kinh doanh bat dong san van phong nha dat o ha noi

Nghiên cứu thị trường là công việc khó khăn nhất và có ý nghĩa quyết định nhất trong quá trình tạo lập và thực hiện thi hành kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư cần phải nắm bắt thị trường kịp thời
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
kinh doanh bat dong san van phong nha dat o ha noiĐề tài: Các bạn là một nhóm tư vấn cấp cao của công ty bất động sản Mỹ,công ty đang có dự định đầu tư vào các bất động sản là các văn phòng chothuê tại các cao ốc ở Hà Nội, hãy tư vấn cho công ty có nên thực hiện việcM&A toàn bộ số 10.000m2 tại Viet Tower không? Giá cao nhất mà công ty cóthể thực hiện là bao nhiêu? Lập báo cáo đánh giá và tư vấn cho công ty vềhoạt động đầu tư này.I) Cơ sở lý luậnLiên quan đến việc ra quyết định trong đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà đầutư cũng như các chuyên gia tư vấn cần thực hiện hai bước quan trọng:- Nghiên cứu thị trường- Phân tích tài chính khả thi1.1 Nghiên cứu thị trườngNghiên cứu thị trường là công việc khó khăn nhất và có ý nghĩa quyết định nhấttrong quá trình tạo lập và thực thi kế hoạch kinh doanh BĐS, nhà đầu tư cần phảinắm bắt thị trường kịp thời.Trình tự nghiên cứu thị trường − Bước 1: Xác định vấn đề cần nghiên cứu+ Trước khi tiến hành thu thập thông tin, người nghiên cứu cần xác định rõ việcnghiên cứu cần trả lời được những câu hỏi gì?+ Lập kế hoạch nghiên cứu nhằm đem lại được những thông tin hữu dụng từ hoạtđộng nghiên cứu. − Bước 2: Thu thập và phân tích dữ liệu+ Thu thập và phân tích tình hình kinh tế quốc tế và trong nước có ảnh hưởng đếnmôi trường đầu tư và kinh doanh BĐS như thế nào?+ Thu thập và phân tích thực trạng, xu thế kinh doanh tại địa phương, nơi có BĐSdự đinh đầu tư : tình thế kinh doanh đặc thù, xu hướng tăng trưởng nhân khẩu ...+ Phân tích đánh giá cụ thể BĐS dự định đầu tư: lợi thế và bất lợi của BĐS dựđịnh đầu tư, phân tích các bất động sản cùng loại mang tính cạnh tranh. − Bước 3: Đánh giá kết quả phân tích Việc đánh giá kết quả phân tích có thể được tiến hành bằng cách sử dụng mô hình dự đoán của Myers & Beck sau: Hiện tại Tương lai Phạm vi khu vực hay Mức thuê và tỷ lệ không Dự đoán mức thuê, tỷ lệ toàn thị trường gian, nhân khẩu và hiện không gian, nhân khẩu và trạng kinh tế kinh tế (1) (2) (4) (3) (4) (4) BĐS cá biệt và thị Đặc trưng vật chất, nhu Dự đoán về kinh doanh trường khu vực cầu, giá thuê, thị phần BĐS cá biệt đó trong của BĐS tương lai Bước 4: Hoàn tất báo cáo phân tích thị trường: Đảm bảo các nội dung sau: -+ Tổng quan nghiên cứu: sơ lược về mục đích nghiên cứu, phương pháp nghiêncứu, nguồn tư liệu, các giả thiết và kết luận.+ Phân tích khái quát vĩ mô: phân tích tình hình kinh tế thế giới, quốc gia địaphương và xu thế tăng trưởng nhân khẩu, từ đó giải thích mối quan hệ của nó tớicung cầu BĐS.+ Phân tích vị trí và giới định thị trường: đưa ra giới hạn cho thị phần, số liệutương quan về vị trí...+ Phân tích nhu cầu: dự đoán về tổng lượng nhu cầu và tốc độ tăng trưởng nhucầu đối với các loại hình BĐS.+ Phân tích cung: khảo sát về lượng cung BĐS hiện tại và dự đoán về lượng cungtrong tương lai.+ Phân tích cạnh tranh: so sánh ưu điểm và nhược điểm của BĐS hiện có với cácBĐS của đối thủ cạnh tranh.+ dự đoán thu nhập: đánh giá thu nhập do BĐS đem lại , từ đó nhà đầu tư có nênđưa ra quyết định đầu tư BĐS hay không? Có nên chỉnh sửa hay bán BĐS không?1.2 Phân tích tài chính khả thiKhi thực hiện đầu tư vào BĐS, nhà đầu tư luôn phải đối diện với các câu hỏi:việc đầu tư BĐS có khả thi hay không? Giá kinh doanh BĐS tối thiểu là bao nhiêuđể đảm bảo thu nhập, giá đầu tư BĐS bao nhiêu để đảm bảo lợi nhuận. Bên cạnhviệc sử dụng các phương pháp thẩm định dự án đầu tư như sử dụng các chỉ tiêu:NPV, IRR... các nhà đầu tư BĐS còn có thể sử dụng hai phương pháp sau để phântích tài chính khả thi của đầu tư BĐS trên cơ sở đặt kế hoạch đầu tư đó vào hoàncảnh thực tế với các điều kiện và giới hạn nguồn tài chính. Phương pháp cửa trước ( sử dụng phù hợp với người đi 1.2.1 vay) Phương pháp cửa sau ( sử dụng phù hợp với người cho 1.2.2 vay)II) Báo cáo đánh giá thị trường và tư vấn đầu tư vào Viêt Tower2.1 Nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuêNguồn cung trong tương lai được dự báo tăng nhanh và sẽ vượt xa nguồn cầu. Đâysẽ là cơ hội cho khách thuê vì lúc đó giá thuê sẽ thấp hơn kèm theo nhiều ưu đãi,còn chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh.  Xu hướng nguồn cungHiện nay tổng diện tích văn phòng là hơn 760.000 m2, tăng 2% so với quý trước vàtăng 27% so với cùng kì năm ngoái.Các quận Hoàn Kiếm, Cầu Giấy và Đống Đa vẫn là những nguồn cung chính chothị trường văn phòng, chiếm 67% tổng ...