Bài giảng Nguyên lý thẩm định giá: Chương 2 - ThS. Võ Thị Hoàng Vi

Bài giảng Nguyên lý thẩm định giá - Chương 2: Cơ sở giá trị của thẩm định giá, cung cấp cho người học những kiến thức như: Một số khái niệm; giá trị thị trường; giá trị phi thị trường;...Mời các bạn cùng tham khảo!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bài giảng Nguyên lý thẩm định giá: Chương 2 - ThS. Võ Thị Hoàng ViLOGO TRƯƠNGĐẠ IHỌ CTA% ICHI0NH– MARKETING % KHOATHA5 MĐỊNHGIA0 – KINHDOANHBA8 TĐO9̣ NGSA; N Chương 2: CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ THS. VÕ THỊ HOÀNG VINội dung 1 Một số khái niệm 2 Giá trị thị trường 3 Giá trị phi thị trường Giá cảvKhái niệm Giá cả là một thuật ngữ được dùng để chỉ một số ,ền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được trả cho một hàng hoá hoặc dịch vụ vào một thời điểm nhất định. Giá cả Có thể CÓ hoặc Là một thực tế KHÔNG liên quanLỊCH SỬ có thể Đặc giá trịđược công khai hoặc bí mật điểm Giá cả THAY ĐỔI mọi lúc và phụ thuộc vào nhiều yếu tố Giá cảvĐặc điểm giá cả § Giá cả là biểu hiện bằng 0ền của giá trị. Tuy nhiên, do khả năng tài chính, động cơ hoặc các lợi ích đặc biệt của một người mua hay người bán nhất định, giá trả cho các hàng hoá hoặc dịch vụ có thể có hoặc không liên quan đến giá trị mà những người mua hoặc bán khác gán cho hàng hoá hoặc dịch vụ đó. § Giá cả của một tài sản, hàng hóa, dịch vụ có thể bằng, thấp hơn hoặc cao hơn giá trị tài sản đó. Chi phívKhái niệm § Chi phí là mức giá được trả cho hàng hoá hoặc dịch vụ hoặc là một số tiền cần có để tạo ra hoặc sản xuất ra hàng hoá hoặc dịch vụvĐặc điểm § Là một khái niệm liên quan đến sản xuất § Khi một hàng hóa, dịch vụ được hoàn tất thì chi phí của nó là một thực tế lịch sử. Chi phíü Chi phí là một yếu tố quan trọng cần xem xét khi ước tính giá trị tài sản, hàng hóa, dịch vụ.ü Trong một số điều kiện chi phí có thể là một phương cách tiện lợi để đo lường giá trị.ü Chi phí và giá trị là một và duy nhất giống nhau khi chi phí đó là chi phí hợp lý và được xã hội thừa nhận Chi phí Phân loạiCP tái tạo CP thay thếLà CP để tạo ra Là CP tạo ra tài sản có cấu trúcmột BẢN SAO và Jnh hữu dụngcủa một tài sản TƯƠNG TỰ,hiện hữu, cùng thiết kế và vậtthiết kế và liệu theo thịnguyên vật liệu trường hiệntương tự. hành Thu nhậpvKhái niệm § Thu nhập là một khái niệm kinh tế, chỉ số tiền mà chủ đầu tư hoặc chủ tài sản nhận được từ việc đầu tư hoặc khai thác tài sản sau khi trừ các chi phí liên quan đến đầu tư hoặc khai thác tài sản đó. § Các dạng thu nhập phổ biến là: tiền cho thuê, lợi nhuận, cổ tức… Thu nhậpv Đặc điểm § Thu nhập cao hay thấp phụ thuộc vào doanh thu và chi phí liên quan. Đối với tài sản đầu tư hay cho thuê, thu nhập là cơ sở quan trọng để ước tính giá trị tài sản. § Đối với tài sản đang tạo ra thu nhập thì giá trị tài sản tỷ lệ thuận với thu nhập, thu nhập càng cao thì giá trị tài sản càng cao và ngược lại. Giá trịvKhái niệm § Giá trị không phải là một thực tế, mà là mức giá phù hợp có khả năng cao nhất được chấp nhận, để mua bán đối với tài sản, hàng hoá hoặc dịch vụ tại mỗi thời điểm nhất định.. Giá trịvĐặc trưng cơ bản§ Giá trị được đo bằng 1ền;§ Giá trị của tài sản có :nh thời điểm;§ Đối với các cá nhân hay chủ thể khác nhau, giá trị có thể khác nhau.§ 2 yếu tố quyết định giá trị: công dụng hữu ích vốn có của tài sản và khả năng khai thác của chủ thể đối với tài sản.§ Đo lường giá trị là khoản thu nhập bằng =ền mà tài sản mang lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định. Giá trị GIÁ TRỊTính chủ quan Tính“Giá trị tài sản khách quan Thể hiện sựđược đánh giá thừa nhận củakhác nhau tùy thị trườngđối tượng sửdụng” Giá trị thị trường v Khái niệm thị trường― Được thực hiện thông qua cơ chế giá cả, gồm có người bán và người mua tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và sản lượng.― Thị trường có thể tập trung hoặc không tập trung;― Thị trường có thể là thị trường điạ phương, thị trường trong vùng, thị trường quốc gia hoặc thị trường quốc tế. Giá trị thị trườngvPhân loại thị trường Thị trường mà người mua-bán không có khả năng ảnh hưởng đến giá Cạnh tranh hoàn toàn mỗi người có khả năng ảnh hưởng hạn chế đến giá Cạnh tranh không hoàn toàn Cá nhân chi phối lớn đến giá Độc quyền nhóm Duy nhất 1 nhà cung cấp Độc quyền hoàn toàn Giá trị thị trườngvKhái niệm“Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tàisản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữamột bên là người mua sẵn sàng mua và mộtbên là người bán sẵn sàng bán, trong một giaodịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, cácbên tham gia hành động một cách có hiểu biết,thận trọng và không bị ép buộc” –TC TĐGVN02 Giá trị thị trườngvThời điểm, địa điểm thẩm định giálà thời gian, không gian cụ thể tương ứng với thờigian, không gian mà giá trị của tài sản thẩm địnhgiá được thẩm định viên xác định gắn với nhữngyếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thịtrường. Giá trị thị trườngvNgười mua sẵn sàng mua Là người có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường.vNgười bán sẵn sàng bán Là người có tài sản hợp pháp và có nhu cầu bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường. Giá trị thị trườngv Giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông :nLà giao dịch giữa các bên không có mối qu ...