Huy động nguồn lực thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: Hiệu lực và hiệu quả

Bài viết "Huy động nguồn lực thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: Hiệu lực và hiệu quả" có nội dung trình bày về đấu giá quyền sử dụng đất và thực tiễn tại TP.HCM (và khu đô thị Thủ Thiêm), “từ chối quyền mua”: hệ lụy và những vấn đề đặt ra, một số khuyến nghị chính sách,... Mời các bạn cùng tham khảo!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Huy động nguồn lực thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: Hiệu lực và hiệu quả HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 53 HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC THÔNG QUA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: HIỆU LỰC VÀ HIỆU QUẢ TS. Trương Minh Huy Vũ và nhóm nghiên cứu ĐHQG TP.HCM 1. Đấu qiá quyền sử dụng đất và thực tiễn tại TP HCM (và khu đô thị Thủ Thiêm) Trong các chỉ đạo xử lý các tồn tại, vướng mắc ở Thủ Thiêm, chủ trương từ Trung ương, Chính phủ đều yêu cầu TP. HCM nhanh chóng thực hiện đấu giá nhà, đất để thực hiện các nghĩa vụ tài chính cũng như tạo nguồn thu cho ngân sách thành phố1. 1 Phát biểu của Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi ngày 30/12/2022: https://tuoitre. vn/tphcm-bao-cao-trung-uong-nhan-dien- tinh-hinh-sau-khi-dau-gia-4-lo-dat-thu- thiem-20211230151753889.htm [cập nhật ngày 24/02/2022] 54 | Huy động nguồn lực thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: Hiệu lực và Hiệu quả UBND TP HCM đã được sự chấp thuận của Ban Thường vụ Thành ủy và tiến hành chặt chẽ, kỹ lưỡng theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản công, đất công2. Về phương thức triển khai chỉ đạo nói trên, đấu giá đất (công) là một lựa chọn tối ưu nhất hiện nay, thay cho chỉ định giá, chỉ định thầu cho một vài doanh nghiệp, tập đoàn có thể gây ra nhiều hệ lụy pháp lý về sau vì để đưa được tài sản (công) đủ điều kiện tham gia cuộc đấu giá, nhà nước buộc phải đáp ứng hoàn chỉnh các tiêu chí để cung cấp tài sản, đất “sạch”. Khung pháp lý đã được đảm bảo bởi chuỗi quy trình -trách nhiệm thông qua các bộ (sở) ngành, được hiểu như một đặc quyền (warrant) đã được định giá trước khi trao cho nhà đầu tư. Đấu giá đất, tài sản công là hình thức định giá các quyền và đặc quyền trong các thương vụ mua-bán, trao đổi này. Nó tạo ra quy trình công khai minh bạch, xây dựng một tiền đề tốt cho việc phòng, chống các hiện tượng tham nhũng, lợi ích nhóm và được kỳ vọng đem lại lợi ích về kinh tế cao nhất cho Nhà nước. Ở các quốc gia/thành phố có thị trường bất động sản phát triển trong khu vực như Singapore, Hàn Quốc hay Trung Quốc đây cũng là cách để tối ưu hóa nguồn lực đất đai3. Lý do việc đấu giá quyền sử dụng đất có tính “tối ưu” là vì nếu được thiết kế tốt, sẽ tạo ra quy trình công khai, minh bạch, hạn chế tham nhũng, ngăn ngừa sự trục lợi của các nhóm lợi ích, và được kỳ vọng đem lại lợi ích kinh tế cao nhất cho Nhà nước. Ở các trường hợp nghiên cứu kể trên thường tồn tại 2 cách thực hiện. 2 Một số quy định hiện hành về hoạt động đấu giá tài sản công trong đó có đất chẳng hạn như: (i) Luật đất đai 2013: Luật này quy định về việc đấu giá quyền sử dụng đất tại Mục 3, Chương 8, cụ thể từ Điều 117 đến Điều 119; (ii) Nghị định số 167/2017 ngày 31-12-2017 của Chính phủ, quy định về việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công; (iii) Hiện nay có thêm Nghị định số 67/2021 ngày 15-7-2021 (có hiệu lực từ ngày 1-9-2021) sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 167. 3 Xem thêm các nghiên cứu: Migliari, Wellington (2019) “Singapore, Land Use and the Lessons for Human Development,” Journal of Comparative Urban Law and Policy: Vol. 3: Iss. 1 , Article 6, 128-154; OECD (2019), “The Governance of Land Use in Korea: Urban Regeneration”, https://doi.org/10.1787/fae634b4-en [cập nhật ngày 24/02/2022]; World Bank (2014), “China’s Urbanization and Land: A Framework for Reform”, https://www.worldbank.org/content/dam/Worldbank/document/EAP/ China/Urban-China-SRs4-7.pdf [cập nhật ngày 24/02/2022] HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 55 Một là nhà nước “đấu giá đất” (nhà đầu tư nào trả tiền cao nhất sẽ thắng); và hai là nhà nước xác định một mức giá “sàn”, và “đấu ý tưởng” (nhà đầu tư nào có ý tưởng và phương án tốt hơn thì sẽ thắng; thí dụ như với khu đất dự kiến làm Trung tâm tài chính quốc tế, chính quyền đưa ra giá sàn X triệu đồng/m2, ai có thể đưa ra một giải pháp tối ưu hơn về thiết kế, về công nghệ, về kêu gọi đầu tư của các tổ chức tài chính toàn cầu, v.v thì sẽ thắng). Trên thực tế, từ trường hợp của TP HCM (và rộng hơn là cả nước), chúng ta có thể thấy rằng dù đã có quy định về việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất từ Luật đất đai 2003, tuy vậy quá trình triển khai có rất nhiều bất cập. Chẳng hạn như vướng giải phóng mặt bằng, hạ tầng chưa hoàn chỉnh và thiếu đồng bộ khiến cho các lô đất đấu giá bị giảm giá trị; hay Luật Ngân sách Nhà nước không cho phép địa phương xuất ngân sách để giải phóng mặt bằng4. Vì thế trong nhiều năm qua, việc giao/cho thuê đất vẫn được thực hiện theo cơ chế Nhà nước giao, cho thuê đất trực tiếp cho các chủ đầu tư dự án với giá đất do Nhà nước quyết định mà không thông qua đấu giá đất. Đây cũng là “đặc tính” tại các dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm nói riêng, và các dự án bất động sản từ nguồn đất công của TP HCM nói chung, là nguồn gốc của nhiều bất cập, lãng phí, lợi ích nhóm, dẫn đến hậu quả nghiêm trọng về thất thoát tài sản nhà nước, phải xử lý hình sự nhiều cán bộ, gây bất an trong bộ máy nhà nước và bất bình trong dư luận xã hội5. Kết quả đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm đều đạt mức giá cao hơn so với thị trường, và nếu các nhà đầu tư của 4 lô đất Thủ Thiêm hoàn thành nghĩa vụ tài chính đúng cam kết thì sẽ mang lại nguồn tài chính “lớn hơn kỳ vọng” cho ngân sách của TP. HCM, là nguồn lực cần thiết cho sự phát triển của TP.HCM. Quan trọng không kém, kết quả này thiết lập một “thực tiễn” cho 4 Xem ý kiến của ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường: https://baochinhphu.vn/ngan-chan-tieu-cuc-trong-dau-gia-dat-102305947. htm [cập nhật ngày 24/0 ...