Bài giảng Bất động sản và thị trường bất động sản

Bài giảng Bất động sản và thị trường bất động sản nhằm trình bày về khái niệm, đặc điểm bất động sản khái niệm, đặc điểm thị trường bất động sản, phân loại thị trường bất động sản, cung, cầu và giá cả bất động sản, xu hướng phát triển thị trường bất động sản.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bài giảng Bất động sản và thị trường bất động sản BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN  KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN  KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN  PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN  CUNG, CẦU VÀ GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN  XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÈ ?  TIẾNG ANH: REAL ESTATE; TIẾNG PHÁP: IMMOBILIÉ; TIẾNG VIỆT: BẤT ĐỘNG SẢN  ĐIỀU 181 BỘ LUẬT DÂN SỰ QUY ĐỊNH: 'BẤT ĐỘNG SẢN LÀ CÁC TÀI SẢN KHÔNG THỂ DI DỜI”, BAO GỒM:  ĐẤT ĐAI  NHÀ Ở, CỄNG TRÈNH XÂY DỰNG GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI CỄNG TRÈNH  CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIẾN VỚI ĐẤT ĐAI  CÁC TÀI SẢN KHÁC THEO PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH NHƯNG YẾU TỐ NÀO DƯỚI ĐÂY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN: 1, CÁC YẾU TỐ CỦA NGÔI BIỆT THỰ: - 1.1, TOÀ NHÀ VÀ ĐẤT KHUÔN VIÊN - 1.2, BỨC TRANH CỦA MỘT DANH HOẠ NỔI TIẾNG TREO Ở PHÒNG KHÁCH - 1.3, MỘT BỨC HOẠ VẼ TRỰC TIẾP TRÊN TRẦN PHÒNG KHÁCH - 1.4, MỘT DÀN CHẬU HOA ĐỊA LAN TRÊN SÂN THƯỢNG - 1.5, MỘT CÂY ĐẠI CỔ THỤ TRỒNG Ở SÂN TRƯỚC CỬA NGÔI NHÀ - 1.6, MỘT DÀN ĐIỀU HÒA TRUNG TÂM VÀ 1 CHIẾC ĐIỀU HOÀ TỦ DI ĐỘNG - 2, MỘT NGÔI NHÀ BẠT CỦA ĐOÀN XIẾC ĐI BIỂU DIỄN DI ĐỘNG - 3, TRUNG QUỐC BÁN HỒNGKÔNG CHO ANH 99 NĂM - 4, NHÀ NƯỚC CHO CÔNG TY NƯỚC NGOÀI THUÊ ĐẤT 50 NĂM - 5, MUA ĐẤT ĐỂ SẢN XUẤT VẬT LIỆU XÂY DỰNG - 6, KINH DOANH THƯƠNG HIỆU (VÍ DỤ:PHỞ 24) - 7, NGÔI TOÀ THÁP BẰNG BĂNG ĐÁ (VÍ DỤ: BĂNG ĐĂNG TQ) - 8, VƯỜN CÂY ĂN QUẢ - 9, VƯỜN TRỒNG HOA - 10, CẦU PHAO KHUYẾN LƯƠNG BẮC QUA SÔNG HỒNG - 11, CẦU GỖ Ở ĐBSCL HOẶC CẦU NHẬT Ở HỘI AN - 12, ĐẤT ĐẶT PHẦN MỘ (NGHĨA ĐỊA) - 13, NGÔI MỘ CÁC TIẤU CHỚ XÁC ĐỊNH BĐS  Là một yếu tố vật chất có ích cho con người  Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng  Có thể đo lường bằng giá trị nhất định  Không thể di dời: Gắn liền với đất đai hoặc với BĐS khác - Di dời làm thay đổi tính chất, giá trị -  Tồn tại lâu dài BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT ĐAI:  KHÔNG DI DỜI HOẶC DI DỜI KHÔNG ĐÁNG KỂ  ĐÃ ĐƯỢC XÁC ĐỊNH CHỦ QUYỀN  CỂ CÁC TIẤU CHÍ ĐO LƯỜNG GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN XÂY DỰNG  NHÀ CỬA, CÔNG TRỠNH XÂY DỰNG CỐ ĐỊNH KHÔNG DI DỜI CÁC CÔNG TRỠNH HẠ TẦNG GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐAI CÁC TÀI SẢN GẮN LIỀN KHÔNG TÁCH RỜI CÔNG TRỠNH XD  ĐƯỢC ĐO LƯỜNG VÀ LƯỢNG HOÁ THÀNH GIÁ TRỊ => BĐS KHỤNG CHỈ LÀ YẾU TỐ VẬT CHẤT BẤT ĐỘNG SẢN KHÁC GẮN LIỀN ĐẤT ĐAI: Vườn cây lâu năm Công trỡnh nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng muối Các công trỡnh du lịch, vui chơi, thể thao... Một