Bài giảng Thị trường bất động sản - Phương pháp so sánh

Bài giảng Thị trường bất động sản - Phương pháp so sánh nhằm trình bày về các nguyên tắc cơ bản của phương pháp như: nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng và nguyên tắc ngoại ứng, một số lưu ý khi tiến hành so sánh giá bất động sản.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bài giảng Thị trường bất động sản - Phương pháp so sánh PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH Ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp C¬ së lý luËn Là phương pháp định giá bằng cách so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường  Dựa trên giả định: giá trị thị trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể ? so sánh đã được mua, bán hoặc cho thuê trên thị trường Gi¸: 5 tû ®ång 2 Các nguyên tắc cơ bản của phương pháp Nguyên tắc cung cầu Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc cân bằng Nguyên tắc ngoại ứng Yêu cầu  Chỉ so sánh được với các BĐS tương tự trong cùng một thị trường hoặc khu vực thị trường, có tính chất đồng nhất  So sánh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây  Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được  Thị trường cần ổn định  Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm, kiến thức thị trường Áp dụng  §Ó ®Þnh gi¸ c¸c B§S cã tÝnh ®ång nhÊt nh: c¸c c¨n hé, c¸c chung c, c¸c d·y nhµ ®îc x©y dùng cïng mét kiÓu; ®Þnh gi¸ c¸c m¶nh ®Êt trèng;  Lµ ph¬ng ph¸p chung ®îc ¸p dông cho môc ®Ých mua b¸n, ®Þnh gi¸ cầm cè, thÕ chÊp, ®Ó ®¸nh thuÕ B§S... 5 C¸c bíc tiÕn hµnh Bíc 1. X¸c ®Þnh bÊt ®éng s¶n môc tiªu Bíc 2. Thu thËp t×m kiÕm c¸c th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n so s¸nh Bíc 3. KiÓm tra c¸c th«ng tin vÒ c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®Ó x¸c ®Þnh lùa chän nhãm bÊt ®éng s¶n so s¸nh phï hîp nhÊt. Bíc 4. Ph©n tÝch gi¸ b¸n vµ ®iÒu kiÖn cña bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®Ó t×m ra c¬ së ®iÒu chØnh Bíc 5. So s¸nh ®iÒu kiÖn cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu víi c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®Ó tiÕn hµnh ®iÒu chØnh gi¸ Bíc 6. ¦íc tÝnh gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu dùa trªn c¬ së hßa hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ cña B§S so s¸nh ®· ®iÒu chØnh Một số lưu ý khi điều chỉnh  Lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS so sánh. Nếu BĐS so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá của BĐS so sánh xuống và ngược lại  Các điều chỉnh không nên quá vụn vặt và chi tiết  Mỗi điều chỉnh cần phải được chứng minh từ bằng chứng thị trường  Luôn đặt câu hỏi: Những khác nhau nào là lý do chủ yếu dẫn đến sự khác nhau về giá trị của hai BĐS  Từ đó tính mức tăng hoặc giảm của từng bất động sản so sánh với BĐS mục tiêu Các yếu tố so sánh yếu tố pháp lý, quyền năng Yếu tố thuộc thị trường điều kiện mua bán, Điều kiện thanh tóan Thời gian bán Những chi phí phải bỏ ra để sửa chữa BĐS sau khi mua Vị trí, địa điểm Đặc điểm kinh tế (hợp đồng thuê, bảo dưỡng …) Đặc điểm kỹ thuật, kết cấu của BĐS Tài sản cá nhân bán kèm với BĐS Trình tự và Nội dung điều chỉnh Trình tự điều chỉnh: Những yếu tố ảnh hưởng chung đến toàn bộ giá trị BĐS điều chỉnh trước. Những yếu tố riêng biệt điều chỉnh sau Nội dung điều chỉnh một số nhóm yếu tố - H×nh d¸ng, mÆt b»ng - VÞ trÝ vµ ®Þa ®iÓm - YÕu tè ph¸p lý - C¸c yÕu tè kÕt cÊu c«ng tr×nh B§S - §iÒu kiÖn thÞ trêng Bài tập Ước lượng giá bán cho BĐS mục tiêu, biết Các yếu tốthông tin các so sánh BĐS mục SS1 SS2 SS3 SS4 tiêu Giá bán 560 600 620 630 Thời gian bán 2/2008 2/2008 2/2008 2/2008 2/2008 Diện tích xây dựng 170 160 180 180 180 Mặt tường Bả matít Vôi Vôi Bả matít Bả matit Phòng bếp 1 1 1 1 1 Số phòng vệ sinh 3 3 3 3 3 Tuổi công trình (năm) 19 20 20 21 20 Bài giải Tính mức điều chỉnh về diện tích xây dựng SS2 – SS1 = 180 m2– 160 m2 = 600 -560 => 1 m2= 2 trđ SS2 –SS4 Tính mức điều chỉnh cho việc bả ma tít là 30trđ Tính mức điều chỉnh cho tuổi công trình là 10 trđ/năm (SS 3: bả matit + 21 năm = 620 SS4 : bả ma tít + 20 năm = 630) Giá bán của BĐS mục tiêu = 620 triệu Phương pháp xác định hệ số điều chỉnh (tiếp) Phương pháp định tính Là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân nhóm các yếu tố điều chỉnh và tìm ra xem những yếu tố nào là tốt hơn, những yếu tố nào là tương đương và những yếu tố nào là kém hơn Phương pháp xác định hệ số điều chỉnh (tiếp) Việc phân nhóm theo phương pháp định tính có thể thực hiện theo 2 cách: Cách 1: ước lượng công dụng, giá trị của từng yếu tố đóng góp để chỉ ra rằng các yếu tố đó là tốt hơn, hay xấu hơn Cách 2: cho điểm từng yếu tố, sau đó tính tổng điểm để tìm ra BĐS này là tốt hơn, tương đương hay là kém hơn Ví dụ MT SS1 (500 tr®) SS2 (550tr®) G¹ch Th¹ch Bµn 8 §ång T©m 5 TBN 10 CÇu thang §¸ 10 Gç 12 Gç tèt 15 S¬n S¬n 4 V«i 2 S¬n cao cÊp 5 Tæng 22 19 30  SÏ t×m ra bÊt ®éng s¶n nµy n»m trong kho¶ng nµo. VD: 19 < 22 < 30 -> 500 < B§SMT < 550 Bài tập C¸c yÕu tè so s¸nh BDS môc tiªu SS 1 SS 2 SS 3 SS 4 SS 5 Gi¸ b¸n (tr.®) 550 800 515 490 530 DiÖn tÝch sµn (m2) 90 80 105 75 65 79 Gi¸ b¸n /m2 sµn 6,875 7,62 6,86 7,54 6,71 (tr.®/m2) C¸c quyÒn vÒ BĐS Toµn quyÒn së hữu ChÊt lîng x©y dùng Trung bình Tèt h¬n T¬ng tù T¬ng tù Tèt h¬n KÐm h¬n DÞa ®iÓm ...