Mối quan hệ giữa đầu tư cơ sở hạ tầng và sự thay đổi của giá đất đô thị: Bằng chứng thực nghiệm tại Hà Nội

Bài viết vận dụng các luận điểm cơ bản của Lý thuyết địa tô (Land rent theory) và Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư (Residential Location Theory) khi xem xét và phân tích mối quan hệ giữa đầu tư cơ sở hạ tầng và giá đất đô thị.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Mối quan hệ giữa đầu tư cơ sở hạ tầng và sự thay đổi của giá đất đô thị: Bằng chứng thực nghiệm tại Hà Nội ICYREB 2021 | Chủ đề 1: Tăng trưởng kinh tế và Toàn cầu hóa 219 MỐI QUAN HỆ GIỮA ĐẦU TƯ CƠ SỞ HẠ TẦNG VÀ SỰ THAY ĐỔI CỦA GIÁ ĐẤT ĐÔ THỊ: BẰNG CHỨNG THỰC NGHIỆM TẠI HÀ NỘI Nguyễn Thanh Lân - Nguyễn Thị Hòa - Nguyễn Thị Hoa - Lê Phương Anh - Hoàng Thanh Thảo Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Tóm tắt Bài viết vận dụng các luận điểm cơ bản của Lý thuyết địa tô (Land rent theory) và Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư (Residential Location Theory) khi xem xét và phân tích mối quan hệ giữa đầu tư cơ sở hạ tầng và giá đất đô thị. Từ dữ liệu khảo sát và đánh giá của 524 người sử dụng đất tại Hà Nội, có 4 giả thuyết (trong 6 giả thuyết ban đầu đề xuất) được ủng hộ trong nghiên cứu này. Kết quả nghiên cứu khẳng định sự thay đổi giá đất ở đô thị do tác động của đầu tư cơ sở tầng là khác biệt giữa đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Cụ thể, giá đất ở đô thị tăng lên khi đầu tư CSHT kỹ thuật là do những thay đổi về “Cơ hội kinh doanh” và “Thời gian di chuyển” với mức độ tác động lần lượt là 0,757 và 0,115. Trong khi đó, giá đất ở đô thị tăng thêm khi đầu tư CSHT xã hội là do những “Thay đổi trong sử dụng đất” và “Khả năng tiếp cận khu vực” với mức độ tác động lần lượt là 0,563 và 0,164. Từ khóa: Cơ sở hạ tầng; đất đô thị; giá đất; giá trị đất đai; khả năng tiếp cận. THE RELATIONSHIP BETWEEN INFRASTRUCTURE INVESTMENTS AND URBAN LAND PRICES: A CASE STUDY OF HANOI Abstrast This study applies the land rent theory and residential location theory when analyzing the relationship between infrastructure investment and urban land prices. Based on the survey of 524 land users in Hanoi city, this research shows that there are 4 hypotheses are confirmed and increasing urban land prices is various thanks to impacts of investment in technical and social infrastructure. Specifically, an increase of urban land prices when investing in technical infrastructure is due to changes in “Business opportunity” and “Travel time” with impact levels of 0.757 and 0.115, respectively. Meanwhile, increasing urban land prices when investing in social infrastructure is due to “Changes in land use” and “Accessibility to areas” with impact levels of 0.563 and 0.164, respectively. Keywords: Infrastructure, urban land, land price, land values, accessibility. 1. Bối cảnh nghiên cứu Cơ sở hạ tầng (CSHT) đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia. Trong đó, sự phát triển kinh tế xã hội đã không ngừng góp phần đẩy 220 ICYREB 2021 | Chủ đề 1: Tăng trưởng kinh tế và Toàn cầu hóa mạnh tốc độ đô thị hoá tại các địa phương. Ở các khu vực đô thị, trong tiến trình phát triển các đô thị, quá trình đầu tư phát triển CSHT luôn là việc làm thường xuyên, liên tục và đi trước. Tại Việt Nam, trong những năm qua, có thể thấy rằng, trên địa bàn các đô thị cả nước đã và đang triển khai nhiều dự án lớn cả về vốn và quy mô sử dụng đất trong phát triển hạ tầng cơ sở. Trong thực tiễn, việc phát triển CSHT tại các đô thị ở Việt Nam thường do nhà nước đầu tư phần lớn nguồn vốn từ ngân sách để thực hiện các dự án. Sau khi các dự án CSHT đi vào khai thác vận hành đã tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội. Đáng chú ý, sự phát triển CSHT tác động tích cực đến sự thay đổi của giá đất và bất động sản (BĐS) tại khu vực mà dự án đi qua – làm cho giá đất và BĐS thay đổi theo xu hướng tăng lên. Tuy vậy, có một thực tế đang tồn tại đó là, quá trình huy động nguồn lực tài chính từ đất đai – thông qua các công cụ thu hồi giá trị đất (land value captures) tăng thêm do đầu tư CSHT tạo ra lại không hiệu quả. Cụ thể, phần lớn giá trị đất tăng thêm lại được khai thác bởi các doanh nghiệp hoặc người sử dụng đất mà không được huy động và điều tiết trở lại vào ngân sách nhà nước để bù đắp cho phần chi phí vốn đầu tư dự án CSHT. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó có một nguyên nhân căn bản đó là việc xác định và đo lường mức độ ảnh hưởng của đầu tư phát triển CSHT đến sự thay đổi của giá đất hiện đang bất cập do bởi: (i) chưa chú trọng vào quá trình thu thập dữ liệu giá đất trong công tác theo dõi và quản lý sự thay đổi giá đất; (ii) các phương pháp đo lường và đánh giá mức độ ảnh hưởng chưa được nghiên cứu và điều chỉnh phù hợp với bối cảnh của Việt Nam. Về mặt lý luận, qua nghiên cứu tổng quan cho thấy, hầu hết các nghiên cứu đều tập trung phân tích tác động của đầu tư CSHT kỹ thuật đến giá đất. Nhưng cho đến thời điểm hiện tại, các nghiên cứu đều chưa đưa ra được một kết luận thống nhất về mức độ ảnh hưởng. Các nghiên cứu tiền nhiệm còn nhiều điểm bất tương đồng về kết quả, phương phá ...