Giao dịch đặt cọc và những vấn đề pháp lý đặt ra trong kinh doanh bất động sản

Bài viết tập trung làm rõ về mặt pháp lý đối với giao dịch đặt cọc trong kinh doanh bất động sản (BĐS). Bên cạnh tính tự do thỏa thuận đối với hình thức đặt cọc trong giao dịch dân sự nói chung, thì trong giao dịch sản phẩm bất động sản, dự án BĐS nên quy định thêm một số điều kiện bắt buộc khi chọn hình thức giao dịch đặt cọc để loại bỏ những hành vi chiếm dụng vốn, huy động vốn, lừa đảo chiếm đoạt tài sản của khách hàng, góp phần thúc đẩy một thị trường BĐS ngày càng phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Giao dịch đặt cọc và những vấn đề pháp lý đặt ra trong kinh doanh bất động sản Nghiên Tạp chí cứu Khoatrao họcđổi ● Research-Exchange - Trường Đại học Mở HàofNội opinion 73 (11/2020) 69-78 69 GIAO DỊCH ĐẶT CỌC VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ ĐẶT RA TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DEPOSIT TRANSACTION AND LEGAL ISSUES IN REAL ESTATE BUSINESS Đỗ Xuân Trọng* Ngày tòa soạn nhận được bài báo: 4/5/2020 Ngày nhận kết quả phản biện đánh giá: 5/11/2020 Ngày bài báo được duyệt đăng: 28/11/2020 Tóm tắt: Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, xuất hiện từ xa xưa trong lịch sử giao lưu dân sự. Tuy nhiên, các quy định pháp luật về đặt cọc lại chiếm vị trí rất nhỏ trong Bộ luât dân sự, cụ thể, trong Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ có một điều luật duy nhất quy định về Đặt cọc đó là Điều 328. Việc hướng dẫn, áp dụng, giải quyết các vấn đề liên quan đến đặt cọc cũng hạn chế, rải rác trong một số điều khoản, văn bản. Điều này cho thấy các quy định về đặt cọc còn sơ sài, dẫn đến hiệu quả áp dụng trên thực tế không cao và chưa thực sự là một biện pháp bảo đảm hữu hiệu. Đặc biệt trong kinh doanh bất động sản (KDBĐS) thì chính sự sơ sài, hạn chế còn nhiều mà dẫn đến rất nhiều hệ lụy đối với các chủ thể khi thực hiện KDBĐS. Bài viết tập trung làm rõ về mặt pháp lý đối với giao dịch đặt cọc trong kinh doanh bất động sản (BĐS). Bên cạnh tính tự do thỏa thuận đối với hình thức đặt cọc trong giao dịch dân sự nói chung, thì trong giao dịch sản phẩm bất động sản, dự án BĐS nên quy định thêm một số điều kiện bắt buộc khi chọn hình thức giao dịch đặt cọc để loại bỏ những hành vi chiếm dụng vốn, huy động vốn, lừa đảo chiếm đoạt tài sản của khách hàng, góp phần thúc đẩy một thị trường BĐS ngày càng phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn. Từ khóa: Giao dịch đặt cọc, kinh doanh bất động sản, biện pháp bảo đảm, chuyển nhượng, dự án bất động sản. Abstract: Deposit is a measure of guaranteeing the fulfillment of civil obligations, appearing from ancient times in civil exchange history. However, the law on deposit accounts for a very small position in the Civil Code. Specifically, in the Civil Code 2015, there is only one law regulating deposits, that is Article 328. The guidance, application and solving of deposit-related issues are also limited, only scattered in a number of terms and documents. This shows that the deposit regulations are still sketchy, leading to ineffective application in practice and is not really an effective guarantee measure. In particular, in the real estate business, it is the sketchiness and limitation that leads to many consequences for the subjects * Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội 70 Nghiên cứu trao đổi ● Research-Exchange of opinion when doing the real estate business. This article clarifies the legal aspects of the deposit transaction in real estate business. In addition to the freedom of agreement for the deposit form in civil transactions in general, in the transaction of real estate products and real estate projects, there should be some additional mandatory conditions when choosing the form deposit transactions to eliminate acts of capital appropriation, capital mobilization, fraudulent appropriation of customers’ assets, contributing to promoting a healthier and more transparent real estate market. Keywords: Deposit transaction, real estate, measure, transfer, project. 1. Giao dịch đặt cọc theo quy định đặt cọc (Điều 117 BLDS 2015). Chủ thể của Bộ luật dân sự 2015 của đặt cọc bao gồm, bên đặt cọc và bên Đặt cọc là một trong những biện nhận đặt cọc. Trong đó, bên đặt cọc là bên giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trong hệ thống các biện pháp bảo đảm trị khác trong một thời hạn để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được ghi nhận giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; Bên trong Bộ luật dân sự 2015 (BLDS 2015). nhận đặt cọc là bên nhận tài sản do bên đặt Về bản chất đặt cọc là một giao dịch dân cọc giao trong một thời hạn để bảo đảm sự, cụ thể là 01 hợp đồng dân sự và được giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Khi quy định cụ thể tại Điều 328 BLDS 2015, tiến hành đặt cọc bên có quyền và bên có cụ thể: nghĩa vụ đều được bảo đảm, bởi bên nào Thứ nhất, về khái niệm đặt cọc: không thực hiện đúng mục đích bảo đảm, Khái niệm đặt cọc đã được quy định tại bên đó sẽ phải gánh chịu hậu quả của đặt khoản 1 Điều 328 BLDS 2015: “1. Đặt cọc. Như vậy, có thể nói rằng nếu như các cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt biện pháp bảo đảm khác chỉ bảo đảm một cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên chiều thì đặt cọc là một biện pháp bảo đảm nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí hai chiều†. quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau - Hai là, đối tượng của đặt cọc: Theo đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong quy định tại khoản 1 Điều 328 BLDS 2015, m ...