Bất động sản đầu tư - Khác biệt so với IAS

Bộ Tài chính đã ban hành Chuẩn mực Kế toán đợt 3 trong đó bao gồm Chuẩn mực số 05 - Bất động sản đầu tư. Bất động sản đầu tư là gì? Sự khác biệt giữa Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) về Bất động sản đầu tư và Chuẩn mực Kế toán Quốc tế (IAS) như thế nào?
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bất động sản đầu tư - Khác biệt so với IASBất động sản đầu tư - Khác biệt so với IAS (Phần đầu) Bộ Tài chính đã ban hành Chuẩn mực Kế toán đợt 3 trong đó bao gồm Chuẩn mực số 05 - Bất động sản đầu tư. Bất động sản đầu tư là gì? Sự khác biệt giữa Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) về Bất động sản đầu tư và Chuẩn mực Kế toán Quốc tế (IAS) như thế nào? Bất động sản đầu tư là gì?Theo VAS 05:Bất động sản đầu tư: Là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhàhoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợpđồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà khôngphải để:a. Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý;hoặcb. Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.Một số ví dụ về BĐS đầu tư:- Các Cao ốc, văn phòng cho thuê như Vincom, Deaha Center,...- Đất do doanh nghiệp nắm giữ lâu dài chờ tăng giá,- Đất do doanh nghiệp nắm giữ lâu dài nhưng chưa dõ mục đích sử dụng- Nhà xưởng cho thuê hoạt động- ...Theo mẫu báo cáo tài chính được hướng dẫn trong Thông tư 23/2005/TT-BTC ngày 30/03/2005của Bộ Tài chính - hướng dẫn các Chuẩn mực kế toán Việt Nam đợt 3, BĐS đầu tư được trìnhbày là một chỉ tiêu riêng rẽ (mã số 240) trên Bảng cân đối kế toán.Tại sao Bất động sản đầu tư cần phải trình bày riêng biệt trên Bảng cân đối kế toán?Chuẩn mực kế toán yêu cầu như vậy. Bởi vì, ngày nay, BĐS đầu tư là một trong những hoạtđộng kinh doanh quan trọng của doanh nghiệp. Trước năm 2001, theo IAS, BĐS đầu tư đượccoi là một hoạt động đầu tư tài chính và nó được trình bày như là một công cụ tài chính trongmục Các khoản đầu tư tài chính trên Bảng cân đối kế toán. Nhưng với sự biến động của tìnhhình sản xuất kinh doanh thực tế,hoạt động đầu tư BĐS chiếm tỷ trọng rất lớn trong hoạt độngkinh doanh của nhiều doanh nghiệp, thậm chí là toàn bộ, Ban soạn thảo Chuẩn mực kế toánQuốc tế (IASB) thuộc Liên đoàn Kế toán Quốc tế (IFAC) đã ban hành Chuẩn mực riêng choBĐS đầu tư, IAS 40 có hiệu lực từ ngày 01/01/2001. Chuẩn mực này yêu cầu BĐS đầu tư cầntrình bày riêng biệt trên Bảng cân đối kế toán để đáp ứng yêu cầu thông tin cho người đọc Báocáo tài chính. Theo đó, Bộ Tài chính mà cụ thể là Dự án Ban hành các Chuẩn mực kế toán ViệtNam đã cho ban hành Chuẩn mực số 05 - BĐS đầu tư dựa theo IAS 40, mặc dù theo VAS 14 -Doanh thu và thu nhập khác vẫn thừa nhận BĐS đầu tư chỉ là một hoạt động đầu tư tài chính,cho đến nay VAS 14 vẫn chưa sửa đổi.Khác biệt giữa quy định của VAS và IAS về Bất động sản đầu tưIAS 40, BĐS đầu tư được ghi nhận ban đầu theo giá gốc và doanh nghiệp được phép lựa chọnmột trong hai mô hình ghi nhận giá trị của BĐS đầu tư sau khi ghi nhận ban đầu, đó là:- Mô hình Giá gốc (Cost Model)- Mô hình Giá trị hợp lý (Fair Value Model)Và VAS 05 đã chỉ lựa chọn Mô hình Giá gốc để ghi nhận giá trị BĐS đầu tư sau khi ghi nhậnban đầu.Bất động sản đầu tư - Khác biệt so với IAS (Tiếp theo và hết) Mô hình Giá gốc (Cost Model) Áp dụng Mô hình Giá gốc có nghĩa là BĐS đầu tư ghi nhận ban đầu theo Giá gốc, định kỳ trích khấu hao vào chi phí kinh doanh trong kỳ. BĐS đầu tư được theo dõi theo ba chỉ tiêu: Nguyên giá, Khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại.Khi áp dụng mô hình này BĐS đầu tư được theo dõi và đánh giá như là một Tài sản cố địnhthông thường của Doanh nghiệp.Mô hình Giá trị Hợp lý (Fair Value Model)Khi áp dụng Mô hình Giá trị hợp lý, BĐS đầu tư được ghi nhận ban đầu theo Giá gốc và đượcđánh giá lại theo Giá trị hợp lý tại thời điểm lập Bảng cân đối kế toán. Chênh lệch giữa Giá gốcvà Giá trị hợp lý được hạch toán như là một khoản Thu nhập/chi phí trong kỳ kinh doanh.Trong thực tế, khi áp dụng mô hình Giá gốc gặp nhiều vướng mắc. Chẳng hạn, đối với BĐS đầutư là Toà nhà văn phòng cho thuê, được theo dõi theo ba chỉ tiêu là nguyên giá, khấu hao luỹ kếvà giá trị còn lại. Nhưng khi gần kết thúc thời gian hoạt động của Toà nhà theo ước tính banđầu, giá trị của toà nhà có thể còn cao hơn cả nguyên giá (giá gốc) ban đầu, do nhiều nguyênnhân như chi phí sửa chữa lớn hàng năm tu bổ toà nhà, giá đất và giá trị xây lắp tăng cao,... Lúcnày giá trị còn lại khi theo dõi theo Mô hình Giá gốc sẽ nhỏ hơn rất nhiều so với giá trị thực tếcủa BĐS trên thị trường. Mặt khác, theo nguyên tắc trích khấu hao bằng nguyên giá trừ đi giá trịthu hồi ước tính thì việc trích khấu hao hàng năm đối với BĐS đầu tư là chưa hợp lý. Mô hìnhGiá trị hợp lý đã khắc phục được những điểm yếu của Mô hình Giá gốc.Tại sao chưa áp dụng Mô hình Giá trị hợp lý?Hiện nay, tại các nước lân cận có nền kinh tế phát triển như Trung Quốc, Hàn Quốc, vẫn chưathực hiện áp dụng Mô hình Giá trị hợp lý, Việt Nam cũng vậy. Một thực tế là Việt Nam c ...