Bài giảng: Định giá đất và bất động sản - Phạm Thanh Quế

Định giá đất và bất động sản được biên soạn dùng cho sinh viên ngành Quản lý Đất đai, nhằm trang bị cho sinh viên những kiến thức cơ bản nhất về đất đai, bất động sản, giá đất, thị trường đất đai, thị trường bất động sản, định giá đất, định giá bất động sản và nguyên tắc xác định giá đất, giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bài giảng: Định giá đất và bất động sản - Phạm Thanh Quế TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH BỘ MÔN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI BÀI GIẢNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN NGƯỜI BIÊN SOẠN: PHẠM THANH QUẾ HÀ NỘI, 2011 MỞ ĐẦU Bài giảng Định giá đất và bất động sản được biên soạn dùng cho sinh viên ngành Quản lý Đất đai, nhằm trang bị cho sinh viên những kiến thức cơ bản nhất về đất đai, bất động sản, giá đất, thị trường đất đai, thị trường bất động sản, định giá đất, định giá bất động sản và nguyên tắc xác định giá đất, giá bất đ ộng s ản trong nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN. Cung cấp cho sinh viên các phương pháp định giá cơ bản đang được áp dụng và vận dụng các phương pháp đó để xác định giá đất và giá bất động sản trong hoàn cảnh thực tế ở nước ta. Bài giảng Định giá đất và bất động sản được biên soạn theo đề cương chương trình khung đào tạo ngành quản lý đất đai đã được phê duyệt gồm 2 phần: Phần lý thuyết và phần thực hành. Nội dung của bài giảng phần lý thuyết gồm 4 chương Chương 1:Những vấn đề chung về định giá đất và bất động sản Chương 2: Các nguyên tắc và căn cứ định giá đất và bất động sản Chương 3: Phương pháp định giá đất và bất động sản Chương 4: Tổ chức quá trình định giá Nội dung của bài giảng phần thực hành gồm 4 bài Bài 1. Định giá đất nông nghiệp Bài 2. Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn Bài 3. Định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị Bài 4. Định giá bất động sản 1 Bài 5. Định giá bất động sản 2 Bài 6. Định giá đất rừng Những kiến thức mà sinh viên phải nắm được khi học môn học Định giá đất và bất động sản là đất đai, bất động sản, giá đất, thị trường đất đai, thị trường bất động sản và định giá đất, định giá bất động sản. Đồng thời sinh viên phải hiểu được đặc tính đất đai liên quan đến định giá đất, giá bất đ ộng sản, các đặc điểm và khu vực của thị trường đất đai và bất động sản. Về giá đất và bất động sản sinh viên phải nắm được khái niệm, đặc trưng và phải biết phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất và bất động sản. Khi xác định giá đất và bất động sản trong điều kiện Việt Nam sinh viên phải nắm được các loại giá đất, cơ sở 2 khoa học xác định giá đất, và bất động sản các nguyên tắc cơ bản khi xác định giá đất và bất động sản và biết vận dụng quan hệ cung cầu trong dự báo thị trường bất động sản... Tuy đã hết sức cố gắng trong quá trình biên soạn, nh ưng khó tránh khỏi những thiếu sót. Tác giả rất mong nhận được ý kiến đóng góp c ủa bạn đọc trong quá trình sử dụng để bài giảng tiếp tục được hoàn chỉnh ở các lần biên soạn tiếp theo. Hà Nội, ngày… tháng… năm 20..… ThS. PHẠM THANH QUẾ 3 CHƯƠNG I NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.1. Khái niệm và những đặc trưng cơ bản của bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản - Theo Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì “ Bất động sản là các tài s ản, gồm: + Đất đai + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó. + Các tài sản khác gắn liền với đất đai. + Các tài sản khác do pháp luật quy định” - Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì bất động sản là đất đai và các công trình xây dựng do con người tạo nên gắn liền với đất - Những tài sản không thể di dời được. 1.1.1.2. Thuộc tính và đặc trưng cơ bản của bất động sản a. Các thuộc tính của bất động sản - Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ đang sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận. - Tính không đồng nhất: Trong thị trường bất động sản hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm kiếm được 2 tài sản hoàn toàn giống nhau mà nó ch ỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy, giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản. Giả sử hai bất động sản nằm cùng trong một khu vực nhưng giá cả của chúng còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố: thời điểm bán, tâm lý của người mua và đặc điểm cụ thể của bất động sản, tất cả những điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay. 4 - Tính khan hiếm: diện tích đất đai là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Theo tổng cục thống kê năm 2010 diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 252 người/km2 . Diện tích các loại đất nông nghiệp có chiều hướng giảm do rất nhiều nguyên nhân: + Do tốc độ tăng dân số nhanh (đặc biệt vùng nông thôn). + Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa hiện đại làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm. + Do nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê. - Tính bền vững (lâu bền): bất động sản bao gồm đất đai và các công trình trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đ ặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xu ...