Thị trường bất động sản Việt Nam đang có những bước chuyển mình?

Nội dung của tài liệu trình bày nhu cầu, nguồn cung về thị trường nhà ở, văn phòng cho thuê ở Việt Nam, sự thuận lợi về những yếu tố nhân khẩu học trong việc góp phần thúc đẩy tăng trưởng mặt bằng bán lẻ, dòng vốn FDI mạnh mẽ trong khu công nghiệp và triển vọng của thị trường bất động sản.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Thị trường bất động sản Việt Nam đang có những bước chuyển mình? Thị trường Bất Động Sản Việt Nam đang có những bước<br /> chuyển mình?<br /> Sự ổn định của<br /> nền kinh tế vĩ<br /> mô, mức lạm<br /> phát bằng và<br /> dòng vốn FDI<br /> đã góp phần<br /> vào sự phục hồi<br /> của đất nước<br /> và củng cổ<br /> niềm tin của<br /> chúng tôi vào<br /> sự tăng trưởng<br /> của Việt Nam<br /> <br /> Có thể dễ dàng thấy rằng thị trường Bất Động Sản Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi<br /> mạnh mẽ. Trên từng góc đường từ TP.Hà Nội ở khu vực phía Bắc đến TP.HCM ở khu vực<br /> phía Nam (tổng thị phần chiếm khoảng 85% toàn thị trường) và ở giữa là TP. Đà Nẵng đã<br /> xuất hiện nhiều công trình xây dựng đang thi công. Những năm về trước, thị trường Việt<br /> Nam đã trải qua chu kỳ phát triển mạnh mẽ, trong đó Bất Động Sản được đánh giá là kênh<br /> đầu tư được ưa chuộng – dù cho bị giới hạn về nguồn cung những tài sản có giá cả hợp lý.<br /> Liệu rằng những gì đang diễn ra trên thị trường hiện tại có phải là dấu hiệu bắt đầu hiện<br /> tượng bong bóng mới? Hoặc liệu rằng thị trường đang thực sự có những thay đổi mới tích<br /> cực hơn?<br /> Nói tóm lại, chúng tôi tin rằng thị trường Bất Động Sản đang ở giai đoạn đầu của sự hồi phục,<br /> phần lớn dựa vào sự tăng trưởng trong nước và quá trình tái cơ cấu nền kinh tế. Tuy nhiên,<br /> vẫn còn một số lĩnh vực cần được quan tâm và đưa ra cải cách nếu muốn thị trường Bất<br /> Động Sản phát triển bền vững.<br /> Thị trường nhà ở: Nhu cầu ổn định ở tất cả các phân khúc, vậy còn về vấn đề nguồn<br /> cung?<br /> Suy thoái của nền kinh tế trong những năm trước đã làm cho thị trường Bất Động Sản gặp<br /> nhều khó khăn và một số dự án phát triển phải tạm dừng. Đỉnh điểm là vào năm 2008, giá<br /> chào bán trung bình (tính theo đô Mỹ) trên tất cả các phân khúc nhà ở cao hơn giá hiện nay<br /> khoảng 29%, trong khi lãi suất thế chấp cao gấp 3 lần. Đối với người mua nhà là người Việt<br /> thì mức giá tại thời điểm đó được đánh giá là quá cao, trong khi người nước ngoài lại không<br /> được phép mua nhà. Tất cả điều này hoàn toàn trái ngược với thị trường Bất Động Sản thời<br /> điểm hiện tại, khi mà giá Bất Động Sản đang giảm, kích thước căn hộ nhỏ hơn, cho vay<br /> thương mại phục hồi, số lượng các khoản thế chấp tăng, cùng với những thay đổi trong luật<br /> pháp theo nguyên tắc mở cửa thị trường cho khách nước ngoài.