niệm nhà ở như một cơ hội đầu tư quan trọng, khớp v ới lu ận c ứhơn.Robert J. ShillerQuỹ Cowles tài trợ cho nghiên cứu kinh tế30 đại lộ HillhouseNew Haven CT 06520-8281203 432-3708Robert.shiller@yale.edu 2 Hiểu biết về xu hướng đương thời trong giá nhà và quyền sở hữu nhà ở1Sự bùng nổ về giá nhà đã được biết đến trong cả thế k ỉ, nhưng c ơn s ốt hi ện nay thìđộc nhất vì sự lan tràn của nó. Bùng n ổ giá nhà gây ấn t ượng sâu s ắc t ừ nh ững nămcuối thập kỉ 90 ở Úc, Canada, Trung Quốc, Ấn Độ, Ai-len, Ý, Hàn Qu ốc, Nga, Tây BanNha, Anh, Mĩ và các quốc gia khác. 2 Ở đó dường như không có tiền lệ trước đó vềnhững bùng nổ ấn tượng xảy ra ở nhiều nơi cùng một lúc.Trong phạm vi liên bang Mĩ, cuộc bùng nổ hiện tại khác những bùng n ổ trước đó vì nómang tính quốc gia hơn địa phương. Trong cuộc bùng nổ hiện tại, những vòng kh ứhồi liên tiếp của bùng nổ giá nhà địa phương rốt cuộc trở thành bùng nổ quốc gia.Cuộc bùng nổ đầu tiên bắt đầu vào năm 1998 với giá nhà th ực (đã đi ều ch ỉnh l ạmphát) tăng vượt trội mười phần trăm trong một năm tại bờ biển tây, tại những thànhphố quyến rũ San Diego, Los Angeles, San Francisco và Settle. Cơn sốt chớm nở lúc ấychỉ thu hút sự chú ý vừa phải khi nó gi ới hạn ở bờ biển tây, và giá tích lũy đ ạt đ ượckhông mấy ấn tượng. Nhưng cơn sốt nhanh chóng lan sang miền đông, với 10% giánhà thực tăng trong 1 năm ở Denver và sau đó là Boston năm 1999. Những thành phố đótiếp tục được đánh giá ở mức cao.Nhiều năm đã trôi qua, những thành phố mới bắt đầu nhận th ấy sự tăng giá nhà th ựcđáng kể. Ngay cả năm suy thoái, Miami, Minneapolis, New York và Washington DCbắt đầu thấy sự tăng giá nhà thực 10% năm 2001. Nh ững n ơi đó tr ở thành nh ữngngười đến muộn, họ phải trả giá cho sự chậm trễ trong sự bùng nổ giá nhà mãnh li ệtcủa họ. Las Vegas lần đầu thấy sự tăng giá nhà thực 10% hàng năm vào năm 2003, vàgiá nhà thực tăng vọt lên 49% vào năm 2004. Phoenix lần đầu thấy sự tăng giá th ực10% vào năm 2004 và sau đó giá nhà thực tăng vọt lên 43% vào năm 2005. Và h ơn th ế,những ngày ấy, hầu hết những thành phố khác vẫn có tốc đ ộ tăng đáng k ể. K ết qu ảcủa những cuộc bùng nổ liên tiếp này, tại nhi ều n ơi có gia tăng qui mô l ớn trong giánhà quốc gia qua một giai đoạn gần như c ả thập kỉ. C ơn sốt đ ược làm d ịu ph ần nàobởi sự thật là vài thành phố chưa hề trải qua bùng n ổ. Tại Atlanta, Charlotte, Chicago, 3Cleverland, Dallas và Detroit không có sự tăng giá nhà thực 10% m ột năm t ừ năm 1998,mặc dù những địa phương này cũng có vài sự gia tăng.Hình 1 dưới đây cho thấy, với đường đậm, bảng chú dẫn giá nhà qu ốc gia S&P/Case-Shiller tại liên bang Mĩ, sử dụng chỉ số giá cả tiêu dùng để đi ều ch ỉnh lạm phát. Đi ềunày cho thấy tình trạng thị trường ở cấp độ quốc gia. Xét trên toàn quốc, giá nhà th ựctăng 86% giữa cuối quí tư năm 1996 và lên đỉnh 9.25 năm sau đó vào quí đầu năm 2006.Thật khó giải thích sự tăng vọt ấn tượng này khi những yếu tố kinh t ế không xứngtầm với sự tăng giá. Cũng được thể hiện trên hình là chỉ số thực những người đangthuê mướn (đường nhỏ). Sự thuê mướn thực tế cực kì ổn định khi so sánh với giá cả.Thuê mướn thực tế tăng chỉ 4% từ quí tư năm 1996 đến quí một năm 2006. Hình vẽ sựthuê mướn chỉ ra rằng hầu như không có sự thay đổi trong thị trường dịch v ụ nhà ở,chỉ trong sự tư bản hóa giá trị của những dịch vụ đó thành giá cả.Cơn sốt trong giá nhà thực từ quí tư năm 1996 không thể gi ải thích bởi sự tăng chi phíxây dựng, mặc dù xem ra ý kiến cộng đồng là có thể là như v ậy. Dùng d ữ li ệu t ừEngineering News Record (2007), và điều chỉnh lạm phát v ới CPI-U, m ột ng ười nào đótìm ra rằng trong khi giá thực ván lót tường thạch cao ½ inch tăng 41% t ừ vùng lõmtrong giá nhà thực quí tư năm 1996 đến điểm đỉnh quí môt năm 2006, giá th ực c ủa g ỗdán tăng chỉ 9% và giá thực của gỗ xẻ nói chung giảm 32%. Chi phí lao đ ộng là y ếu t ốquan trọng đơn lẻ trong chi phí nghề xây dựng, việc này chỉ ra sự thay đổi nhỏ nh ư thu ...