Xây dựng mô hình thẩm định giá đất trên địa bàn quận Cầu Giấy

Nghiên cứu trong bài viết căn cứ vào lý thuyết về thẩm định giá hàng loạt, kế thừa các nghiên cứu thực nghiệm của các học giả trong và ngoài nước để xây dựng mô hình hồi quy thẩm định giá đất ở tại quận Cầu Giấy, TP Hà Nội. Theo đó, giá đất ở tại quận Cầu Giấy chịu ảnh hưởng của các yếu tố: Lợi thế kinh doanh, vị trí trung tâm, hình dáng mảnh đất, chiều rộng mặt tiền của mảnh đất và độ rộng ngõ vào mảnh đất.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Xây dựng mô hình thẩm định giá đất trên địa bàn quận Cầu Giấy Tuyển tập Hội nghị Khoa học thường niên năm 2021. ISBN: 978-604-82-5957-0 XÂY DỰNG MÔ HÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY Trần Văn Khiêm Trường Đại học Thủy lợi, email: khiemtv@tlu.edu.vn 1. GIỚI THIỆU CHUNG - Phương pháp so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là phương Vấn đề thẩm định giá đất để xác định các pháp xác định giá của thửa đất dựa trên nghĩa vụ tài chính có liên quan đến việc sử nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác dụng đất vì thế luôn là vấn đề được xã hội quan định được đối chiếu so sánh với giá của các tâm. Hướng tới việc sử dụng giá trị thị trường thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị của đất đai trong các giao dịch về đất cũng như trường xảy ra trong thời gian gần. để xác định các khoản thu từ đất là xu thế tất - Phương pháp thặng dư: trên cơ sở tính yếu của nền kinh tế thị trường. Trong công tác toán giá cả giao dịch bình thường của bất động quản lí nhà nước về đất đai, phương pháp thẩm sản đã hoàn thành việc phát triển, sau khi khấu định giá hàng loạt là giải pháp tối ưu. trừ chi phí xây dựng công trình và các chi phí Nghiên cứu trong bài viết căn cứ vào lý như chi phí nghiệp vụ liên quan đến xây dựng, thuyết về thẩm định giá hàng loạt, kế thừa mua bán, lợi tức, thuế... Phần còn lại là giá cả các nghiên cứu thực nghiệm của các học giả của đất đai thuộc đối tượng định giá. trong và ngoài nước để xây dựng mô hình hồi - Phương pháp chi phí: giả định rằng giá trị quy thẩm định giá đất ở tại quận Cầu Giấy, của bất động sản hiện có có thể được đo bằng TP Hà Nội. Theo đó, giá đất ở tại quận Cầu chi phí làm ra một bất động sản tương tự như Giấy chịu ảnh hưởng của các yếu tố: lợi thế là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của kinh doanh, vị trí trung tâm, hình dáng mảnh khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng đất, chiều rộng mặt tiền của mảnh đất và độ hiện hành. rộng ngõ vào mảnh đất. - Phương pháp phân tích hồi quy: trên cơ sở các giao dịch thu thập trên thị trường có 2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ đó dự báo cho Phương pháp thẩm định giá hàng loạt được các bất động sản khác. phát triển đầu tiên ở Mỹ vào giữa những năm Các dạng mô hình thẩm định bằng phương 1960 và lan rộng ra khắp thế giới từ những pháp hồi quy: Lý thuyết thẩm định trên thế năm 70-80 của thế kỉ XX. Ngày nay, kết quả giới thừa nhận ba dạng mô hình thẩm định của thẩm định giá hàng loạt được sử dụng giá hàng loạt: Mô hình cộng, mô hình nhân, làm cơ sở trong việc xác định thuế tài sản và và mô hình hỗn hợp. cho một số mục tiêu quản lý nhà nước. - Mô hình cộng: Một số phương pháp định giá đất thông V = a0 + a1X1 + a2X2 + ... + anXn (1) dụng đang được áp dụng ở một số nước trong Trong đó: khu vực và ở Việt Nam: V: Biến phụ thuộc, là giá trị bất động sản; - Phương pháp thu nhập là phương pháp dựa X1, X2 ..., Xn: Các biến độc lập, là các yếu vào thu nhập của đất đai để xác định giá cả đất tố tác động đến giá trị bất động sản; đai, nó chỉ phù hợp khi dùng để định giá đất a0: Hệ số chặn; đai và tài sản hoặc tài sản nhà đất có thu lợi. a1, a2 ..., an: Các hệ số hồi quy. 423 Tuyển tập Hội nghị Khoa học thường niên năm 2021. ISBN: 978-604-82-5957-0 - Mô hình nhân: phương sai sai số chuẩn (standard errors or V  b0 .Y1b1 .Y2b2 K Ynbn robust standard errors): với: Y1, Y2, ..., Yn: Các biến độc lập Bảng 1. Kết quả mô hình hồi quy bi: Trọng số của các biến độc lập. Sai số - Mô hình hỗn hợp của mô hình cộng và Hệ số Biến độc lập chuẩn P-value mô hình nhân: hồi quy Robust Nghiên cứu trong bài viết sử dụng phương pháp định lượng, dựa trên nguồn số liệu sơ NGO 3.6784 0.5888 0.000 cấp thu được qua điều tra khảo sát trên địa MAT_TIEN 1.3906 0.9538 0.044 bàn quận Cầu Giấy. Nghiên cứu này sử dụng 1.khu_vuc 15.4524 6.669 0.022 mô hình đơn giản là mô hình cộng để hồi quy loi_the_kd giữa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Mô hình được sử dụng là: 2 34.404 5.4671 0.000 Don_gia = a0 + a1X1 + a2X2 + ... + anXn 3 45.830 11.4965 0.000 Trong đó: 4 81.914 16.2727 0.000 Don_gia: Biến phụ thuộc, có giá trị là đơn 1.hinh_dang 21.7051 4.3524 0.000 giá của bất động sản (triệu VNĐ/1m2); ai: Các hệ số hồi quy; Khoang_cach -0.0239 0.0183 0.194 Xi: Các biến độc lập, là các yếu tố tác động _cons 31.2431 8.4108 0.000 lên giá đất, được đề xuất dựa trên quan sát R 2 0.7865 khi nghiên cứu thị trường bất động sản tạ ...