số công trỡnh khai thác hầm mỏ (hầm lò...) Cũng có một số tài liệu đưa thêm một số loại tài sản đặc biệt khác coi như bất động sản: CỄNG TRÈNH BẤT ĐỘNG SẢN - Mặt bằng - Các công trỡnh chính - Các công trỡnh phụ trợ: hạ tầng, công trỡnh phụ - Môi trường xung quanh => Công trỡnh bất động sản là tổng thể các yếu tố vật chất, kỹ thuật và môi trường cấu thành nên BĐS và giỳp BĐS phát huy tác tác dụng ĐẶC ĐIỂM CỦA BĐS CÁI TẠO NÊN GIÁ TRỊ BĐS 1- BĐS GẮN LIỀN VỚI MỘT VỊ TRÍ NHẤT ĐỊNH; GIÁ TRỊ BĐS DO YẾU TỐ VỊ TRÍ QUYẾT ĐỊNH 1 -Vị trí do cái gỡ quyết định: - Khoảng cách đến các trung tâm; - Khả năng tiếp cận 2- Mỗi vị trí gắn liền với các điều kiện:  Tự nhiên  Kinh tế  Xã hội  Môi trường => Vấn đề đặt ra: - thay đổi yếu tố vị trí - Đánh giá BđS phải xem xét, dự báo các yếu tố của vị trí 2- TÍNH LÂU BỀN VỀ VẬT LÝ VÀ KINH TẾ: TUỔI THỌ NÀO NGẮN QUYẾT ĐỊNH SỰ TỒN TẠI CỦA BĐS 1- Tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý. 2- Khi đánh giá phải tính cả tuổi thọ kinh tế và vật lý. 3- Lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế. Phải lựa chọn quyết định chu kỳ vật lý: So sánh: P = (I1- C1) - (I2- C2- K xr) Tr. đó: I- Thu nhập từ BĐS C- Chi duy tri BĐS K- Vốn đầu tư xây dựng mới r- Tỷ suất lợi tức  GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TỔNG LUỒNG THU NHẬP tương ứng với tuổi thọ kinh tế của bất động sản 3- TÍNH DỊ BIỆT => TÍNH ĐƠN CHIẾC: DO VỊ TRÍ, KẾT CẤU, HƯỚNG, HINH DẠNG VÀ SX KHỄNG KHUỄN MẪU => TÍNH DỊ BIỆT TẠO NẤN GIÁ TRỊ KHỄNG SO SÁNH CỦA BẤT ĐỘNG SẢN => VẤN ĐỀ ĐẶT RA: ->TẠO TÍNH DỊ BIỆT CHO BĐS THỄNG QUA QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC ->PHẢI QUẢN LÝ TÍNH THỐNG NHẤT GIỮA CÁC CÁ THỂ DỊ BIỆT 4- TÍNH KHAN HIẾM: 1- LÍ DO: - GIỚI HẠN ĐẤT ĐAI VÀ KHỤNG GIAN PHỎT TRIỂN, THỜI GIAN XÕY DỰNG. - KHỤNG SẴN CÚ TRỜN THỊ TRƯỜNG 2- VẤN ĐỀ ĐẶT RA: - CÁC KHU VỰC PHÁT TRIỂN: CUNG LUÔN NHỎ HƠN CẦU => GIÁ TĂNG. - NHÀ NƯỚC CAN THIỆP THÔNG QUA QUY HOẠCH, CÁC CHÍNH SÁCH CHỐNG ĐẦU CƠ VÀ HẠN CHẾ SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN 5- TÍNH ẢNH HƯỞNG: 1- NỘI DUNG: - ẢNH HƯỞNG CỦA BẢN THÕN CỎC YẾU TỐ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ - ẢNH HƯỞNG MỤI TRƯỜNG TỰ NHIỜN, KINH TẾ, XÓ HỘI - ẢNH HƯỞNG ĐẾN CỎC LĨNH VỰC HOẠT ĐỘNG KHỎC 2- YẤU CẦU: => KHI ĐẦU TƯ, THIẾT KẾ PHÁT TRIỂN PHẢI TÍNH ĐẾN CÁC CÔNG TRỠNH LIỀN KỀ. => KHI ĐỊNH GIÁ PHẢI ĐÁNH GIÁ HẾT SỰ TÁC ĐỘNG CỦA MÔI TRƯỜNG BÊN NGOÀI VÀ CÁC BẤT ĐỘNG SẢN LÂN CẬN => NGƯỜI TA CÓ THỂ DỰ BÁO ĐƯỢC XU HƯỚNG 6- NHU CẦU VỐN ĐẦU TƯ LỚN  Chi phớ lớn cho mặt bằng và xõy dựng, chu kỳ dài, rào cản xuất ngành.  Vấn đề đặt ra: -- Có thể tái tạo và bảo toàn vốn đầu tư. - Phát sinh quan hệ tín dụng đi kèm - Lựa chọn cỏc khõu trong Kinh doanh: SX, tiêu thụ, vận hành...  Đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn dài hạn Kết cấu nguồn vốn gồm 3 phần + Vốn đầu tư dài hạn. + Huy động nguồn lực của nhà đầu tư thứ phỏt (các đối tác đầu tư chiến lược luôn được ưu ái) + Huy động vốn ngắn hạn cho các chi phí thường xuyên CÁC YẾU TỐ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN: CUNG ...