Một số vấn đề cần chỉnh sửa, bổ sung trong luật đất đai để phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

Bài viết bàn về vấn đề cơ bản của phát triển thị trường đất đai (thị trường quyền sử dụng đất) trong nông nghiệp là phải giải quyết một cách căn cơ mối quan hệ ruộng đất. Đây là vấn đề then chốt mà việc giải quyết nó có tác động theo hai hướng: Nếu giải quyết tốt sẽ thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp phát triển và ngược lại, nếu giải quyết không tốt sẽ có tác động kìm hãm sự vận động phát triển của nó. Mời các bạn cùng tham khảo!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Một số vấn đề cần chỉnh sửa, bổ sung trong luật đất đai để phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 183 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN CHỈNH SỬA, BỔ SUNG TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP PGS.TS Nguyễn Văn Trình, TS Huỳnh Tấn Hưng Trường Đại học Võ Trường Toản, Hậu Giang Email: ngvantrinh@yahoo.com ĐẶT VẤN ĐỀ Một trong những vấn đề cơ bản của phát triển thị trường đất đai (thị trường quyền sử dụng đất) trong nông nghiệp là phải giải quyết một cách căn cơ mối quan hệ ruộng đất. Đây là vấn đề then chốt mà việc giải quyết nó có tác động theo hai hướng: Nếu giải quyết tốt sẽ thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp phát triển và ngược lại, nếu giải quyết không tốt sẽ có tác động kìm hãm sự vận động phát triển của nó. 184 | MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN CHỈNH SỬA, BỔ SUNG TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG Bản chất và đặc điểm của thị trường đất đai trong khu vực nông nghiệp Việt Nam Về bản chất của thị trường đất đai Ở Việt Nam, từ khi chuyển sang kinh tế thị trường các loại thị trường dần dần được hình thành và phát triển, bao gồm các thị trường như: Thị trường hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng; thị trường các yếu tố sản xuất, bao gồm: thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường đất đai….Trong các loại thị trường kể trên, thị trường đất đai ở Việt Nam là một dạng thị trường có đặc điểm khác với thị trường đất đai ở các nước khác trong khu vực cũng như trên thế giới, nhất là thị trường đất đai trong khu vực nông nghiệp, bởi vì, quan hệ ruộng đất trong nông nghiệp Việt Nam được chế định bởi Hiến Pháp (2013) (thi hành bởi Luật Đất đai (2013) và Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2018), quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu đất đai và thống nhất quản lý về đất đai. Các cá nhân, tổ chức, tập thể chỉ được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo luật định trong thời gian và với một diện tích nhất định tùy theo mục đích sử dụng ruộng đất đó. Những quy định quan hệ ruộng đất trong khu vực nông nghiệp theo Luật Đất đai (2013) đã tạo ra khung pháp lý để điều chỉnh quan hệ cung, cầu trên thị trường đất đai khu vực nông nghiệp. Ở đây, đối tượng hàng hóa để người có nhu cầu chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trên thị trường này là “quyền sử dụng đất” vì vậy, có thể nói, bản chất của thị trường đất đai nói chung và trong khu vực nông nghiệp nói riêng ở Việt Nam là thị trường chuyển nhượng “quyền sử dụng đất” và vận động theo cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Về đặc điểm của thị trường đất đai Một là, vai trò của Nhà nước trong thị trường “quyền sử dụng đất”. Do các chính sách về đất đai của Nhà nước Việt Nam có điểm khác với chính sách đất đai ở các nước khác nên thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam cũng có những điểm khác, thể hiện như sau: -Thị trường quyền sử dụng đất là thị trường tài sản nên nó cũng bao gồm hai loại thị trường: Thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Thị trường sơ HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 185 cấp là thị trường mà trong đó quan hệ giao nhận quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất; thị trường thứ cấp là thị trường trao đổi, mua bán lại quyền sử dụng đất giữa những người đang sử dụng quyền sử dụng đất và người muốn nhận quyền sử dụng đất đó. Trên cả hai loại thị trường hầu như Nhà nước chi phối mọi hoạt động chủ yếu của thị trường này; -Các cá nhân, tổ chức (gọi chung là người sử dụng đất đai) chỉ được giao quyền sử dụng đất đai có thời hạn. Theo thời gian thời hạn sử dụng đất đã có những thay đổi từ 20 năm lên 50 năm đối với các loại đất nông nghiệp trồng cây lâu năm và cây hàng năm, đất lâm nghiệp (Luật Đất đai năm 2013). Mặc dù chỉ được giao quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhưng những người sử dụng đất trong nông nghiệp vẫn có các quyền như: chuyển nhượng; thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp khi thực hiện các khoản vay ở các tổ chức tín dụng….; -Trên thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, những người tham gia vào thị trường (phía cung và phía cầu) còn bị quy định bởi mức hạn điền của Nhà nước, nghĩa là giới hạn về quy mô quyền sử dụng đất đối với từng loại đất và khu vực địa lý. Theo Luật Đất đai ( 2013) mức hạn điền được quy định cụ thể: đối với loại đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối tại khu vực ở các tỉnh, thành trực thuộc trung ương thuộc vùng Đông Nam bộ và Đồng Bằng sông Cửu Long, hộ gia đình, cá nhân chỉ được nhận không quá 03 hecta và không quá 02 hecta cho các địa phương thuộc các vùng khác. Đối với đất trồng cây lâu năm, mức hạn điền không quá 10 hecta, tại các tỉnh, thành thuộc khu vực đồng bằng và các khu vực còn lại thì được nhận không quá 30 hecta. Tuy nhiên, Luật cũng cho phép người nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nhận vượt mức hạn điền, nhưng không được vượt quá 10 lần. Như vậy, đối với đất trồng cây hàng năm, người nhận quyền sử dụng đất có thể nhận đến 30 hecta ở vùng Đông Nam bộ và Đồng Bằng sông Cửu Long và không quá 20 hecta cho các địa phương thuộc các vùng khác; đối với đất trồng cây lâu năm, người nhận chuyển nhượng được quyền nhận không quá 100 hecta đối với khu vực đồng bằng và không quá 300 hecta đối với vùng trung du, miền núi; riêng đối với đất rừng sản xuất, rừng trồng người được nhận quyền sử dụng đất không quá 150 hecta khu vực đồng bằng và không quá 300 hecta khu vực vùng trung du, miền núi. [1] 186 | MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN CHỈNH SỬA, BỔ SUNG TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜN ...