NHỮNG RỦI RO TỪ VIỆC NHẬN THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP PHÒNG NGỪA TRONG HỆ THỐNG NGÂN HÀNG VIỆT NAM

Bất động sản là gì? Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
NHỮNG RỦI RO TỪ VIỆC NHẬN THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP PHÒNG NGỪA TRONG HỆ THỐNG NGÂN HÀNG VIỆT NAM NHỮNG RỦI RO TỪ VIỆC NHẬN THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP PHÒNG NGỪA TRONG HỆ THỐNG NGÂN HÀNG VIỆT NAM Posted on 08/09/2009 by civillawinfor LÊ DUY KHÁNH Bất động sản là gì? Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định. Tại sao các ngân hàng xem BĐS là ưu tiên hàng đầu khi nhận tài sản thế chấp? Về mặt lý thuyết, khi quyết định cho vay thì tình hình hoạt động kinh doanh tạo ra nguồn trả nợ của khách hàng mới là điều kiện quan trọng nhất. Tuy nhiên, hiện nay, hầu hết các ngân hàng đều ưu tiên cấp tín dụng có tài sản thế chấp, xem đó như là chiếc phao cuối cùng để thu hồi khoản vay trong trường hợp xảy ra khả năng vỡ nợ. Tại hội thảo “Hoàn thiện pháp luật về giao dịch đảm bảo nhằm tăng cường cơ hội tiếp cận tín dụng tại Việt Nam” ngày 27/6/2007, Công ty Tài chính Quốc tế và Hiệp hội Ngân hàng đã công bố khảo sát về tình hình hoạt động cho vay cho thấy có đến 93% các ngân hàng muốn nhận BĐS làm tài sản thế chấp cho các khoản vay thương mại. Còn theo ông Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia thì năm 2008, dư nợ BĐS ở mức hơn 9% tổng dư nợ, song giá trị BĐS thế chấp lên đến 50% tổng tài sản ngân hàng, tức bằng GDP của Việt Nam. Những số liệu này cho thấy, hệ thống ngân hàng vẫn xem BĐS là ưu tiên hàng đầu khi nhận tài sản thế chấp. Rủi ro của hoạt động tín dụng chủ yếu xuất phát từ vấn đề thông tin bất cân xứng với hai hành vi phổ biến là lựa chọn đối nghịch và rủi ro đạo đức. Lựa chọn đối nghịch xảy ra trước khi cho vay, do ít thông tin mà ngân hàng có thể sai lầm trong việc lựa chọn khách hàng và dẫn đến những rủi ro trong thanh toán sau này. Rủi ro đạo đức xảy ra sau khi cho vay, cũng vì ít thông tin và khả năng kiểm soát quá trình sử dụng vốn, tình hình hoạt động kinh doanh, nguồn trả nợ… gặp khó khăn mà một lần nữa, ngân hàng lại gặp phải những khó khăn trong việc thu hồi nợ. Chính vì vậy mà khi cho vay, vấn đề đầu tiên các ngân hàng xem xét là tài sản và giá trị tài sản thế chấp. Các ngân hàng ưu tiên nhận BĐS làm tài sản thế chấp xuất phát từ những đặc điểm sau: - Nhờ tính cố định mà khi nhận BĐS làm tài sản thế chấp, các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau cho vay; cũng không tốn thêm các chi phí liên quan đến việc quản lý tài sản. - Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là BĐS khi khách hàng không trả được nợ vẫn cao hơn nhiều tài sản khác nhờ tính khan kiếm và sự phát triển của thị trường BĐS. - BĐS là những tài sản ít hao mòn. Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí, giá trị của tài sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe cộ, máy móc thiết bị. - Giá chuyển nhượng BĐS trong thực tế chứng minh luôn tăng trong dài hạn do đặc tính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyền hoặc những nguyên nhân khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường. - BĐS là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu/sử dụng tương đối dễ dàng. Bất kỳ một sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng theo qui định đều phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch dù còn nhiều bất cập song vẫn được đánh giá là khá đầy đủ so với các qui định trong các lĩnh vực khác. Những rủi ro của ngân hàng trong hoạt động tín dụng BĐS Mặc dù BĐS thật sự có những ưu điểm so với những tài sản khác trong việc nhận thế chấp đối với ngân hàng, song việc nhận thế chấp này vẫn chứa đựng nhiều rủi ro. Rủi ro kỳ hạn Cho vay đầu tư BĐS là những khoản cho vay trung, dài hạn và kỳ hạn điều chỉnh lãi suất thường từ 6 tháng đến 1 năm. Trong khi đó, phần lớn nguồn vốn huy động của các ngân hàng là nguồn vốn ngắn hạn và lãi suất khá linh hoạt theo thị trường. Sự chênh lệch về kỳ hạn và lãi suất giữa nguồn vốn huy động và cho vay là vấn đề nan giải nhất mà các ngân hàng phải tính toán và cân đối trong cho vay BĐS. Rủi ro được đẩy lên cao, khi trong đợt sốt BĐS vừa qua (2007 – đầu 2008), các ngân hàng cho vay đầu cơ BĐS kỳ hạn 12 tháng với nguồn trả nợ từ việc bán chính BĐS hình thành từ vốn vay đồng thời là tài sản bảo đảm. Trong thời gian đầu, giao dịch nhà đất diễn ra sôi động, khách hàng thanh toán đúng hạn đã khiến nhiều ngân hàng mạnh tay thực hiện hình thức này, tuy vậy khi chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng và khuyến cáo từ Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) về hạn chế cho vay BĐS, thị trường đóng băng và nợ quá hạn, nợ xấu tăng nhanh ở nhiều ngân hàng. Rủi ro từ năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay Việc giành giật nhân sự trong thời kỳ mở rộng đã tạo điều kiện cho một bộ phận đông đảo nhân sự gia nhập ngành Ngân hàng, trong đó nhiều nhân sự chưa có kinh nghiệm và không đúng chuyên môn được đào tạo. Sau thời gian thử việc ngắn ngủi, họ được giao công tác thẩm định (có ngân hàng còn phải kiêm luôn việc định giá tài sản) đã dẫn đến những khoản vay chứa đựng nhiều rủi ro. Ở Việt Nam, ngành Ngân hàng vẫn còn non trẻ, lao động trong ngành càng ít kinh nghiệm. Tuy vậy, một nhân viên vào làm việc ở ngân hàng nếu không giao cho họ một chức vụ “quan trọng” nào đó sau 2-3 năm làm việc thì có thể họ sẽ “nhảy việc”. Còn non kém kinh nghiệm nhưng được giao những trọng trách lớn, đặc biệt là quyết định cho vay đã dẫn đến những rủi ro khó lường. Những dự án BĐS thường có mức vốn đầu tư lớn mà việc thẩm định đòi hỏi trình độ chuyên môn rất cao, yêu cầu cán bộ tín dụng (CBTD) phải nắm vững các qu ...