Nghiên cứu hoàn thiện các phương pháp định giá bất động sản tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam

Nghiên cứu này được thực hiện nhằm xác định các bất cập trong các phương pháp định giá bất động sản đang được sử dụng tại Công ty Định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam. Kết quả phân tích chỉ các bất cập chủ yếu là (1) các nguồn thông tin sử dụng cho việc định giá khó được kiểm chứng, do đó giá trị thẩm định bất động sản thường mang tinh chủ quan phụ thuộc vào năng lực của các thẩm định viên; (2) Cơ sở dữ liệu phục vụ định giá chưa được xây dựng đủ, các dữ liệu thường được giả định nên giá trị của bất động sản được thẩm định thường dễ bị thay đổi khi một trong các biến số tham gia vào quá trình định giá thay đổi; (3) khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá bất động sản chưa hoàn thiện gây khó khăn cho Công ty trong quá trình thực hiện các phương pháp định giá.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Nghiên cứu hoàn thiện các phương pháp định giá bất động sản tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam Tạp chí Khoa học - Công nghệ Thủy sản Số 1/2015 KEÁT QUAÛ NGHIEÂN CÖÙU ÑAØO TAÏO SAU ÑAÏI HOÏC NGHIÊN CỨU HOÀN THIỆN CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM THE COMPLETION OF VALUATION METHODS OF REAL ESTATE IN VIET NAM VALUATION AND FINANCE CONSULTANCY JOINT STOCK COMPANY Võ Thị Xuân Thắm1, Phan Thị Dung2 Ngày nhận bài: 06/10/2014; Ngày phản biện thông qua: 14/10/2014; Ngày duyệt đăng: 10/2/2015 TÓM TẮT Nghiên cứu này được thực hiện nhằm xác định các bất cập trong các phương pháp định giá bất động sản đang được sử dụng tại Công ty Định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam. Kết quả phân tích chỉ các bất cập chủ yếu là (1) các nguồn thông tin sử dụng cho việc định giá khó được kiểm chứng, do đó giá trị thẩm định bất động sản thường mang tinh chủ quan phụ thuộc vào năng lực của các thẩm định viên; (2) Cơ sở dữ liệu phục vụ định giá chưa được xây dựng đủ, các dữ liệu thường được giả định nên giá trị của bất động sản được thẩm định thường dễ bị thay đổi khi một trong các biến số tham gia vào quá trình định giá thay đổi; (3) khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá bất động sản chưa hoàn thiện gây khó khăn cho Công ty trong quá trình thực hiện các phương pháp định giá. Xuất phát từ những tồn tại này, nghiên cứu đề xuất giải pháp giúp hoàn thiện các phương pháp định giá bất động sản bao gồm (i) cần phải thống nhất các văn bản pháp lý được sử dụng trong công tác định giá tại Công ty; (ii) xây dựng cơ sở dữ liệu và hoàn thiện công tác thu thập và phân tích thông tin để xác định giá trị bất động sản sao cho gần với giá thị trường nhất; (iii) nâng cao trình độ chuyên môn cho các chuyên viên định giá. Từ khóa: Phương pháp thẩm định giá, bất động sản ABSTRACT This study focuses to identify inadequacies in the valuation methods of the real estate that use in Viet Nam valuations and financial consultancy joint stock company. The results show that there are three major inadequacies: (1) the informations for the valuation are difficult to verify, so the appraised values are often subjective anh depending on the the capacity of the appraisal staff; (2) The database of the valuation has not been fully built, it is usually assumed, so the value of real estate appraisal is prone to change when one of the variables in the process the valuation changing; (3) the legal framework for the appraisal of real estate prices has not perfected it difficult for companies to apply the valuation methods. There are three main solutions that the study proposed, (i) it is necessary to agree on the legal documents for the evalution at the company; (ii) the company should estabish the database and complete the data collection and the analysis, they enable company to determine the value of real estate to reach the market value; (iii) it is necessary to improve the staff appraiser qualifications. Keywords: Valuation methods, real estate I. ĐẶT VẤN ĐỀ Trong bối cảnh nền kinh tế có nhiều biến động và ngày càng bộc lộ nhiều khiếm khuyết dẫn đến giá cả trên thị trường có nhiều biến động. Việc định giá chính xác cho các sản phẩm là rất khó khăn, nhất là đối với các sản phẩm có mà giá cả phụ thuộc vào nhiều yếu tố bên ngoài như bất động sản. 1 2 Do đó, việc phát triển hoạt động định giá đối với thị trường bất động sản là một đòi hỏi tất yếu. Hoạt động định giá bất động sản có vai trò quan trọng trong việc minh bạch hóa thông tin trên thị trường, là cơ sở để các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng ra quyết định, và là yếu tố quan trọng để các cơ quan quản lý tham vấn khi thiết kế các chính sách quản lý Võ Thị Xuân Thắm: Cao học Quản trị kinh doanh 2010 - Trường Đại học Nha Trang TS. Phan Thị Dung: Khoa Kế toán tài chính - Trường Đại học Nha Trang 166 • TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG Tạp chí Khoa học - Công nghệ Thủy sản vĩ mô đối với thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, việc sử dụng các phương pháp định giá chính xác sẽ làm giảm thiệt hại cho Nhà nước cũng như các tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhân liên quan đến việc thẩm định giá tài sản. Ở Việt Nam thẩm định giá còn khá sơ khai, các phương pháp và kết quả định giá vẫn có sự khác biệt giữa những tổ chức thẩm định khác nhau, gây khó khăn cho các đối tượng sử dụng kết quả thẩm định. Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam được chuyển đổi từ Trung tâm Thẩm định giá Bộ Tài Chính, với 15 năm kinh nghiệm hoạt động, là đơn vị thẩm định giá bất động sản đầu tiên ở Việt Nam. Tuy nhiên, hoạt động của công ty cũng đang gặp phải nhiều bất cập trong việc vận dụng xác phương pháp định giá. Nghiên cứu này tập trung phân tích các phương pháp định giá bất động sản tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam từ đó đưa ra các gợi ý chính sách nhằm hoàn thiện các phương pháp định giá này. II. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật qui định [7]. Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, ngoài những đặc điểm của hàng hóa thông thường, nó còn có những đặc điểm riêng biệt sau: (1) Tính cố định về vị trí, luôn gắn liền với đất đai, không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng và diện tích; (2) Tính bền vững, được thể hiện ở đất đai là tài nguyên khó bị hủy hoại, các công trình kiến trúc sau khi xây dựng có thể tồn tại lâu dài; (3) Tính khác biệt, không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau, mỗi bất động sản gắn với một vị trí nhất định; (4) Tính khan hiếm, chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn; (5) Có giá trị lớn, thể hiện ở giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất; và (6) Tính ảnh hưởng lẫn nhau, các bất động sản thường có tác động qua lại và ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế xã hội. Bất ...