Khó khăn, vướng mắc khi áp dụng quy định tại Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 trong hoạt động công chứng các giao dịch về nhà ở

Luật nhà ở năm 2014 có đưa ra quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch tại Điều 118, theo quy định này điều kiện để nhà ở được tham gia giao dịch dân sự gồm bốn điều kiện cơ bản là: điều kiện về giấy chứng nhận; điều kiện về tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại; điều kiện về kê biên; điều kiện về thu hồi, giải toả và phá dỡ.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Khó khăn, vướng mắc khi áp dụng quy định tại Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 trong hoạt động công chứng các giao dịch về nhà ở HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC KHI ÁP DỤNG QUY ĐỊNH TẠI ĐIỀU 118 LUẬT NHÀ Ở NĂM 2014 TRONG HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG CÁC GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở Lại Thị Bích Ngà1 Lê Thị Trang2 Tóm tắt: Tại Việt Nam, nhà ở là một trong những tài sản có giá trị lớn và có ý nghĩa quan trọng đối với cuộc sống con người. Trong thực tế của giao dịch dân sự, cũng như trong hoạt động công chứng các giao dịch về nhà ở rất phổ biến và được mọi người đặc biệt quan tâm. Luật nhà ở năm 2014 có đưa ra quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch tại Điều 118, theo quy định này điều kiện để nhà ở được tham gia giao dịch dân sự gồm bốn điều kiện cơ bản là: điều kiện về giấy chứng nhận; điều kiện về tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại; điều kiện về kê biên; điều kiện về thu hồi, giải toả và phá dỡ. Tuy nhiên, khi công chứng viên xem xét đánh giá các điều kiện này để xác định nhà ở có đủ điều kiện được tham gia giao dịch trong hoạt động công chứng hay không thì gặp không ít khó khăn bởi những quy định của pháp luật còn chưa cụ thể, chưa rõ ràng nên thiếu cơ sở pháp lý cho công chứng viên giải quyết một số yêu cầu công chứng giao dịch về nhà ở trên thực tế. Từ đó không bảo đảm thỏa đáng quyền và lợi ích hợp pháp cho người yêu cầu công chứng. Từ khóa: Giao dịch về nhà ở, hoạt động công chứng Nhận bài: 10/08/2020; Hoàn thành biên tập: 20/08/2020; Duyệt đăng: 11/09/2020. Abstract: In Vietnam, housing is property with high value and important meaning in people’s lives. In civil transactions as well as in notarial activities, transactions on housing are popular attracting people’s interest. The housing law in 2014 stipulates regulations on conditions for houses entered in to transactions at Article 118. Under this Article, conditions for houses to be entered in to transactions include conditions related to certificate, conditions related to disputes, complaint, proceedings, conditions related to distraining, conditions related to revocation, clearance and dismantlement. However, due to unclear legal regulations, notaries face lots of difficulties in assessing these conditions to decide whether housing has enough conditions to be entered in to transactions, leading to lack of legal foundation for notaries to solve some requirements on notarization on housing transaction in reality. That does not ensure legitimate rights and interests for notarization requesters. Keywords: Housing transactions, notarial activities. Date of receipt: 10/08/2020; Date of revision: 20/08/2020; Date of approval: 11/09/2020. 1. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, trong công chứng các giao dịch về nhà ở khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định về trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau: sở hữu nhà ở có thời hạn; “1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì không bị kê biên để chấp hành quyết định hành nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của nhà nước có thẩm quyền; pháp luật, trừ trường hợp quy định tại Khoản d) Không thuộc diện đã có quyết định thu 2 điều này; hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở 1 Thạc sỹ, NCS, Khoa Đào tạo Công chứng viên và các chức danh khác, Học viện Tư pháp. 2 Thạc sỹ, Khoa Đào tạo Công chứng viên và các chức danh khác, Học viện Tư pháp. Soá 09/2020 - Naêm thöù möôøi laêm của cơ quan có thẩm quyền. dịch có tài sản là nhà ở, với chức năng nhiệm Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm vụ của mình, một trong các thao tác mà công c khoản này không áp dụng đối với trường hợp chứng viên cần thực hiện là kiểm tra xem nhà mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong ở có đủ điều kiện được tham gia giao dịch hay tương lai. không? Công chứng viên sẽ chỉ chứng nhận 2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở những giao dịch về nhà ở khi nhà ở đáp ứng đủ không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: các điều kiện được quy định tại Điều 118 của a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành Luật nhà ở. trong tương lai; 2. Lúng túng trong việc xác định điều b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình kiện về giấy chứng nhận trong một số giao nghĩa, nhà tình thương; dịch về nhà ở c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Các nhà làm luật đã sử dụng phương pháp nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, liệt kê khi đưa ra quy định về điều kiện nhà ở nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở tham gia giao dịch phải có giấy tờ chứng minh hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại Khoản quyền sở hữu đối với nhà ở. Theo quy định tại 4 Điều 62 của luật này; Điều 118 Luật nhà ở, điều kiện này được chia d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy thành hai trường hợp: quyền quản lý nhà ở; Trường hợp thứ nhất: Các giao dịch bắt đ) Nhận thừa kế nhà ở; buộc phải có giấy chứng nhận chứng nhận theo e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà quy định của pháp luật. Điều kiện của nhà ...