Huy động nguồn lực đất đai và tài chính trong phát triển đô thị bằng cơ chế chuyển quyền phát triển không gian (TDR)

Bài viết nghiên cứu áp dụng cơ chế TDR tại Việt Nam cần dựa trên cơ sở lý luận và bối cảnh thực tiễn của Việt Nam để giải quyết các thách thức về mặt pháp lý, kỹ thuật và chính sách; từ đó, có các kế hoạch áp dụng thí điểm trong phạm vi hạn chế trước khi thể chế hóa và áp dụng rộng rãi. Mời các bạn cùng tham khảo!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Huy động nguồn lực đất đai và tài chính trong phát triển đô thị bằng cơ chế chuyển quyền phát triển không gian (TDR) HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 433 HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC ĐẤT ĐAI VÀ TÀI CHÍNH TRONG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ BẰNG CƠ CHẾ CHUYỂN QUYỀN PHÁT TRIỂN KHÔNG GIAN (TDR) TS. Phạm Trần Hải Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh phamtranhai@yahoo.com TÓM TẮT Quá trình phát triển đô thị tại Việt Nam đã và đang đối mặt với hàng loạt các vấn đề: ùn tắc giao thông, ngập nước, thiếu công viên cây xanh và không gian mở, … Một trong những nguyên nhân quan trọng là thiếu nguồn lực đất đai và tài chính để triển khai các dự án kết cấu hạ tầng đô thị. Chuyển quyền phát triển không gian (TDR) được xem là một cơ chế hiệu quả nhằm huy động nguồn lực đất đai và tài chính để giải quyết căn cơ vấn đề trên. Nhận định trên được thực tiễn minh chứng bằng kết quả của việc 434 | HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC ĐẤT ĐAI VÀ TÀI CHÍNH TRONG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ BẰNG CƠ CHẾ áp dụng cơ chế TDR ở các đô thị tại Hoa Kỳ, Ấn Độ, Brazil và các quốc gia khác. Việc nghiên cứu áp dụng cơ chế TDR tại Việt Nam cần dựa trên cơ sở lý luận và bối cảnh thực tiễn của Việt Nam để giải quyết các thách thức về mặt pháp lý, kỹ thuật và chính sách; từ đó, có các kế hoạch áp dụng thí điểm trong phạm vi hạn chế trước khi thể chế hóa và áp dụng rộng rãi. TỪ KHÓA Nguồn lực phát triển đô thị, cơ chế quyền phát triển không gian, TDR. 1. Khái niệm về cơ chế Chuyển quyền phát triển không gian (TDR) Quyền phát triển không gian là quyền được xây dựng công trình với tổng diện tích sàn nhất định trên một khu đất / địa điểm nhất định. Quyền phát triển không gian tối đa trên một đơn vị diện tích của khu đất / địa điểm chính là hệ số sử dụng đất tối đa của khu đất / địa điểm đó. Cơ chế chuyển quyền phát triển không gian (Transfer of Development Rights - TDR) là cơ chế cho phép việc dịch chuyển quyền phát triển không gian giữa các khu đất / địa điểm (thông qua các hình thức: mua bán, trao đổi, cho nhận…); cơ chế TDR được áp dụng khi quyền phát triển không gian của một khu đất / địa điểm không được sử dụng / bị hạn chế sử dụng do các quy định của chính quyền đối với khu đất / địa điểm trên. Liên quan đến việc huy động nguồn lực tài chính và đất đai để triển khai các dự án kết cấu hạ tầng đô thị, có hai nhóm trường hợp: - Chính quyền hạn chế quyền phát triển không gian trên khu đất / địa điểm để bảo tồn di sản kiến trúc / di sản đô thị hoặc bảo vệ các khu vực nhạy cảm về mặt môi trường / sinh thái, … - Chính quyền thu hồi khu đất / địa điểm để kiến tạo các không gian mở, không gian xanh hoặc xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng giao thông. Trong các trường hợp trên, nhằm giảm thiểu nguồn lực tài chính từ ngân sách để đền bù thiệt hại cho chủ sở hữu khu đất / địa điểm mà vẫn huy động hiệu quả nguồn lực đất đai với sự đồng thuận cao của họ, chính quyền sẽ bảo hộ quyền phát triển không gian của khu đất / địa điểm này bằng cách cho phép chủ sở hữu khu đất / địa điểm chuyển quyền này đến các khu đất / địa HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 435 điểm khác một cách phù hợp với quy định chung. Trên thế giới, cơ chế chuyển quyền phát triển không gian được hình thành từ đầu thế kỷ 20 tại Hoa Kỳ, sau đó, được áp dụng rộng rãi tại Hoa Kỳ, Ấn Độ, Brazil và các quốc gia khác trên thế giới từ nửa sau thế kỷ 20 đến nay. 2. Kinh nghiệm áp dụng cơ chế TDR để phát huy nguồn lực trong phát triển đô thị Trong đó, nhiều trường hợp áp dụng thành công cơ chế TDR để phát huy nguồn lực trong phát triển đô thị được ghi nhận ở nhiều thành phố thuộc các quốc gia khác nhau trên thế giới. 2.1. Tại Ấn Độ 2.1.1. Thành phố Bangalore (Bang Karnata) Để giải quyết tình trạng ùn tắc giao thông trầm trọng vào những năm 2000, Chính quyền Thành phố Bangalore (hay còn được gọi là Bengaluru) ban hành và thực thi chương trình đầu tư nâng cấp hệ thống giao thông (mở rộng đường, xây dựng cầu vượt, phát triển hệ thống vận tải hành khách công cộng khối lượng lớn). Năm 2004, Chính quyền Thành phố Bangalore quyết định mở rộng 85 tuyến đường giao thông trên địa bàn thành phố. Tuy nhiên, chương trình không thể thực thi do các khoản kinh phí bồi thường khá lớn. Cơ chế TDR đã được sử dụng để giải quyết vấn đề này. Cơ chế TDR được lồng ghép lần đầu tiên trong Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn của Bang Karnataka vào năm 2004, được sửa đổi vào năm 2015. Theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn sửa đổi (ban hành năm 2015), cơ chế TDR được quy định như sau: - Quyền phát triển không gian có thể chuyển nhượng (Transferable Development Rights): có nghĩa là quyền phát triển không gian được trao cho chủ sở hữu khu đất dưới hình thức “đất danh nghĩa / đất ảo” để sử dụng hoặc bán tại bất kỳ vị trí nào phù hợp theo quy hoạch địa phương. Quyền phát triển không gian của một phần diện tích bị thu hồi và khả năng chuyển các quyền này chỉ được công nhận sau khi 436 | HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC ĐẤT ĐAI VÀ TÀI CHÍNH TRONG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ BẰNG CƠ CHẾ đã tính đến giá trị thị trường của đất tại nơi gửi và nơi nhận quyền phát triển. - Lợi ích của quyền phát triển không gian được quy định: trong trường hợp đồng ý hiến đất phục vụ các mục đích công cộng khi được yêu cầu, người chủ sở hữu khu đất sẽ được công nhận quyền phát triển (dưới dạng diện tích sàn được xây dựng) và khả năng chuyển các quyền phát triển này. Người chủ sở hữu khu đất có quyền sử dụng tại chỗ hoặc chuyển ...