GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT - TS. HỒ THỊ LAM TRÀ - 6

Phương pháp phân tích hồi qui a) Cơ sở lý luận Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi qui, trên cơ sở các giao dịch thu thập trên thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ đó dự báo cho các bất động sản khác. b) Phạm vi áp dụng và yêu cầu của phương pháp - Phạm vi áp dụng: Phương pháp này áp dụng đối với những bất động sản thường xuyên giao dịch trên thị trường, các yếu tố tác động...
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT - TS. HỒ THỊ LAM TRÀ - 6 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com 5.3. Phương pháp phân tích hồi qui a) Cơ sở lý luận Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi qui, trên cơ sở các giao dịch thu thập trên thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ đó dự báo cho các bất động sản khác. b) Phạm vi áp dụng và yêu cầu của phương pháp - Phạm vi áp dụng: Phương pháp này áp dụng đối với những bất động sản thường xuyên giao dịch trên thị trường, các yếu tố tác động đến giá bất động sản dễ dàng được điều tra. - Yêu cầu của phương pháp: Các thông tin thu nhận được phải đầy đủ và chính xác, có thể kiểm chứng được trên thực tế. Vì là phương pháp mang tính chất toán học nên người định giá phải có kiến thức về toán học (Bài toàn hồi qui) và có thể sử dụng tin học trong việc thành lập mô hình định giá. c) Các bước tiến hành phương pháp Bước 1: Điều tra giá bán của những tài sản tương tự, các yếu tố của bất động sản có thể tác động đến giá bất động sản. Bước 2: Lựa chọn mô hình hồi qui phù hợp để xem xét mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá bất động sản. Bước 3: Xác định mô hình tốt nhất và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố. Bước 4: Xác định được các yếu tố của bất động sản cần định giá và đưa vào mô hình để xác định giá bất động sản. d) Kỹ thuật tính toán áp dụng trong phương pháp: Trong khi phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì cần xem xét đến mức độ ảnh hưởng của các yếu tố, xác định mối tương quan của yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, kiểm định lại sự tương quan theo các chỉ số kiểm định (Tstat) Sắp xếp các yếu tố và chạy mô hình hồi qui để sử dụng thành thạo, cần nắm bắt được tin học trong đó xác định các mô hình và trong mỗi một mô hình xác định được các giá trị kiểm định. e) Những điều cần chú ý trong phương pháp Giá đất điều tra phải gần với thời gian định giá, số liệu điều tra nên theo cùng một đơn vị thời gian hoặc có thể điều tra lúc giá bắt đầu tăng hoặc bắt đầu giảm. Cần xây dựng đồ thị mối quan hệ của giá đất với các yếu tố ảnh hưởng. BÀI TẬP CHƯƠNG 4 1.Giá trị cho thuê của một bất động sản là khách sạn biến động trong 10 năm như sau: Cuối năm 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Giá trị cho thuê (triệu 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 đồng) http://www.ebook.edu.vn 80 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà hàng khách sạn có rủi ro hơn rất nhiều việc gửi tiền vào ngân hàng, người đầu tư vào kinh doanh khách sạn yêu cầu lợi nhuận lớn hơn 5% năm so với đầu tư gửi tiền vào ngân hàng, biết lãi suất ngân hàng là 7% năm. a. Nếu thuê khách sạn trên trong 10 năm, giá trả vào thời điểm hiện tại là bao nhiêu? b. Nếu như ước tính khách sạn này từ năm thứ 11 trở đi cho lợi nhuận là 40 triệu đồng một năm, anh chị mua khách sạn này với giá bao nhiêu? 2. Tại một thành phố nào đó, cần xác định giá cho thửa đất ký hiệu là H, hiện đã thu thập được 7 thửa đất có điều kiện tương tự với thửa đất chờ định giá, các điều kiện như trong bảng. Giá thửa đất Thời Suất So sánh So sánh Hạng giao dịch gian So sánh So sánh dung nhân tố nhân tố mục thành (triệu giao vị trí hình dáng tích khu vực cá biệt 2 đồng/m ) dịch A 5,8 2002 1,3 0 - 5% 0 0 B 6,2 2003 1,2 3% 0 0 - 4% C 6,6 2003 1,4 0 - 2% 0 0 D 7,0 2004 1,4 0 0 - 3% 0 E 6,8 2004 1,3 0 0 +3% 0 F 7,3 2005 1,2 +2% 0 - 5% 0 G 7,4 2005 1,3 0 0 0 - 3% H 2005 1,0 0 0 0 0 Giả thiết lấy giá đất của thành phố đó năm 2002 làm năm gốc, mức tăng trưởng hàng năm so với 2002 là 12%. Đối với suất dung tích, thì suất dung tích của loại này thấp nhất là 1, theo phân tích thống kê, đất đai của loại đất này trong thành phố, mỗi khi suất dung tích tăng lên 0,1 tỷ lệ giá thửa đất với suất dung tích là 1, thì giá đất tăng 5%. Việc hiệu chỉnh giá đất đối với nhân tố vị trí, hình dáng, khu vực, nhân tố cá biệt, đều so sánh với thửa đất chờ định giá, chữ số trong biểu là âm, thể hiện điều kiện của thửa đất giao dịch thành là kém hơn thửa đất chờ định giá, nếu số liệu trong biểu là dương thể hiện điều kiện của thửa đất giao dịch thành là tốt hơn thửa đất chờ định giá; con số thể hiện phạm vi hiệu chỉnh đối với giá cả đất đai của thửa đất. Căn cứ vào những điều kiện nêu trên, tính giá của thửa đất H năm 2005. CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠ ...