Luận văn Thạc sĩ Chính sách công: Đánh giá chính sách chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê - Tình huống ở Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh

Đề tài nghiên cứu được thực hiện nhằm đánh giá chính sách có thực sự hỗ trợ cho người nghèo hay chỉ là một hình thức nhằm giúp đỡ cho các chủ dự án đang gặp khó khăn. Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết.

Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Luận văn Thạc sĩ Chính sách công: Đánh giá chính sách chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê - Tình huống ở Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh -i- LỜI CAM ĐOANTôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu sửdụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểubiết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học Kinhtế thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright. Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2013 Tác giả luận văn Ngô Minh Triết - ii - LỜI CẢM ƠNĐầu tiên, tôi chân thành cảm ơn Thầy Huỳnh Thế Du. Thầy đã hướng dẫn tận tình và luônđộng viên tôi trong quá trình thực hiện luận văn. Tôi cũng gửi lời cảm ơn đến các bạn cùngnhóm là Phương, Huynh, Phước, Điệt vì sự chia sẻ và động viên của các bạn. Ngoài ra, tôicũng nhận được nhiều hỗ trợ từ anh Tùng, Hiền và những người bạn cùng lớp. Cuối cùng,cảm ơn Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright cũng như các thầy cô đã hướng dẫn tôitrong hai năm học vừa qua. - iii - BẢNG DANH MỤC VIẾT TẮTTừ viết tắt Tên tiếng Anh Tên tiếng ViệtBĐS Bất động sảnCBRE Công ty CB Richard Ellis Việt NamCSH Chủ sở hữuNHF National Housing Fund Quỹ nhà ở quốc giaTP.HCM Thành phố Hồ Chí MinhUN-HABITAT The United Nations Human Tổ chức về định cư con người thế Settlements Programme giới UN-HABITATUNDP United Nations Development Chương trình phát triển Liên hiệp Programme quốcVAT Value Added Tax Giá trị gia tăngWACC Weighted Average Cost Of Capital Chi phí vốn bình quân trọng sốWTO World Trade Organization Tổ chức thương mại thế giới - iv - TÓM TẮTĐầu tháng 4 năm 2013, Bộ Xây dựng đã đề xuất chính sách chuyển đổi căn hộ thương mạisang cho thuê nhằm giải quyết lượng nhà tồn đọng và tăng cung cho thị trường nhà chothuê vốn chưa đáp ứng nhu cầu. Có hai câu hỏi được đặt ra: (1) Ai có thể thuê những cănhộ được chuyển từ căn hộ thương mại sang cho thuê? (2) Ai được, ai mất khi chính sáchđược thực thi? Để trả lời hai câu hỏi trên, nghiên cứu sử dụng khung phân tích cung cầucủa kinh tế học với một dự án cụ thể ở Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM).Kết quả nghiên cứu cho thấy mức giá cho thuê tối thiểu để nhà đầu tư chấp nhận tham giathị trường căn hộ cho thuê là 126 ngàn đồng/m2/tháng khi không có trợ cấp và 52 ngànđồng khi có trợ cấp của nhà nước. Khả năng chi trả cho nhà ở của hộ gia đình ở TP.HCMứng với 5 mức thu nhập là từ 1,1 triệu đến 7,1 triệu đồng/tháng. Với diện tích căn hộ tốithiểu là 45m2, giá thuê phù hợp với người dân là từ 24 ngàn đến 158 ngàn đồng/m2/tháng.Ngay cả khi có trợ cấp thì chỉ có các hộ gia đình ở hai nhóm thu nhập cao nhất mới có khảnăng trả giá thuê nhà. Điều này cho thấy, những người có thu nhập trung bình và thấp sẽkhông được hưởng lợi từ chính sách này.Trong các đối tượng liên quan, nhà nước phải trợ cấp tiền sử dụng đất và cấp tín dụng ưuđãi để thực hiện chính sách với giá trị là 9,2 triệu đồng/m2(trợ cấp trong thời gian xây dựnglà 4,8 triệu và 4,4 triệu đồng/m2 trong thời gian cho thuê). Chủ đầu tư dự án cũng đượchưởng lợi từ chính sách. Hiện tại, chủ đầu tư đang phải chấp nhận chịu lỗ để giảm giá báncăn hộ nhưng khi chính sách được thực thi, nhờ trợ cấp của nhà nước mà họ có thể giảmgiá trong khi vẫn đảm bảo suất sinh lợi mong muốn. Tóm lại, chính sách trợ cấp để chuyểncăn hộ thương mại sang cho thuê có thể không hiệu quả và chỉ phục vụ cho người giàu.Mục tiêu hỗ trợ nhà ở cho người thu nhập trung bình, thấp chưa đạt được.Từ kết quả trên, nghiên cứu đưa ra ba khuyến nghị. Thứ nhất, chính sách cần được đánhgiá thêm trước khi áp dụng. Nhà nước có thể lựa chọn để thị trường tự điều chỉnh và cácdoanh nghiệp phải giảm giá nhà để phù hợp hơn với thu nhập của người dân. Thứ hai, dochi phí đất và lãi vay tác động lớn đến giá bán căn hộ, nhà nước cần giảm hai chi phí nàyđể giảm giá nhà đang quá cao hiện nay. Cuối cùng, nhà nước nên phát triển thị trường nhàcho thuê với nhiều mức diện tích để phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng của cả nhữngngười thu nhập trung bình và thấp. ...