Tập bài giảng Kinh doanh bất động sản - PGS.TS. Nguyễn Thế Phán

Tập bài giảng Kinh doanh bất động sản gồm 2 phần. Phấn 1 trình bày tổng quan về kinh doanh bất động sản và một số vấn đề về quản trị kinh doanh bất động sản. Phần 2 nói về vai trò của thị trường bất động sản, đặc điểm của thị trường bất động sản. Cùng tham khảo nhé.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Tập bài giảng Kinh doanh bất động sản - PGS.TS. Nguyễn Thế Phán ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KT TÀI NGUYÊN TẬP BÀI GIẢNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (DÀNH CHO CÁC LỚP CAO HỌC NGOÀI NGÀNH) PGS.TS NGUYỄN THẾ PH ÁN H À NỘI - 2010 NỘI DUNG Phần I. Tổng quan về kinh doanh BĐS Phần 2. Một số vấn đề về quản trị KD BĐS PHẦN I. TỔNG QUAN VỀ KINH DOANH BĐS 1. Tổng quan về bất động sản và thị trư ờng bất động sản 1.1. Bất động sản 1.1.1. Khái niệm bất động sản Tài nguyên là gì? Là n guồn c ủa cải thiên nhiên chưa khai thác ho ặc đan g tiến h ành khai thác. Tài sản là gì? Là của cải vật chất dùn g vào m ục đích sản xuất hoặc tiêu dùn g. Tài sản bao gồm vật có thực, t iền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quy ền tài sản. Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự, kể cả quyền sở h ữu trí tuệ. Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nha u do nh u cầu quản lý và sử dụn g: trong hạch toán, trong k inh tế - kĩ thuật … Nhìn ch un g, t ất cả các nước đều phân ch ia tài sản thành 2 loại: là bất động sản và độn g sản. Hình thức phân ch ia này đã có cách đây hàn g ngàn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi t rong Bộ Luật La Mã. Điều 174 của Bộ Luật Dân sự 2005 nước ta quy định : ' Bất độn g sản là các tài sản không thể di dời được'. Như vậy, bất động sản trước h ết phải là tài sản, nhưng khác với các tài sản kh ác là ch úng không thể di, dời được. Hay nói cách khác, bất độn g sản là đất đai v à những vật thể cố định gắn với đất đai. Những vật thể gắn với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụn g trong trạng thái không tách rời đất hoặc là nhữn g v ật thể m à khi dịch ch uyển sẽ bị hý hại (tính chất, côn g năn g, hình thái sẽ thay đổi) hoặ c tốn nhiều côn g sức v à chi phí như các côn g trình kiến t rúc, côn g trình lắp ghép … 1.1.2. Các loại bất động sản (theo Bộ luậ t Dân sự): - Đất đai; - Nhà ở, côn g trình xây dựng gắn với liền với đất đai, k ể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do ph áp luật quy định. 1. Đất đai: + Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng khôn g đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây c ảnh, đất làm vật liệu xây dựn g không phải là BĐS); + Phải là đất đai đã được xác định ch ủ quyền ; + Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượn g và chất lượn g của đất đai đó) 2. Các côn g trình xây dựn g gắn liền với đất đai và các tài sản gắn liền v ới công trình đó: + Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời khôn g đáng kể: nhà ở, trun g tâm thương mại, khách sạn, v ăn phòn g… (nhữn g nhà bạt di độn g của các gánh x iếc, các lâu đài làm bằng băn g đá, các nh à n ghỉ di độn g trên xe lăn khôn g ph ải là BĐS mà là các độn g sản, hoặc công cụ lao độn g); + Các công trình xây dựn g côn g n ghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cốn g, bến cản g, sân bay, bãi đỗ... được xây dựn g gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền không thể t ách rời với công trình xây dựn g đó: m áy điều hoà trung tâm , các m áy móc thiết bị điề u khiển hoạt độn g c ủa công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (nhữn g tài sản có thể tháo rời mà giá trị côn g dụng của nó khôn g thay đổ i thì không phải là bất độn g sản nhý: máy điề u hoà di động, các ch ậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và 2 thiết bị đồ dùn g khác) ; + Các công trình đó phải có khả n ăng đo lườn g v à lượn g hoá thành giá trị theo các tiêu ch uẩn đo lườn g nh ất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn ho á thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia khôn g lượn g hoá giá trị... không coi là bất độn g sản). 3. Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vườn cây lâ u năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; + Các công trình nuôi t rồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; + Các công trình du lịch, v ui chõi, thể thao... + Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)… 4. Các tài sản khác: Một số tài liệu còn quy định một số tài sản đặc biệt được coi là bất động sản hoặc áp dụng các quy chế như bất động sản như máy bay, tàu thuỷ, tàu hoả... vì các phương tiện này hoạt động phải gắn liền với một công trình bất độn g sản là nhà ga, sân bay, bến cản g… 1.1.2. Nhữn g đặc điểm ch ủ yếu của bất động sản Ngoài nhữn g điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, bất độn g sản còn có nh ững đặc điểm c ụ thể sau: Thứ nhấ t, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, v ề địa đ iểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất độn g sản luôn gắn liền với đất đai, m à đất đai có đất đặc điểm là có vị trí cố định và có giới h ạn về diện tích và không gian. Thứ ha i, bất động sản có tính lâu bền và có giá trị lớn. Tính lâu bền của hàng ho á bất động sản gắn liền với sự trườn g tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng khôn g thể bị tiêu h uỷ (trừ một số trường hợp đặc biệt nhý: độn g đất, núi lửa, sạt lở…). Các côn g trình xây dựng, côn g trình kiến t rúc và v ật kiến trúc thườn g có t uổ i thọ cao, có thể hàng trăm năm . Ngay trong nông nghiệp thì bất độn g sản là vườn cây, mà cây trồng trên đó cũng là cây lâu năm … Thứ ba, bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm Sở dĩ nh ư vậy là do: - Sự khan h iếm và tính có hạn c ủa diện tích bề mặt trái đất c ũng như của từng v ùn g, t ừng địa phương, từn g khu vực, từng thửa đất. - ...