Tóm tắt Luận án Tiến sĩ Kinh tế: Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà

Mục tiêu nghiên cứu của luận án "Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà" là phát triển 02 mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát và sự kỳ vọng về khả năng sinh lời lên hành vi của người mua nhà, nhằm góp phần giải thích hiện tượnghạ thấp mức giá ngưỡng mua của người mua nhà, làm cho thị trường nhà ở trở nên kém thanh khoản trong giai đoạn thị trường đi xuống.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Tóm tắt Luận án Tiến sĩ Kinh tế: Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà4Chương 1. Tổng quan1.1 Đặt vấn đềCó một hiện tượng khó hiểu, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu,đó là việc khối lượng giao dịchnhà ở tiếp tục giảm khi mà giá nhà đã đượcgiảm xuống trong giai đoạn thị trường đi xuống (Stein, 1995; Sun & Seiler,2013), đồng thời tính thanh khoản của thị trường cũng giảm mạnh, làm thịtrường khó hồi phục (Genesove & Mayer, 2001).Một số giải thích đã được đưa ra. Đầu tiên, Stein (1995) lập luận rằng dophần lớn người dân đều sở hữu các khoản nợ tài chính nên việc bán nhàkhi giá giảm sẽ làm cho số tiền còn lại sau trả nợ không đủ để đặt cọc muanhà mới, nên họ không muốn bán nhà trong giai đoạn này1.Một giải thích khác, phổ biến hơn, Genesove & Mayer (2001) cho rằng làdo tác động của ác cảm mất mát2 của người bán. Khi giá nhà giảm, bán nhàsẽ làm người bán lỗ, ác cảm mất mát phóng đại khoản lỗ này lên và làmngười bán có xu hướng gia tăng mức giá bán yêu cầu 3 để trì hoãn việcbán.Hành vi nàyđược Engelhardt (2003); Einio & đồng sự (2008) gọi là sựneo giávào giá mua trước đây.Gần đây, Sun &Seiler (2013) đưa ra một giải thích khác dựa trên tâm lý lệchthiên vị hiện tại (present-biased preferences) của người bán nhà. Theo đó,người bán nhà sẽ cảm thấy rằng giá trị của khoản lỗ do bán nhà với giá thấpsẽ trở nên nhỏ hơn nếu nó phát sinh ở tương lai xa hơn, nên họ muốn trì1Khuôn khổ lý thuyết giới hạn về tiền đặt cọc của Stein (1995) sẽ được tác giả luận ántrình bày chi tiết trong phần tổng quan các khuôn khổ lý thuyết.2 Sự ác cảm mất mát (loss aversion) được Kahneman và Tversky (1979), Tversky vàKahneman (1991) đưa ra trong lý thuyết Triển vọng (Prospect theory).3Mức giá ngưỡng bán (seller’s reservation price) được định nghĩa là mức giá thấp nhấtmà người bán nhà chấp nhận bán.5hoãn việc bán nhà nhằm đẩy khoản lỗ ra xa hơn bằng việc tăng giá ngưỡngbán.Việcnày làm giảm khối lượng giao dịch và kéo dài thời gian rao bán khithị trường đi xuống (Sun &Seiler, 2013).Tóm lại, các giải thích trên đều tập trung vào hành vi nâng mức giá ngưỡngbán của người bán. Tuy nhiên, hình 1.1 cho thấy rằng, khi thị trường nhà ởđi xuống giai đoạn 2008-2009, bên cạnh sự gia tăng mức giá ngưỡng bánthì đồng thời cũng có sự sụt giảm nghiêm trọng của mức giá ngưỡng muaxảy ra trước đó. Theo Bokhari & Geltner (2011) thìsự chênh lệch này đãdẫn đến tình trạng khan hiếm người mua nhà trên thị trường, làm giảm khốilượng giao dịch, làm gia tăng lượng nhà tồn kho rao bán trên thị trường(hình 1.2).Như vậy, ta thấy rằng, bên cạnh những giải thích của Stein (1995), Genesove& Mayer (2001), Sun & Seiler (2013), thì cần thiết có các nghiên cứu nhằmgiải thích nguyên nhân sụt giảm mức giá ngưỡng mua trong giai đoạn này.Tuy nhiên, hiện nay, theo tìm hiểu của tác giả thì đây vẫn là khoản trốngnghiên cứu. Do đó, trong luận án này, tác giả sẽ tiến hành nghiên cứu vềhành vi củangười mua nhà trên thị trường nhà ở. Cụ thể, có hai giả thuyếtđược tác giả đưa ra để giải thích cho hành vi hạ thấp mức giá ngưỡng mua,gồm:Giả thuyết H1:do ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát. Cụ thể, khi thịtrường đang giảm, việc mua nhà có thể làm cho người mua phải đối diệnvới một khoản lỗ tiềm năng khi giá nhà tiếp tục giảm sau đó. Với ác cảmmất mát càng cao thì khoản lỗ tiềm năng mà người mua phải đối diện sẽcàng lớn, nên họcó xu hướng trì hoãn hoạt động mua nhà của mình thôngqua việc hạ thấp mức giá ngưỡng mua.Giả thuyết H2:do ảnh hưởngcủa kỳ vọng về khả năng sinh lời. Cụ thể, khithị trường đang giảm, sự bi quan về khả năng sinh lờiđã làm người muanhà trì hoãn các quyết định mua thông qua việc hạ thấp mức giá ngưỡngmua.Nhằm làm rõ hai giả thuyết này, luận án phát triển 02 mô hình lý thuyết đểgiải thích tác động của (1) ác cảm mất mát và(2) sự kỳ vọng về khả năng6sinh lời lên hành vi củangười mua nhà. Mục tiêu nhằm góp phần giải thíchhiện tượng giảm thấp mức giá ngưỡng mua trong giai đoạn thị trường nhàở đi xuống, làm trì hoãn các quyết định mua nhà củangười mua, kéo theolà sự giảm khối lượng giao dịch và tính thanh khoản của thị trường nhà ở.Việc này không chỉ giúp lấp đầy lỗ hỗng nghiên cứu hiện nay về việc giảithích nguyên nhân của hiện tượng giảm thanh khoản của thị trường nhà ởtrong giai đoạn đi xuống, mà còn giúp các nhà quản lý kinh tế, nhà chínhsách có thể đưa ra những biện pháp phù hợp giảm thiểu tính kém thanhkhoản (khối lượng mua bán thấp và thời gian rao bán kéo dài)của thịtrường nhà ở trong giai đoạn đi xuống, giúp thị trường nhà ở nhanh chóngổn định và phát triển trở lại, đóng góp vào sự tăng trưởng chung của nềnkinh tế.1.2 Mục tiêu nghiên cứuMục tiêu nghiên cứu của luận án là phát triển 02mô hình lý thuyết giải thíchảnh hưởngcủa sự ác cảm mất mát và sự kỳ vọng về khả năng sinh lời lênhành vi của người mua nhà,nhằm góp phần giải thích hiện tượnghạ t ...