Phương pháp chi phí Phần 1

Phương pháp chi phí là một quy trình qua đó ước lượng giá trị thị trường của một tài sản có giấy tờ pháp lý hợp pháp
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Phương pháp chi phí Phần 1 Ph n 8 Tóm t tGi i thi u v phương pháp chi phíPhương pháp chi phí bao g m 8 bư c. Trong ph n 8, anh/ch s t p trung vào bư c 2,nhưng s b t u v i ph n t ng quan c a phương pháp trư c. Hai ví d minh h a phươngpháp ư c ưa ra trong ph n 9 và 10, qua ó anh/ch s tìm hi u cách áp d ng m t s ki nth c trong ph n 8. Có nhi u thu t ng s c p trong ph n này, tuy s thu t ng it hơn socác chương trư c.M c ích khóa h cTrư c khi i vào ph n 8, hãy c nh ng m c ích sau ây: Phân bi t gi a chi phí tái t o và chi phí thay th kh u hao. Nh ng y u t cơ b n trong chi phí tr c ti p và chi phí gián ti p. Ba phương pháp tính toán chi phí. Phân bi t các phương pháp tính toán chi phí. Phân bi t gi a lãi su t dành cho doanh nghi p và các kho n mang tính ch t khuy n khích khác.Hư ng d nSau khi xem xét t ng quan v phương pháp chi phí, anh chi s i sâu hơn vào phương pháp.Các khái ni m cơ b n ư c c p trong ph n 8. Anh ch s hi u rõ hơn nh ng khái ni m nàysau khi nghiên c u các n i dung ng d ng c th phương pháp vào các tài s n c th t i ph n9 và 10.Trong phương pháp chi phí tr c ti p và chi phí gián ti p, anh ch c n n m v ng các y u t chiphí. Gi ng viên s trình bày trên l p s khác bi t gi a 3 phương pháp chi phí. Th c t th m nh giá cho th y t m quan tr ng c a ph n này. 1Ph n 8.Gi i thi u v phương pháp chi phíPhương pháp chi phí là m t quy trình qua ó ư c lư ng giá tr th trư ng c a m t tài s n cógi y t pháp lý h p pháp. Quy trình này b t u khi ư c lư ng chi phí hi n hành xây d ngm t công trình ki n trúc hi n hành c ng v i lãi h p lý cho nhà th u xây d ng, sau ó kh u trkh u hao công trình ki n trúc trên t, c ng v i giá t.I. Kh i u v i chi phí:A. B n lý do vì sao th m nh viên c n phân tích tìm ra các y u t chi phí h p lý. 1. ……………………………………………………………………………….. 2. ……………………………………………………………………………….. Chi phí thư ng ư c s d ng trong các phương pháp th m nh giá khác như là cơ s 3. phân tích ho c ư c s d ng trong……………………………………………… Tiêu chu n ngh nghi p yêu c u m t s phân tích chi phí thích áng, th hi n ki n th c c a th m nh viên và kh năng ng d ng c a phương pháp chi phí 4. i v i lo i hình tài s n.B. Kh năng ng d ng và nh ng h n ch c a phương pháp1. Kh năng ng d ng c a phương pháp: h u ích trong vi c tìm ra m c giá ch d n c a tài s nvà trong quy t nh m t công trình ki n trúc m i ã th hi n kh năng s d ng t t nh t và t iưu c a nó hay chưa.2. Kh năng ng d ng: h u ích trong vi c th m nh giá tài s n có th trư ng h n ch , tài s nkhông mua bán ph bi n trên th trư ng.3. Kh năng ng d ng: h u ích trong th m nh giá tài s n trên t riêng r v i giá t.4. Kh năng ng d ng: h u ích khi không áp d ng ư c phương pháp so sánh giá bán và sosánh ti n thuê.5. H n ch : tin c y không cao khi áp d ng cho nh ng tài s n cũ ho c tài s n không thhi n kh năng s d ng cao nh t, t t nh t.C. Khái quát v 8 bư c quy trình áp d ng phương pháp chi phí. Bư c Quy trình 1 Ư c tính giá tr t như là t tr ng và s n sàng s d ng mang l i hi u qu cao nh t, t i ưu. 2 Ư c tính chi phí tr c ti p và chi phí gián ti p. 3 Ư c tính lãi su t dành cho nhà u tư. 4 C ng k t qu bư c 2 và 3 tìm chi phí hieenj hành c a tài s n. 5 Ư c tính kh u hao theo 3 lo i: a. Hao mòn v t lý, b. L i th i ch c năng, c. L i th i ngo i vi. 6 Tr chi phí kh u hao kh i t ng chi phí hi n hành tìm ra chi phí hi n t i c a tài s n. 2 7 C ng giá tr ph tr vào k t qu t i bư c 6. 8 C ng giá tr t vào k t qu bư c 7 tìm ra giá tr ư c tính tài s n.Ví d v áp dung phương pháp chi phí trong th m nh giá tài s n dân cư giúp anh ch hi u v phương pháp này, chúng ta hãy th áp d ng phương pháp trong th m nh giá m t khu dân cư. Giá tr ư c tính c a di n tích t =$ 50,000 Chi phí ư c tính xây m i tòa nhà Di n tích tòa nhà 1,200 Sq. Ft. @ $ 73.50 =$ Sq. Ft. @ $ =$ Phư ơn g p h á p c hi p hí 2 Di n tích ph tr (phòng cháy, c u thang, b p…) =$ 4,600 Khu xe/gom rác 528 Sq. Ft. @ $ 25.00 =$ T ng Chi phí ư c tính xây m i tòa nhà =$ Tr i hao mòn v V t lý Ch c năng Ngo i vi =$ Giá tr công trình có tính nm c hao mòn =$ Giá tr c nh quan, ư ng d o quanh nhà… =$ 5,000 Giá tr tính theo phương pháp chi phí =$Mô t tài s n c n th m nh giá: là tòa nhà mái d c, 2 t ng, ki u nông thôn, di n tích 1.200 fitvuông, có tu i i 15 năm. M t s l i ki n trúc trong tòa nhà không thích ...