Luận văn: HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ 2005 VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI 2003 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN

.Khái niệm “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” không phải là một khái niệm đã có từ lâu đời như khái niệm “mua, bán đất” mà mới xuất hiện khi Luật Đất đai năm 1993 xác lập cho phép hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Một vấn đề đặt ra là tại sao nhà làm luật dùng thuật ngữ “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” mà không dùng thuật ngữ “mua, bán quyển sử dụng đất ", hai thuật ngữ...
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Luận văn: HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ 2005 VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI 2003 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN Luận vănHỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀNSỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ 2005 VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI 2003GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 1 Khái niệm “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” không phải là một kháiniệm đã có từ lâu đời như khái niệm “mua, bán đất” mà mới xuất hiện khi LuậtĐất đai năm 1993 xác lập cho phép hộ gia đ ình, cá nhân được Nhà nước giao đấtcó quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụngđất. Một vấn đề đặt ra là tại sao nhà làm luật dùng thuật ngữ “chuyển nhượngquyền sử dụng đất” mà không dùng thuật ngữ “mua, bán quyển sử dụng đất , haithuật ngữ này khác nhau như thế nào? Thuật ngữ “chuyển nhượng đất” hoặc “chuyển nhượng ruộng đất” đã đượcsử dụng song song với thuật ngữ mua b án đất và được đề cập tại các văn bản vềquản lý đất đai của nước ta từ trước năm 1993, cụ thể: Mục 9, phần II Thông tư số55/ĐKTK ngày 05 tháng 11 năm 1981 của Tống cục Quản lý ruộng đất (nay là BộTài nguyên và Môi trường) hướng dẫn cách giải quyết các trường hợp sử dụngruộng đất không hợp pháp, không hợp lý quy định: “Nói chung, tất cả các việc chuyển nhượng, mua bán đất hoặc đất của Hợptác xã chia cấp không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và tất cảcác việc chuyển nhượng, mua bán đất từ trước đây thuộc sở hữu tư nhân khôngđược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thị thực đều là trái phép. Riêng đối vớicác tỉnh phía Nam, kể từ sau ngày 5-3-1975 ban hành nghị định số 01-ND/75 củaChính phủ miền Nam Việt Nam, tất cả mọi việc mua, bán, chuyển nhượng ruộngđất giữa các tư nhân với nhau, dù là có được chính quyền địa phương thị thực, đềulà trái phép. Như vậy, xét về mặt từ ngữ thì chắc chắn có sự khác biệt giữa “chuyểnnhượng” và “mua bán”. Theo các nhà ngôn ngữ học định nghĩa thì “nhượng làmột động từ có nghĩa là “nhường, bán hoặc cho”; nhường cũng là một động từcó nghĩa là nhượng, chịu thiệt cho mình đê lợi cho người”. “Chuyển nhượng”nghĩa là “nhường lại, bán lại cho người khác”. Mua nghĩa là “trao đổi tiền lấyđồ vật với sự ưng thuận của người bán”, Bán” nghĩa là đổi đồ vật của mình và 2tiền có sự thỏa thuận cả đôi bên . mua bán ~ nghĩa là “buôn bán mua đồ vật vớigiá sỉ (buôn) rồi bán lại với giá lẻ để lấy lời. Xét về bản chất kinh tế, “chuyểnnhượng” và “mua, bán” có điểm tương đồng thể hiện ở việc một bên chuyển giaotài sản (hoặc quyền sử dụng đất cho bên kia để lấy tiền, tuy nhiên, về mặt pháp lý,chuyển nhượng QSDĐ khác với mua bán đất đai ở một số điểm sau đây: o Chuyển nhượng QSDĐ có đối tượng là chuyển giao quyền sử dụng đất còn mua bán đất có đối tượng là chuyển giao quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. o Chủ thể chuyển nhượng QSDĐ là người sử dụng đất còn chủ thê mua bán đất là chủ sở hữu đất đai. o Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, chúng ta có thể thấy rằng chuyển nhượng ít mang ý nghĩa kinhtế, tìm kiếm lợi nhuận, trong nhiều trường hợp thậm chí không có. Còn “mua bán”thì phải có lợi nhuận. Nhà làm luật đã lựa chọn thuật ngữ chuyển nhượng quyềnsử dụng đất” thay vì “mua bán quyền sử dụng đất” để phù hợp với hoàn cảnh, điềukiện và mục tiêu của nhà nước xã hội chủ nghĩa. Dần dần theo thời gian, thuật ngữchuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trở nên phổ biến, đặc biệt là trong các vănbản hành chính Nhà nước và nội hàm của nó cũng biến đổi theo hướng là một kháiniệm có tính chất tương tự như “mua ban quyền sử dụng đất”. Khái niệm HĐCNQSDĐ được các nhà làm luật hiện nay quy định như sau:“ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theođó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đấtcho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyến nhượng trả tiền cho bênchuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai [BLDS2005, Điều 697] . 3 Như vậy, chuyển nhượng QSDD là một giao dịch do người làm luật đặt ravà giới thiệu với dân cư như là một giải pháp dung hòa giữa ý chí của người làmluật liên quan đến quyền sở hữu đất đai và nguyện vọng của dân cư về việc có cácquyền có giá trị tài sản (và giao dịch dược) đối với đất.Các đặc điểm về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấtTheo quy định tại Điều 689 của BLDS năm 2005 thì HĐCNQSDĐ có hai đặc điểmnổi bật vê hình thức đó là: Thứ nhất, hợp đồng phải được giao kết dưới hình thức bằng văn bản. Việcnhà làm luật quy định “hợp đồng chuyển quyền quyền sử dụng đất phải xác lậpthành văn bản” [Điều 689] là hợp lý. Bởi vì, QSDĐ là tài sản có giá trị lớn và khichuyển nhượng nó làm phát sinh thay đổi chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các chủthể đối với Nhà nước. Các bên chuyển nhượng cần phải có chứng cứ về việcchuyển nhượng. Nhà nước và người thứ ba cần biết về việc chuyển nhượng QSDĐcủa các bên để ghi nhận và có những hành vi ứng xử phù hợp. Thứ hai, hợp đồng phải được công chứng, chứng thực theo quy định cửapháp luật. Đặc điểm này dường như đã trở hành một nguyên tắc được thừa nhận vàăn sâu vào ý thức của người sử dụng đất khi thực hiện các quyền CQSDĐ. Vấn đềđặt ra là, nếu như việc chuyển nhượng QSDĐ phải được đăng ký tại cơ quan nhànước có thẩm quyền thì việc chuyển nhượng mới hoàn tất, như vậy các bên có cầnphải công chứng hoặc chứng thực? Các b ên chuyển nhượng chỉ cần cùng nhau đếntrước cơ quan quản lý đất đai và nộp đủ các giấy tờ thủ tục theo quy định, trước sựchứng kiến của công chức phụ trách về vấn đề chuyển nhượng và yêu cầu cho phépcác bên thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Nếu thực hiện được điều này thì có lẽ sẽgiảm bớt được một thủ tục hành chính và đỡ tốn thời gian, tiền bạc. Có vẻ như nhàlàm luật ở Việt Nam không đồng ý với quan điểm trên mà lý giải th ...