Vướng mắc khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá trị đất đai ở Việt Nam

Để thẩm định giá trị đất đai có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau, phương pháp so sánh trực tiếp là một trong những phương pháp được sử dụng khá phổ biến ở Việt Nam trong thời gian qua. Khi sử dụng phương pháp này để định giá đất đai, bên cạnh tính ưu việt vốn có của nó thì phương pháp này đã bộc lộ một số vướng mắc. Vậy những khó khăn, vướng mắc đó là gì? Và giải pháp khắc phục? Để giải đáp các vấn đề trên, mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Vướng mắc khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá trị đất đai ở Việt Nam VƯỚNG MẮC KHI SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM TS. Nguyễn Hồ Phi Hà TS. Phạm Thị Hồng Nhung Học viện Tài chính Để thẩm định giá trị đất đai có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau, phương pháp so sánh trực tiếp là một trong những phương pháp được sử dụng khá phổ biến ở Việt Nam trong thời gian qua. Khi sử dụng phương pháp này để định giá đất đai, bên cạnh tính ưu việt vốn có của nó thì phương pháp này đã bộc lộ một số vướng mắc. Vậy những khó khăn, vướng mắc đó là gì? Và giải pháp khắc phục? Từ khóa: thẩm định giá trị đất đai, phương pháp so sánh trực tiếp 1. Thực trạng vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong thẩm định giá trị đất đai ở Việt Nam hiện nay Về khung pháp lý: Hiện nay ở Việt Nam, phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng phổ biến trong thẩm định giá trị tài sản nói chung và thẩm định giá trị đất đai nói riêng nhằm để phục vụ cho mục đích khác nhau, với nguyên tắc sát với giá thị trường. Trước đây, việc xác định giá đất được thực hiện theo quy định tại điều 56 của Luật Đất Đai năm 2003 và quy định tại Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 về việc: Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ- CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Theo quy định hiện nay thì phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng chủ yếu, phổ biến. Nhưng từ khi có luật mới bổ sung thì việc xác định giá đất được thực hiện theo quy định tại mục 2 (giá đất của Luật Đất đai sửa đổi 2013 và theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Thông tư số 36/2014/TT- BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất. Khi sử dụng Thông tư 36/2014/TT-BTNMT có những điểm mới đáng quan tâm về phương pháp so sánh trực tiếp như: (i)Không giới hạn sổ thửa đất tối đa dùng để khảo sát và thu thập thông tin; (ii)Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất (theo Thông tư 145/2007/TT - BTC là từ 3 đến 5 thửa đất) có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất; (iii) Thay đổi thời gian về thu thập thông tin.Thông tư 145 quy định: “Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng 275 đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất”. Trong khi đó Thông tư 36 quy định: “…trong khoảng thời gian không quá 02 nămtính đến thời điểm định giá đất”; (iv) Đảm bảo tính chênh lệch không quá 10% khi xác định giá đất: giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%. Tuy nhiên, phương pháp xác định giá đất theo hướng dẫn của thông tư chủ yếu tập trung vào việc xác định giá cho “thửa đất” chỉ phù hợp với các trường hợp tổ chức, các nhân có nhu cầu TĐG để giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường, rất khó áp dụng trong trường hợp phải xác định giá đất tổng thể của toàn thành phố. Về quy trình thực hiện: Hiện nay, trong rất nhiều các phương pháp được áp dụng để xác định giá trị tài sản nói chung và đất đai nói riêng, phương pháp so sánh trực tiếp luôn được các công ty thẩm định và các Ngân hàng sử dụng nhiều và phổ biến nhất xuất phát từ những ưu điểm của cách tiếp cận này. Phương pháp này chủ yếu dựa trên các thông tin thị trường, phân tích các giao dịch về tài sản tương tự nên có ưu điểm dễ tiếp cận và mang tính thuyết phục cao. Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng để thẩm định đối với những mảnh đất có tính đồng nhất cao như: các mảnh đất trống; những mảnh đất được xây dựng nhà liền kề, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu…Trong đó, các hợp đồng về xác định giá đất nền, chung cư, nhà liền kề là chủ yếu. Tại mỗi công ty thẩm định giá hay ngân hàng đều đã xây dựng một quy trình riêng, phù hợp với điều kiện thực tế của đơn vị mình. Tuy nhiên, các quy trình này đều được xây dựng trên cơ sở kế thừa tiêu chuẩn thẩm định giá (tiêu chuẩn TĐG VN số 07 cũ) và các thông tư hiện hành có liên quan. Muốn định giá được chính xác, TĐV cần có đầy đủ thông tin về thị trường cùng hàng loạt yếu tố liên quan như: tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính…Tuy nhiên, việc tiếp cận thông tin sâu về tài sản đặc biệt là đất đai không hề đơn giản. Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những tài sản giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với tài sản mục tiêu về các mặt, các yếu tổ chủ yếu ảnh hưởng tới giá trị.  Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với tài sản mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các giao dịch. Thực tế hiện nay, qua tìm hiểu của tác giả, nhiều thẩm định viên bỏ qua bước này hoặc nếu có làm thì đều rất qua loa, đại khái.  Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh thích hợp nhất (từ 3 đến 6 tài sản để so sánh). Trong thực tế, để giảm thiểu thời gian và chi phí, các TĐV thường chọn 3 t ...