Pháp luật về thu hồi đất vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án

Bài viết tập trung phân tích những hạn chế, bất cập đang tồn tại và các yêu cầu đặt ra khi hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án, qua đó có cái nhìn khách quan, toàn diện cũng như tìm ra các giải pháp để hoàn thiện pháp luật đất đai trong thời gian tới. Mời các bạn cùng tham khảo!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Pháp luật về thu hồi đất vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 233 PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT VÙNG PHỤ CẬN ĐỂ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN PGS.TS.GVCC. Phan Trung Hiền, Trần Thị Ngọc Hân, học viên cao học K27, Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ pthien@ctu.edu.vn; hanm3420010@gstudent.ctu.edu.vn TÓM TẮT: Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 tại Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI “Về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại” đã định hướng tiếp tục đổi mới và hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai, theo đó có đặt ra vấn đề “thu hồi vùng 234 | PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT VÙNG PHỤ CẬN ĐỂ ĐẤU GIÁ QUYỀN phụ cận”. Cụ thể, “đối với các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kinh tế, xã hội, chỉnh trang đô thị, cần quy hoạch cả phần diện tích đất bên cạnh công trình kết cấu hạ tầng, vùng phụ cận để thu hồi đất, tạo nguồn lực từ đất đai đầu tư cho các công trình này, hỗ trợ người có đất bị thu hồi và tăng thu ngân sách nhà nước; đồng thời ưu tiên cho người bị thu hồi đất ở được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi mở rộng theo quy định của pháp luật”. Như vậy, định hướng của Đảng ta là chuyển từ cơ chế thu hồi đất trực tiếp theo dự án sang cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch để công tác quy hoạch được thực hiện đồng bộ, thống nhất; tránh tình trạng thu hồi đất manh mún, chạy theo dự án. Tuy nhiên Luật đất đai năm 20131 và các văn bản có liên quan chưa thể chế hóa đồng bộ và thống nhất các định hướng này. Cụ thể, không thể tìm thấy trong Luật đất đai và các văn bản liên quan về khái niệm “vùng phụ cận”, trình tự thu hồi đất vùng phụ cận, nguồn vốn ứng trước đề thu hồi đất vùng phụ cận... Điển hình là Thông tư 01/2021/TT-BTNMT ngày 14/4/2021 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về kỹ thuật việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã 03 lần đề cập cụm từ “vùng phụ cận” nhưng lại không quy định cụ thể cách xác định vùng phụ cận để tiến hành thu hồi đất. Bài viết này tập trung phân tích những hạn chế, bất cập đang tồn tại và các yêu cầu đặt ra khi hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án, qua đó có cái nhìn khách quan, toàn diện cũng như tìm ra các giải pháp để hoàn thiện pháp luật đất đai trong thời gian tới. 1. Khái quát về thu hồi đất vùng phụ cận 1.1. Thế nào là thu hồi đất vùng phụ cận Theo quy định của pháp luật hiện hành tại khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”. Theo đó thì thu hồi đất là khi việc thu hồi thuộc những trường hợp Nhà nước thu 1 Luật Đất đai năm 2013 đề cập đến thu hồi đất vùng phụ cận trong 3 điều luật: Điều 39, Điều 40 và Điều 146. HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 235 hồi theo luật định thì hộ gia đình, tổ chức, cá nhân đang sử dụng đất có nghĩa vụ phải trả lại phần đất thuộc diện thu hồi mà họ đang sử dụng cho Nhà nước. Như vậy, thu hồi đất là biện pháp pháp lý quan trọng nhằm bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện quản lý. Về khái niệm vùng phụ cận, hiện nay chưa có một định nghĩa pháp lý nào giải thích cụ thể về vùng phụ cận. Theo Từ điển Tiếng Việt, “vùng” được hiểu là phần đất đai hoặc nói chung, không gian tương đối rộng, có những đặc điểm nhất định về tự nhiên hoặc xã hội nhằm phân biệt với các phần khác ở xung quanh.2 Trong khi đó, từ “phụ cận” được định nghĩa là “khu vực gần sát xung quanh”3. Như vậy, vào thời điểm hiện tại, có thể hiểu vùng phụ cận trong hoạt động thu hồi đất là vùng tiếp giáp, liền kề với một diện tích đất về mặt vị trí với nơi có đất được thu hồi. Từ việc phân tích các khái niệm trên có thể nhận định rằng cùng với quá trình thiết lập và mở rộng đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì diện tích phần đất nhất định xung quanh các dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn này cũng sẽ được thu hồi. Như vậy, thu hồi đất vùng phụ cận là việc thu hồi phần diện tích đất tiếp giáp liền kề với diện tích đất được thu hồi trong quá trình thiết lập và mở rộng đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn theo quy định pháp luật. Qua các phân tích trên, thu hồi đất vùng phụ cận có một số đặc trưng sau: Thứ nhất, thu hồi đất vùng phụ cận theo quy định hiện hành được áp dụng trong trường hợp thực hiện dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn để góp phần chỉnh trang, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong công cuộc hiện đại hóa, đô thị hóa ngày nay. Thứ hai, thu hồi đất vùng phụ cận được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thu hồi theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. 2 Viện Ngôn ngữ học (2016), Từ điển Tiếng Việt, NXB Hồng Đức, Hà Nội, tr.1436. 3 Bộ Giáo dục và Đào tạo – Trung tâm Ngôn ngữ và Văn hóa Việt Nam (1998), Đại từ điển Tiếng Việt, NXB Văn hóa thông tin, Hà Nội, tr.1346. 236 | PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT VÙNG PHỤ CẬN ĐỂ ĐẤU GIÁ QUYỀN Thứ ba, phương pháp giao đất đối với các dự án thực hiện thu hồi đất vùng phụ cận được pháp luật quy định phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. 1.2. Mục đíc ...