Nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá

Thẩm định giá là sự ước tính trị giá bằng tiền của một vật, của một tài sản, là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh. Để tìm hiểu rõ hơn, mời các bạn cùng tham khảo và học tập tốt nhé!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá Nguyªn t¾c vμ ph−¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ Nh©n lo¹i ®ang sèng trong ®iÒu kiÖn “nguån lùc cã giíi h¹n”. Kinh tÕ thÞ tr−êng lu«n h−íng tíi viÖc sö dông hiÖu qu¶ nhÊt c¸c nguån lùc s½n cã. ChÝnh ®iÒu nµy ®· thóc ®Èy sù ph©n c«ng lao ®éng trong nÒn s¶n xuÊt hµng ho¸, ®ång thêi còng lµ t¸c nh©n lín lµm cho ph©n c«ng lao ®éng ngµy cµng s©u s¾c h¬n, vµ mét trong nh÷ng kÕt qu¶ næi bËt cña qu¸ tr×nh nµy lµ sù xuÊt hiÖn hµng lo¹t nghÒ nghiÖp míi, trong ®ã cã nghÒ thÈm ®Þnh gi¸. ë ®©y chóng t«i muèn nãi ®Õn sù xuÊt hiÖn nghÒ thÈm ®Þnh gi¸ chø kh«ng ph¶i lµ c«ng viÖc thÈm ®Þnh gi¸; bëi, nÕu nãi ®Õn c«ng viÖc thÈm ®Þnh gi¸ cã lÏ ®· xuÊt hiÖn tõ rÊt l©u, nh−ng nãi ®Õn nghÒ thÈm ®Þnh gi¸ th× l¹i chØ míi b¾t ®Çu. Chóng ta th−êng quan niÖm r»ng: mét c«ng viÖc trë thµnh mét nghÒ nghiÖp khi ®¸p øng ®−îc c¸c ®iÒu kiÖn sau: thø nhÊt, c«ng viÖc ®ã ®−îc mäi ng−êi cÇn, nh−ng mäi ng−êi l¹i kh«ng thÓ tù lµm ®−îc hoÆc nÕu cã lµm ®−îc th× còng kh«ng hiÖu qu¶ hoÆc kh«ng cã ®ñ thêi gian ®Ó lµm vµ ng−êi ta s½n sµng tr¶ tiÒn cho nh÷ng ai cã thÓ lµm tèt c«ng viÖc ®ã; thø hai, c«ng viÖc ®ã ®ßi hái tÝnh chuyªn m«n cao, kh«ng cã chuyªn m«n th× kh«ng thÓ lµm tèt ®−îc vµ ng−êi ta chØ tr¶ tiÒn cho nh÷ng ng−êi ®· ®−îc x· héi thõa nhËn lµ cã n¨ng lùc vÒ mÆt chuyªn m«n (cã ph−¬ng ph¸p, bÝ quyÕt hoµn thµnh c«ng viÖc mét c¸ch nhanh nhÊt vµ tèt nhÊt)- n¨ng lùc chuyªn m«n lµ c¬ së cña viÖc h×nh thµnh tÝnh chuyªn nghiÖp; thø ba, cã sù xuÊt hiÖn c¸c tæ chøc, trong ®ã tËp hîp nh÷ng ng−êi lµm c«ng viÖc ®ã, c¸c tæ chøc nµy võa mang tÝnh chÊt cña mét tæ chøc ngµnh nghÒ, võa mang tÝnh chÊt cña mét tæ chøc cã nghÜa vô vÒ mÆt ph¸p lý ®¶m b¶o uy tÝn hµnh nghÒ… Víi nghÒ thÈm ®Þnh gi¸ còng thÕ, cïng víi sù ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ thÞ tr−êng th× nhu cÇu vÒ thÈm ®Þnh gi¸ (mua b¸n, cÇm cè, thÕ chÊp, ®Çu t−, b¶o hiÓm, tÝnh thuÕ…) còng ngµy mét t¨ng theo. Bªn c¹nh ®ã, chÝnh sù phøc t¹p trong ®èi t−îng thÈm ®Þnh gi¸, còng nh− gi¸ trÞ rÊt lín cña c¸c tµi s¶n thÈm ®Þnh gi¸ ®· lµm cho ho¹t ®éng thÈm ®Þnh gi¸ trë lªn hÕt søc khã kh¨n, muèn lµm tèt cÇn ph¶i ®−îc ®µo t¹o bµi b¶n (hiÖn nay ë hÇu hÕt c¸c n−íc vµ ngay c¶ ViÖt Nam, muèn hµnh nghÒ thÈm ®Þnh gi¸ ph¶i cã thÎ ThÈm ®Þnh viªn). Thªm vµo ®ã, ®Ó ®¶m b¶o sù ph¸t triÓn cña ngµnh nghÒ, ®¶m b¶o uy tÝn ho¹t ®éng, còng nh− ®¶m b¶o sù thèng nhÊt t−¬ng ®èi trong ho¹t ®éng thÈm ®Þnh gi¸… ®· lµm xuÊt hiÖn c¸c tæ chøc cña c¸c nhµ thÈm ®Þnh gi¸ chuyªn nghiÖp: tÇm cì quèc tÕ (Uû ban ThÈm ®Þnh gi¸ quèc tÕ- IVSC- thµnh lËp n¨m 1981), c¸c tæ chøc thÈm ®Þnh gi¸ khu vùc (Héi nh÷ng ng−êi ThÈm ®Þnh gi¸ Ch©u ©u- TEGOVA- thµnh lËp n¨m 1977, HiÖp héi nh÷ng ng−êi thÈm ®Þnh gi¸ c¸c n−íc ASEAN- AVA- thµnh lËp n¨m 1981…). ë ViÖt Nam, ho¹t ®éng thÈm ®Þnh gi¸ còng ®· cã nh÷ng b−íc ph¸t triÓn nhÊt ®Þnh. N¨m 1997, chóng ta gia nhËp HiÖp héi nh÷ng ng−êi thÈm ®Þnh gi¸ c¸c n−íc ASEAN; n¨m 1998 trë thµnh “thµnh viªn th«ng tÊn” cña Uû ban ThÈm ®Þnh gi¸ quèc tÕ; ngµy 8/5/2002 Uû ban Th−êng vô Quèc héi th«ng qua Ph¸p lÖnh gi¸ trong ®ã dµnh Môc 3, gåm 6 ®iÒu quy ®Þnh cô thÓ ®èi víi ho¹t ®éng thÈm ®Þnh gi¸; ngµy 3/8/2005 ChÝnh phñ ban hµnh NghÞ ®Þnh 101/2005/N§-CP vÒ ThÈm ®Þnh gi¸; ngoµi ra Bé Tµi chÝnh còng ®· ban hµnh hµng lo¹t QuyÕt ®Þnh liªn quan ®Õn thÈm ®Þnh gi¸: QuyÕt ®Þnh sè 21/2004/Q§- BTC, ngµy 24 th¸ng 02 n¨m 2004 vÒ viÖc ban hµnh quy chÕ cÊp, sö dông vµ qu¶n lý ThÎ thÈm ®Þnh viªn vÒ gi¸; QuyÕt ®Þnh sè 24/2005/Q§-BTC, ngµy 18 th¸ng 4 n¨m 2005 vÒ viÖc ban hµnh 3 tiªu chuÈn thÈm ®Þnh gi¸ ViÖt Nam (tiªu chuÈn 01, 03 vµ 04) vµ QuyÕt ®Þnh sè 77/2005/Q§-BTC, ngµy 01 th¸ng 11 n¨m 2005 vÒ viÖc ban hµnh 3 tiªu chuÈn thÈm ®Þnh gi¸ ViÖt Nam ®ît 2 (tiªu chuÈn 02, 05 vµ 06). Thªm vµo ®ã, c¸c tæ chøc cã chøc n¨ng thÈm ®Þnh gi¸ còng liªn tôc ®−îc thµnh lËp vµ ®i vµo ho¹t ®éng (c¸c tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung −¬ng ®Òu cã trung t©m thÈm ®Þnh gi¸, ngoµi ra cßn v« sè c¸c doanh nghiÖp cã chøc n¨ng thÈm ®Þnh gi¸ ®−îc thµnh lËp míi)… Tõ ®ã cã thÓ thÊy, thÞ tr−êng thÈm ®Þnh gi¸ b−íc ®Çu cã nh÷ng chuyÓn biÕn theo h−íng tÝch cùc. I. Mét sè kh¸i niÖm c¬ b¶n 1. Tµi s¶n - Theo chuÈn mùc KÕ to¸n quèc tÕ: tµi s¶n lµ nguån lùc do doanh nghiÖp kiÓm so¸t, lµ kÕt qu¶ cña nh÷ng ho¹t ®éng trong qu¸ khø, mµ tõ ®ã mét sè lîi Ých kinh tÕ trong t−¬ng lai cã thÓ dù kiÕn tr−íc mét c¸ch hîp lý. - ChuÈn mùc kÕ to¸n ViÖt Nam sè 4 ban hµnh kÌm theo QuyÕt ®Þnh sè 149 ra ngµy 31/12/2001 cña Bé tr−ëng Bé Tµi ChÝnh: Tµi s¶n: lµ mét nguån lùc: (a) Doanh nghiÖp kiÓm so¸t ®−îc; (b) Dù tÝnh ®em l¹i lîi Ých kinh tÕ trong t−¬ng lai cho doanh nghiÖp. - Theo nghÜa chung nhÊt: tµi s¶n lµ cña c¶i vËt chÊt hoÆc tinh thÇn cã gi¸ trÞ ®èi víi chñ së h÷u (ViÖn ng«n ng÷ häc, Tõ ®iÓn TiÕng ViÖt, NXB §µ n½ng, n¨m 2003, tr.884). Nh»m ®¸p øng c¸c yªu cÇu trong ®êi sèng kinh tÕ - x· héi nãi chung, trong qu¶n lý nãi riªng, ng−êi ta cã nhiÒu c¸ch ph©n biÖt c¸c lo¹i tµi s¶n: - Theo h×nh th¸i biÓu hiÖn: tµi s¶n h÷u h×nh vµ tµi s¶n v« h×nh. - Theo tÝnh chÊt së h÷u: tµi s¶n c«ng céng vµ tµi s¶n c¸ nh©n. - Theo kh¶ n¨ng trao ®æi: hµng hãa vµ phi hµng hãa. - Theo kh¶ n¨ng di dêi: ®éng s¶n vµ bÊt ®éng s¶n. - Theo ®Æc ®iÓm lu©n chuyÓn: tµi s¶n cè ®Þnh vµ tµi s¶n l−u ®éng 2. QuyÒn së h÷u QuyÒn së h÷u, gåm: quyÒn chiÕm h÷u, quyÒn sö dông vµ quyÒn ®Þnh ®o¹t. - QuyÒn chiÕm h÷u: lµ quyÒn ®−îc n¾m gi÷, qu¶n lý tµi s¶n. - QuyÒn sö dông: lµ quyÒn khai th¸c nh÷ng c«ng dông h÷u Ých cña tµi s¶n, quyÒn ®−îc h−ëng nh÷ng lîi Ých mµ tµi s¶n cã thÓ mang l¹i. - QuyÒn ®Þnh ®o¹t: lµ quyÒn ®−îc chuyÓn giao sù së h÷u, trao ®æi, biÕu, tÆng, cho, cho vay, ®Ó thõa kÕ... hoÆc kh«ng thùc hiÖn c¸c quyÒn ®ã. QuyÒn cña chñ thÓ ®èi víi tµi s¶n lµ sù quy ®Þnh vÒ mÆt ph¸p lý, cho phÐp chñ thÓ khai th¸c nh÷ng lîi Ých mµ tµi s¶n cã thÓ mang l¹i. QuyÒn cña chñ thÓ ®èi víi tµi s¶n mµ cµng lín th× kh¶ n¨ng khai th¸c ®−îc nhiÒu lîi Ých tõ tµi s¶n cµng cao. V× vËy, khi thÈm ®Þnh gi¸, cÇn ph¶i xem xÐt ®Õn quyÒn cña ...