Pháp luật về bảo vệ người ngay tình trong giao dịch liên quan đến đất đai

Bài viết Pháp luật về bảo vệ người ngay tình trong giao dịch liên quan đến đất đai trình bày thực trạng pháp luật về bảo vệ người ngay tình trong giao dịch liên quan đến đất đai; Nguyên nhân của việc cần phải bảo vệ người thứ ba ngay tình khi tham gia vào các giao dịch; Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về bảo vệ người ngay tình trong giao dịch liên quan đến đất đai.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Pháp luật về bảo vệ người ngay tình trong giao dịch liên quan đến đất đai PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ NGƯỜI NGAY TÌNH TRONG GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI Ngô Thị Hồng Nhung Khoa Luật, Trường Đại học Công nghệ TP. Hồ Chí Minh GVHD: TS. Nguyễn Xuân BangTÓM TẮTTrong giao dịch dân sự, người thứ ba ngay tình được hiểu là người chiếm hữu không có căn cứ pháp lý đối vớitài sản nhưng không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật. Bộ luật Dânsự 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng không đưa ra định nghĩa chung về sự ngay tình trong giao dịch,nhưng có thể hiểu, sự ngay tình chính là việc người thứ ba căn cứ vào việc tài sản đã được xác lập chủ quyềnsở hữu (được đăng ký đối với tài sản phải đăng ký) nên mới tin rằng, người chuyển giao tài sản cho mình làngười sử dụng hay chủ sở hữu hợp pháp của tài sản và do đó mới xác lập, thực hiện giao dịch. Đặc biệt, tronggiải quyết dân sự tại các vụ án hình sự, việc áp dụng các quy định cho người thứ ba ngay tình cũng ngày càngnhiều, nhằm đưa ra những phán quyết công minh, khách quan. Mặc dù Bộ luật Dân sự 2015 đã có những bổsung, sửa đổi theo hướng bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người thứ ba ngay tình, tuy nhiên, quy định về bảo vệbên thứ ba ngay tình trong Bộ luật Dân sự năm 2015 còn khá sơ lược và thiếu rõ ràng gây ra sự khó khăn trongviệc hiểu và vận dụng quy định.Từ khóa: Người ngay tình, pháp luật, giao dịch đất đai, luật dân sự.1. ĐẶT VẤN ĐỀNgười ngay tình tham gia giao dịch cần được hiểu là người tại thời điểm giao dịch người này không có cơ sởđể biết và không buộc phải biết việc tham gia vào giao dịch là không phù hợp với quy định pháp luật. Điều đócó nghĩa là khi tham gia vào giao dịch, người này hoàn toàn tin rằng người giao dịch là người có quyền giaodịch và giao dịch đáp ứng các điều kiện để giao dịch có hiệu lực. Trong trường hợp ngược lại, người này biếthoặc buộc phải biết người tham gia giao dịch không có quyền giao dịch thì không được coi là người ngay tìnhvà không được bảo vệ trước chủ sở hữu tài sản ban đầu (Người không có quyền giao dịch là người giao dịchkhông phải chủ sở hữu hay được chủ sở hữu tài sản cho phép). Người ngay tình tham gia giao dịch được bảovệ theo quy định chung của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai năm 2013. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 106Luật Đất đai năm 2013, người tham gia giao dịch quyền sử dụng đất được bảo vệ nếu việc nhận chuyển quyềnsử dụng đất phù hợp quy định pháp luật đất đai. 2433Rủi ro mà chủ sở hữu tài sản thường gặp và có thể lường trước được là rủi ro tài sản có thể bị mất hoặc chuyểngiao cho người khác không theo ý chí của chủ sở hữu, nhưng người nhận là người ngay tình. Tuy nhiên, chủsở hữu tài sản có thể tránh rủi ro này bằng cách mua bảo hiểm cho tài sản và trên thực tế, các tài sản có giá trịlớn thường được bảo hiểm. Trong khi đó, khi tham gia giao dịch, do người ngay tình hoàn toàn có cơ sở thuyếtphục để tin rằng người giao dịch là người có quyền giao dịch. Như vậy, trong hoàn cảnh này, rủi ro mà ngườingay tình có thể nghĩ đến không thể là rủi ro về việc người tiến hành giao dịch không có quyền giao dịch. Rủiro mà người ngay tình có thể dự đoán thường là các rủi ro về giao kết, thực hiện các nghĩa vụ, nhất là nghĩa vụgiao tài sản. Chính vì vậy, trên thực tế, biện pháp bảo đảm mà người ngay tình áp dụng không hướng đến việcphòng tránh rủi ro do việc bên tiến hành giao dịch không có quyền giao dịch. Chính bởi lẽ đó, khi rơi vào rủiro này, quyền lợi của người ngay tình không được đảm bảo, mà chỉ có thể trông cậy vào sự tự nguyện của bêntiến hành giao dịch.2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ NGƯỜI NGAY TÌNH TRONG GIAO DỊCH LIÊN QUANĐẾN ĐẤT ĐAITheo Điều 133 Bộ luật dân sự năm 2015, người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu được bảo vệtrong các trường hợp sau:“1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã đượcchuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực,trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền,sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vàoviệc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người nàykhông bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đếnviệc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại ...