Tổ chức và quản lý sàn giao dịch bất động sản - Võ Đình Quốc

Chương Tổ chức và quản lý sàn giao dịch bất động sản thuộc chuyên ngành Môi giới và sàn giao dịch bất động sản là tài liệu khóa đào tạo bồi dưỡng kiến thức về kinh doanh dịch vụ bất động sản có nội dung trình bày những vấn đề chung của bất động sản; nguyên tắc tổ chức, điều kiện thành lập Sàn giao dịch; tổ chức các dịch vụ tại sàn giao dịch và các nội dung khác.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Tổ chức và quản lý sàn giao dịch bất động sản - Võ Đình Quốc TÀI LIỆU KHÓA ĐÀO TẠO BỒI DƯỞNG KIẾN THỨC VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN )*( CHUYÊN NGÀNH : MÔI GIỚI VÀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG: TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Giảng viên: Ô. VÕ ĐÌNH QUỐC - 2012 - 1 Phần I: Những vấn đề chung về Sàn Giao dịch BĐS 1) Khái niệm sàn giao dịch BĐS TTBĐS là thị trường giao dịch loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị cao, thời gian giao dịch kéo dài, pháp lý phức tạp, ẩn chứa nhiều rủi ro; do đó, khi giao dịch các bên tham gia phải đáp ứng các điều kiện, qui đ ịnh pháp luật kèm theo. Ngoài ra, yêu cầu quản lý Nhà nước cũng cần cập nhật các giao dịch BĐS để giúp cơ quan chức năng có điều kiện quản lý được sự thay đổi, biến động của BĐS; phát hiện các vướng mắc trong giao dịch; từ đó kịp thời đưa ra hoặc bổ sung các chủ trương, chính sách quản lý BĐS và thị trường BĐS cho phù hợp; chính vì vậy, cần phải tổ chức và quản lý địa điểm thực hiện các giao dịch BĐS; địa điểm đó là Sàn giao dịch BĐS. “ Sàn giao dịch bất động sản (BĐS) là địa điểm diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS” 2) Vai trò của Sàn Giao dịch : Do tính pháp lý của hàng hoá BĐS phức tạp, thời gian giao d ịch kéo dài, nên trong giao dịch ẩn chứa nhiều rủi ro; để giảm thiểu bất cập đó, đòi hỏi nơi tổ chức giao dịch BĐS phải ổn định, họat động chuyên nghiệp, có sự quản lý của Nhà nước; với mục đích đảm bảo giao dịch BĐS được an tòan, công khai, minh bạch; Sàn giao dịch BĐS giử vai trò: • kiểm tra và cung cấp các thông tin, chi tiết liên quan BĐS tham gia giao dịch một cách công khai, minh bạch; giúp cho việc giao dịch được an toàn, đúng qui định nhằm hạn chế rủi ro và đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch. • cung cấp cho khách hàng các dịch vụ BĐS một cách chuyên nghiệp, thủ tục đơn giản, chính xác, nhanh gọn; hổ trợ và tạo đi ều ki ện cho chủ BĐS / chủ đầu tư và người mua / nhà đầu tư có cơ hội gặp gỡ, tìm hiểu nhu cầu, khả năng của nhau; từ đó thúc đẫy nhanh quá trình, tiến độ giao dịch. Nhà nước thông qua giao dịch tại Sàn sẽ nắm được tình hình, diễn bi ến thực tế trên thị trường BĐS tại địa phương; từ đó kịp thời đưa ra hoặc kiến nghị đề xuất chủ trương, chính sách thích hợp nhằm tăng cường quản lý và thúc đẫy thị trường BĐS họat động ổn định; phát triển lành mạnh, đúng hướng; góp phần tăng nguồn thu cho NSNN từ hoạt động kinh doanh BĐS. 2 Phần II: Nguyên tắc tổ chức, điều kiện thành lập Sàn GD 3) Nguyên tắc tổ chức và họat động của sàn giao dịch BĐS - hoạt động công khai, minh bạch, tuân thủ pháp luật. - cá nhân, tổ chức được tự thành lập sàn GD hay thuê sàn của đơn vị khác. - sàn giao dịch phải có pháp nhân hay sử dụng pháp nhân của đơn vị chủ quản để họat động. - đơn vị thành lập sàn phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn. - sàn giao dịch phải có đủ tên, biển hiệu; có địa chỉ giao dịch ổn định ( ổn định tối thiểu trong 1 năm); trước khi thay đổi địa chỉ phải thông báo cho cơ quan quản lý tại địa phương và khách hàng biết. 4) Điều kiện thành lập SGD 4.1) Về đăng ký kinh doanh : là pháp nhân có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản hoặc kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản. 4.2) Về nhân sự: 4.2.1) Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 21 Nghị định 153/2007/NĐ-CP cụ thể: - có năng lực đầy đủ hành vi dân sự, đủ 18 tuổi, không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù. - có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưởng ki ến th ức về quản lý, điều hành Sàn giao dịch BĐS. - không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Ngoài ra, còn cần có kinh nghiệm về lãnh vực BĐS, có mối quan hệ tốt với nhiều đơn vị bạn, cơ quan chức năng, có năng lực quản lý điều hành bộ máy Sàn. * Người quản lý, điều hành Sàn Giao dịch có quyền: + yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin liên quan đến BĐS giao dịch theo qui định của NN. + yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu, thông tin về BĐS đ ược đ ưa lên sàn. + thu phí dịch vụ từ khách hàng có dự án, BĐS đưa lên sàn + bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra và yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do khách hàng gây ra cho Sàn. + các quyền và nghĩa vụ khác theo qui định của pháp luật. 3 4.2.2) Có tối thiểu 02 nhân viên làm công việc môi giới BĐS có chứng chỉ môi giới BĐS. Nếu có đăng ký kinh doanh dịch vụ định giá BĐS cũng phải có tối thiểu 02 nhân viên làm công việc định giá BĐS có ch ứng ch ỉ định giá BĐS. 4.3) Về quy mô diện tích và cơ sở vật chất, kỹ thuật: - Có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50 m2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20 m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung. - Đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động. 4.4) Về cơ cấu tổ chức: giám đốc, phó giám đốc và các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS. 4.5) Về tên, biển hiệu, địa chỉ giao dịch : sàn giao dịch BĐS phải có tên, biển hiệu và phải có địa chỉ giao dịch ổn định tối thiểu trong thời hạn 01 năm (12 tháng). 4.6) Về Quy chế hoạt động: sàn giao dịch BĐS phải có Quy chế hoạt động bao gồm những nội dung được quy định tại điểm 1.8 khoản 1 Phần IV Thông tư 13/2008/TT-BXD. 5- Qui định về mối quan hệ khi giao dịch với khách hàng : giữa SGD và khách hàng phải thông qua hình thức hợp đồng dịch vụ; đây là loại hợp đồng dân sự 6- Qui định về thông tin hàng hóa đưa lên Sàn Giao dịch: trước khi bán hàng hoá BĐS kinh doanh ra thị trường, SGD phải: 6.1) công bố thông tin hàng hóa tại Sàn thời gian tối thi ểu 7 ngày; đăng trên 1 tờ báo tại địa phương ...