Chương 5: Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Cố định về vị trí: giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. - Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, do đó: + Khi ĐTXD phải tính dự tính tuổi thọ kinh tế để tránh đầu tư lãng phí hoặc phải đầu tư nhiều lần. + Cần xem xét tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Chương 5: Các phương pháp thẩm định giá bất động sản CHƯƠNG 5: CÁC PHƯƠNG PHÁP I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN (Đặc điểm chủ yếu của BĐS) I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS. 1. Đặc điểm chủ yếu của BĐS: 1. Đặc điểm chủ yếu của BĐS. - Cố định về vị trí: giá trị của BĐS gắn liền với từng vị 2. Phân loại BĐS. trí cụ thể. 3. Quyền của chủ thể đối với BĐS. - Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền 4. Đặc điểm của thị trường BĐS. vững cao, do đó: 5. Phân loại thị trường BĐS. + Khi ĐTXD phải tính dự tính tuổi thọ kinh tế để tránh II. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS đầu tư lãng phí hoặc phải đầu tư nhiều lần. 1. Phương pháp so sánh trực tiếp. + Cần xem xét tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS. 2. Phương pháp đầu tư. + Cần phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với 3. Phương pháp chi phí. chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS 4. Phương pháp thặng dư để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý. I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Đặc điểm chủ yếu của BĐS) (Đặc điểm chủ yếu của BĐS) - Tính khác biệt: giữa các BĐS đều có sự khác biệt đáng lưu ý, có thể khác nhau về vị trí, về - Tính ảnh hưởng lẫn nhau: các BĐS thường kết cấu, về kiến trúc, về quyền sử dụng… Khi có tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng định giá, TĐV cần chú ý tính khác biệt này để đến các hoạt động KT-XH, vì vậy: điều chỉnh giá cho hợp lý. + Cần có sự thống nhất về quản lý BĐS của nhà nước. - Tính khan hiếm: diện tích đất tự nhiên là có + Khi đầu tư xây dựng BĐS phải tính đến giới hạn, do đó sẽ tạo ra tính khan hiếm cho những ảnh hưởng của nó đến các công trình các BĐS => dễ dẫn đến tình trạng cung < cầu. khác. + Khi định giá, phải tính đến khả năng ảnh - Có giá trị lớn: do chi phí đất đai và CP xây hưởng nếu có những công trình khác ra đời. dựng các công trình là rất lớn => hoạt động KD BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn. I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Phân loại BĐS) (Phân loại BĐS)2. Phân loại BĐS: b. Theo đặc tính vật chất:a. Ý nghĩa của việc phân loại: - Đất đai: đất đai tự nhiên, gồm đất trống và đất đang sử dụng.- Là cơ sở để Nhà nước có chính sách - Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công quản lý và sử dụng BĐS, loại TS có giá trị trình kiến trúc: lớn, một cách hợp lý và hiệu quả nhất về + Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời. mặt KT-XH. + Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện, nước, điện thoại, cáp truyền hình …- Là cơ sở để nhà đầu tư xem xét các cơ + Các TS khác không thể tách rời với công trình XD: hội đầu tư, đánh giá hợp lý giá trị BĐS, điều hòa, quạt… giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu - Các TS khác gắn liền với đất đai: Vườn cây, ao cá… tư. 1 I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Phân loại BĐS) (Quyền của chủ thể đối với BĐS)c. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất: 3. Quyền của chủ thể đối với BĐS:- Đất đai: + Đất nông nghiệp. - Đối với đất đai: + Đất phi nông nghiệp. + Sở hữu vĩnh viễn. + Đất chưa sử dụng. + Thuê theo hợp đồng.- Công trình kiến trúc: + Nhà ở để cho thuê hoặc bán. + Quyền sử dụng đất. + Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất. - Đối với các công trình: + Công trình kiến trúc có tính chất thương mại. + Sở hữu vĩnh viễn. + Khách sạn, văn phòng cho thuê. + Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, công viên. + Thuê theo hợp đồng. I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Đặc điểm của thị trường BĐS) (Đặc điểm của thị trường BĐS) 4. Đặc điểm của thị trường BĐS: c. Thị trường BĐS là một dạng điển hình của a. Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao thị trường không hoàn hảo: dịch => Việc giao dịch thương qua 3 khâu: đàm Nguyên nhân: thông tin về BĐS và thị trường phán tại địa điểm giao dịch, kiểm tra thực tế BĐS, BĐS không phổ biến, tiêu chí đánh giá BĐS chỉ đăng ký pháp lý => giao dịch BĐS thường kéo dài, mang tính tương đối, không sẵn ...