<br /> <br /> Giá chào bán<br /> chung cư tại<br /> TP.HCM và<br /> TP.Hà Nội đều<br /> đang thấp so<br /> với các thành<br /> phố lớn khác<br /> trong khu vực<br /> Đông Nam Á<br /> <br /> Thị phần của phân khúc nhà ở chiếm 85% toàn thị<br /> trường Bất Động Sản. TP.HCM ghi nhận sự tăng<br /> lên đáng kể số lượng nhà ở trong Quý 2, trong khi<br /> TP.Hà Nội lại ghi nhận sự tăng trưởng mạnh này<br /> vào Quý 3 năm nay. So sánh với những nước trong<br /> khu vực, Việt Nam vẫn đang có lợi thế cạnh tranh<br /> khi giá Bất Động Sản vẫn rẻ hơn trên tất cả các<br /> phân khúc, trừ phân khúc nhà ở cao cấp (giá m2<br /> khoảng 3,000 đô đến 5000 đô) và dù thế vẫn thấp<br /> hơn so với ở Jakarta và ở Bangkok<br /> Nguồn cung trong phân khúc nhà ở cao cấp và<br /> phân khúc nhà ở bình dân<br /> Lãi suất phục hồi đã kích thích thị trường Bất Động Sản bằng rất nhiều tín hiệu tốt ở phân<br /> khúc nhà ở và chung cư cao cấp gần các khu trung tâm thương mại (TTTM) tại TP.HCM, cũng<br /> Nghiên cứu từ VinaCapital, tháng 10 năm 2015<br /> <br /> 1<br /> <br /> như việc giảm lãi suất sẽ làm cho lợi suất cho thuê trở nên hấp dẫn hơn lợi suất Trái phiếu<br /> Chính phủ. Những dự án cao cấp tương tự được phát triển tại các quận và khu vực gần các<br /> khu TTTM, nơi mà tập trung nhiều người nước ngoài và những người Việt khá giả. TP.HCM<br /> có khoảng 18,000 căn hộ sẽ được hoàn thành trong vòng 2-3 năm tới và chúng tôi tin rằng<br /> việc này sẽ dẫn đến tình trạng dư thừa nguồn cung trong ngắn hạn.<br /> Theo ước tính, khoảng 25% số căn hộ cao cấp được mua để cho thuê lại, và lãi suất tại Việt<br /> Nam cao hơn 1.5 lần đến 2.5 lần so với Hong Kong, Bangkok và Singapore. Câu hỏi cần được<br /> giải đáp về nhu cầu thị trường chỉ còn nằm lại ở phân khúc nhà ở cao cấp.<br /> Phân khúc nhà<br /> bình dân đang<br /> bị thiếu hụt; dù<br /> thế, doanh<br /> nghiệp vẫn<br /> không muốn<br /> tham gia vào<br /> phân khúc này<br /> vì biên lợi<br /> nhuận thấp<br /> <br /> Trong dài hạn, lực cầu vẫn còn mạnh ở phân khúc nhà ở bình dân với giá bán căn hộ trung<br /> bình trong khu vực đô thị thấp hơn $800/m2. Dù rằng mức giá này đã giảm đáng kể, từ 25x<br /> vào năm 2012 xuống 8x-9x hiện tại tính trên thu nhập trung bình, nhưng vẫn nằm ngoài khả<br /> năng chi trả của đa số người dân. Hơn thế, phân khúc này có biên lợi nhuận khá thấp cùng<br /> với những đánh giá về tình trạng cung vượt cầu trong thời điểm hiện tại và trong tương lai,<br /> doanh nghiệp đang cảm thấy lo ngại với phân khúc này. Chính Phủ cũng đã giới hạn ngân<br /> sách cho phân khúc nhà ở với mức biên lợi nhuận là 10%, trong khi đó, lợi nhuận thực tế<br /> thường sẽ thấp hơn rất nhiều hoặc thậm chí là có thua lỗ phát sinh. Điều này là kết quả của<br /> việc hạn chế về chi phí nguyên liệu đầu vào và/hoặc số tiền sử dụng đất quá cao. Vì vậy, khi<br /> làm báo cáo tài chính, doanh nghiệp được yêu cầu phải sử dụng giá mua thực tế thay vì sử<br /> dụng giá thị trường hoặc giá đất hiện ...