Một số kiến nghị sửa đổi những vấn đề kinh tế trong Luật đất đai năm 2013

Trên cơ sở phân tích đánh giá những tồn tại, hạn chế trong quản lý kinh tế đất ở nước ta, đề tài đã phát hiện, tìm ra những tồn tại trong cơ chế chính sách và luật pháp và đề xuất các giải pháp để tăng cường quản lý kinh tế đất theo cơ chế thị trường nhằm khai thác sử dụng hợp lý nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Bài viết bàn về một số khuyến nghị, đề xuất sửa đổi những vấn đề kinh tế trong Luật Đất đai 2013. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Một số kiến nghị sửa đổi những vấn đề kinh tế trong Luật đất đai năm 2013 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ SỬA ĐỔI NHỮNG VẤN ĐỀ KINH TẾ TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 PGS.TS. Hoàng Văn Cường Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Thực hiện nhiệm vụ được giao, đề tài cấp Nhà nước BĐKH41/16-20“Nghiên cứu cơ sở khoa học và đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý kinh tế đất, khai thác nguồn thu từ đất theo cơ chế thị trường” đã tiến hành nghiên cứu cơ sở lý luận về kinh tế đất, các chính sách và công cụ quản lý nhà nước về kinh tế đất, đánh giá thực trạng các chính sách và các công cụ quản lý nhà nước về kinh tế đất đang được thực hiện ở nước ta hiện nay. Trên cơ sở phân tích đánh giá những tồn tại, hạn chế trong quản lý kinh tế đất ở nước ta, đề tài đã phát hiện, tìm ra những tồn tại trong cơ chế chính sách và luật pháp và đề xuất các giải pháp để tăng cường quản lý kinh tế đất theo cơ chế thị trường nhằm khai thác sử dụng hợp lý nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Dưới đây là một số khuyến nghị, đề xuất sửa đổi những vấn đề kinh tế trong Luật Đất đai 2013. 1- Sửa đổi quy định về khung giá đất, bảng giá đất và đăng ký giá đất Bỏ quy định về khung giá đất; sử dụng thống nhất một loại giá đất cụ thể cho mọi chính sách kinh tế về đất đai. Trường hợp những thửa đất chưa đăng ký giá đất cụ thể thì căn cứ vào bảng giá đất được xây dựng và cập nhật hàng năm để xác định giá đất cụ thể cho mỗi thửa đất khi thực hiện các chính sách kinh tế đối với đất đai. Điều 112 của Luật Đất đai quy định: việc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường; Điều 113 quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm 01 lần làm căn cứ xây dựng bảng giá đất; Điều 114 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất định kỳ 05 năm 01 lần để sử dụng vào các mục đích tính tiền sử dụng đất trong hạn mức, tính thuế, phí, lệ phí, tiền xử phạt hoặc bồi thường khi người sử dụng đất vi phạm, tính tiền trả cho người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất. Điều 114 cũng quy định giá đất cụ thể được định giá dựa vào các thông tn thị trường và dùng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Việc quy định như Luật hiện hành, trên thực tế có những mâu thuẫn như sau: - Giá đất trong bảng giá đất không tuân thủ quy định về nguyên tắc là phải phù hợp với giá thị trường vì bảng giá đất bị phụ thuộc vào khung giá đất, trong khi khu khung giá đất đã xác định không phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và phải ổn định 5 năm. Do vậy, cần bỏ Điều 113 về Khung giá đất, đồng thời bỏ quy định bảng bảng giá đất được xây dựng 5 năm 1 lần mà phải được xây dựng, cập nhật hàng năm để phù hợp với sự thay đổi giá trị thị trường của đất đai. 3 - Không bình đẳng giữa những người sử dụng đất khi cùng thực hiện quyền và nghĩa vụ về tài chính đối với đất đai: khi Nhà nước xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất phải thực hiện các chính sách kinh tế đất đai (như thu thuế, thu tiền sử dụng đất) căn cứ vào bảng giá đất là mức giá lạc hậu, thấp hơn so với giá trị thực làm thất thoát nguồn thu của nhà nước. Ngược lại giá đất cụ thể khi đền bù thường đã được xác định giá cao hơn so với giá trong bảng giá đất khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính nhưng vẫn không được người dân thoả mãn vì giá thực tế trên thị trường biến động thường xuyên và không có cở sở xác định mức giá nào là phù hợp. Do vậy, cần xác định một loại giá đất thống nhất khi thực hiện các chính sách đất đai (bao gồm cả việc thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất cũng như quyền lợi của người sử dụng đất khi thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng). Giá này phải phản ánh được các yếu tố yếu tố cấu thành giá trị thị trường đất đai, phù hợp với giá cả giao dịch phổ biến trên thị trường, được mọi người khi tham gia vào các quan hệ kinh tế đất đai công nhận. Đó chính là giá cụ thể được xác định và đăng ký để thực hiện các chính sách kinh tế cho từng thửa đất. - Đất đai có đặc điểm mang tính cá biệt: mỗi thửa đất có một vị trí và đặc điểm mang tính duy nhất, riêng biệt không thể so sánh tương đương với thửa đất khác như các hàng hóa thông thường. Do đó, giá cả đất đai trên thị trường cũng mang có tính cá biệt rất cao và phụ thuộc vào yếu tố chủ quan như tâm lý của người giao dịch, không có được mức giá chung phổ biến chung cho tất cả các thửa đất như mức giá chung cho các loại hàng hoá thông thường. Bởi vậy, việc quy định về nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường là bất khả thi mà chỉ có thể phù hợp với giá trị thị trường của loại đất đó. Từ những lý do trên, cần bổ sung sửa đổi những quy định về giá đất như sau: (1) Bổ sung phân biệt khái niệm về giá cả thị trường và giá trị thị trường của đất đai  Giá cả thị trường của đất đai là giá mua bán, trao đổi giữa người mua và người bán thoả thuận với nhau khi mua bán, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường. Giá cả thị trường của đất đai phụ thuộc vào giá trị thị trường của loại đất đó và yếu tố cá nhân riêng của người mua và người bán khi thực hiện giao dịch về đất đai.  Giá trị thị trường của đất đai là mức giá được xác định dựa trên các yếu tố thị trường cấu thành giá trị đất đai (như khả năng sinh lợi, vị trí, kích thước, mục đích sử dụng đất, quan hệ cung cầu và giá cả giao dịch phổ biến về loại đất đó trên thị trường trong điều kiện bình thường). (2) Sửa Điều 112 về Nguyên tắc định giá đất là: Giá đất được xác định phải phù hợp với giá trị thị trường của đất đai, được sử dụng khi thực hiện tất cả các chính sách tài chính về đất đai, không còn sự khác nhau giữa giá đất trong bảng giá với giá đất cụ thể khi thực hiện các chính sách tài chính về đất đa ...