Tổng quan về thị trường bất động sản

Tài liệu Tổng quan về thị trường bất động sản cung cấp cho các bạn những kiến thức về khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản, phân loại thị trường bất động sản, đặc điểm của thị trường bất động sản, cung cầu thị trường bất động sản.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Tổng quan về thị trường bất động sản TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN<br /> <br /> TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN<br /> 1.1<br /> <br /> Khái niệm về BĐS và thị trường BĐS<br /> <br /> Khái niệm bất động sản<br /> Tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng tài sản được phân thành nhiều loại khác<br /> nhau nhưng về cơ bản tài sản được phân làm hai loại: động sản và BĐS. Sự<br /> phân chia này đã có trong Bộ Luật La Mã cách đây hàng ngàn năm.<br /> Thuật ngữ BĐS được sử dụng phổ biến trên nhiều quốc gia, lãnh thổ trên thế<br /> giới. Trong tiếng Anh BĐS là real estate, tiếng Pháp là immobilie, tiếng Nga:<br /> недвижимость, tiếng Hoa tạm dịch là địa sản và ở nước ta được gọi là BĐS.<br /> Vậy BĐS được hiểu như thế nào?<br /> Điều 181 Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: Bất động sản là các tài sản không<br /> thể di dời bao gồm:<br /> - Đất đai;<br /> - Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn<br /> liền nhà ở, công trình xây dựng đó;<br /> - Các tài sản khác gắn liền với đất;<br /> - Các tài sản khác do pháp luật quy định.<br /> Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, bất động sản là đất đai và những công<br /> trình do con người tạo nên gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình cùng với<br /> những tài sản nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất.<br /> Còn theo Mc Kenzie và Betts bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền và<br /> phụ thuộc vào đất, những tài sản không di dời được quy định bởi pháp luật.<br /> Tóm lại BĐS là một tài sản bao gồm đất đai và những tài sản khác gắn liền với lô<br /> đất đó. Những tài sản khác có thể là:<br /> - Toà nhà hoặc những công trình xây dựng trên lô đất, công trình ngầm dưới<br /> mặt đất;<br /> - Cây trồng lâu năm, nguồn nước trong phạm vi lô đất;<br /> - Công trình kỹ thuật kết nối lô đất với các hạ tầng kỹ thuật khu vực và trung<br /> tâm<br /> - Những trang, thiết bị tiện ích cố định trong phạm vi lô đất…<br /> <br /> TS. NGUYỄN NGỌC VINH<br /> <br /> 1<br /> <br /> TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN<br /> <br /> Mặc dù đã có những những tiêu thức phân biệt BĐS hay động sản nhưng việc<br /> nhận dạng chúng không đơn giản như ta nghĩ. Phải chăng tất cả công trình kiến<br /> trúc, xây dựng đều là BĐS? Tất cả các tài sản gắn với các công trình xây dựng<br /> trên đất đều là BĐS? Mọi đất đai đều được coi là BĐS? Những khó khăn này sẽ<br /> làm cho người kinh doanh hoặc thẩm định giá BĐS sẽ có cái nhìn sai về giá trị<br /> BĐS trong quá trình hoạt động. Nhằm khắc phục những hạn chế trên các nhà<br /> nghiên cứu đã đưa ra những tiêu chí nhằm nhận diện và phân biệt giữa BĐS và<br /> động sản.<br /> Vì BĐS là tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài thoả mãn<br /> các điều điều kiện sau:<br /> - Là yếu tố vật chất có ích cho con người;<br /> - Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng;<br /> - Có thể đo lường bằng giá trị;<br /> - Không thể di dời hoặc di dời rất hạn chế để tính chất, công năng, hình thái<br /> của nó không thay đổi;<br /> - Tồn tại lâu dài.<br /> Khái niệm về thị trường bất động sản.<br /> Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS nhưng có cùng một điểm<br /> chung khái quát về thị trường BĐS như sau: là tổng các quan hệ giao dịch BĐS<br /> hàng hóa giữa các chủ thể của nền kinh tế thông qua một cơ chế giá, tại một<br /> thời điểm xác định.<br /> Chúng ta thường hiểu sai về thị trường BĐS khi cho rằng thị trường chỉ là giao<br /> dịch mua bán, chuyển nhượng, trong thực tế thị trường BĐS ngoài giao dịch<br /> mua bán thông thường chiếm tỷ trọng lớn nhất, còn có các giao dịch khác như<br /> cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… rất phong phú và đa<br /> dạng. Sự ngộ nhận tiếp theo nếu cho rằng thị trường BĐS chính là thị trường<br /> nhà đất, hiểu chính xác hơn thị trường nhà và đất chỉ là hai phân khúc lớn xét<br /> theo quan điểm loại hình BĐS, ngoài ra còn có những phân khúc khác cũng nằm<br /> trong hệ thống như thị trường BĐS thương mại, BĐS dịch vụ, BĐS công<br /> nghiệp…<br /> <br /> TS. NGUYỄN NGỌC VINH<br /> <br /> 2<br /> <br /> TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN<br /> <br /> Để hiểu rõ hơn chúng ta cần biết về cách phân loại và nhận dạng những thuộc<br /> tính cũng như những đặc điểm cơ bản của thị trường BĐS.<br /> 1.2<br /> <br /> Phân loại thị trường BĐS<br /> <br /> Tùy theo những quan điểm khác nhau người ta phân loại thị trường BĐS thành<br /> nhiều dạng khác nhau:<br />  Dựa vào hàng hóa BĐS người ta phân loại thị trường BĐS ra thành<br /> - Thị trường đất đai (đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở)<br /> - Thị trường nhà ở (nhà phố, nhà liên kế, biệt thự, nhà vườn…)<br /> - Thị trường BĐS dịch vụ như (khách sạn, cao ôc văn phòng, nhà hàng, bến<br /> cảng..)<br /> - Thị trường BĐS thương mại (chợ, trung tâm thương mại, cửa hàng, siêu<br /> thị…)<br /> - Thị trường BĐS công nghiệp (nhà xưởng, khu chế xuất, khu công<br /> nghiệp…)<br />  Dựa vào các quan hệ giao dịch có thể phân ra các dạng sau:<br /> - Thị trường mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng (dành cho đất đai)<br /> - Thị trường cho thuê<br /> - Thị trường thế chấp<br /> - Thị trường bảo hiểm<br />  Dựa vào trình tự tham gia thị trường của việc khai thác dự án BĐS có thể<br /> phân ra:<br /> - Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất)<br /> - Thị trường lập dự án và xây dựng các công trình ...