Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam

Phương pháp thu nhập là một phương pháp quan trọng trong hệ thống các phương pháp thẩm định giá tài sản. Tuy nhiên do ngành thẩm định giá vẫn còn là một ngành khá mới tại Việt Nam, việc xác định các thông tin chính xác để tiến hành phương pháp này còn gặp nhiều khó khăn, điều này giải thích vì sao mặc dù được áp dụng khá phổ biến trên thế giới nhưng ở Việt Nam, phương pháp thu nhập lại ít được sử dụng hơn so với phương pháp chi phí và phương pháp so sánh. Việc...
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam Mục lục TrangA. Lời mở đầu 2B. Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập 31. Một số thuật ngữ và khái niệm 32. Các phương pháp chủ yếu trong cách tiếp cận thu nhập 43. Cơ sở toán tài chính trong thẩm định giá 8C. Áp dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá TS 131. Thẩm định giá máy móc thiết bị 132. Thẩm định giá bất động sản 173. Thẩm định giá tài sản vô hình 19D. Thực trạng sử dụng phương pháp thu nhập tại VN 27E. Liên hệ thực tế 29F. Giải pháp 29Tài liệu tham khảo 31A. LỜI MỞ ĐẦU Phương pháp thu nhập là một phương pháp quan trọng trong h ệthống các phương pháp thẩm định giá tài sản. Tuy nhiên do ngành th ẩm đ ịnhgiá vẫn còn là một ngành khá mới tại Việt Nam, việc xác định các thông tin 1 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Namchính xác để tiến hành phương pháp này còn gặp nhiều khó khăn, điều nàygiải thích vì sao mặc dù được áp dụng khá phổ biến trên th ế giới nhưng ởViệt Nam, phương pháp thu nhập lại ít được sử dụng h ơn so với ph ươngpháp chi phí và phương pháp so sánh. Việc nghiên cứu một cách có h ệ th ốngvề phương pháp thu nhập sẽ giúp nhóm có cái nhìn toàn diện h ơn, t ừ đó tìmra giải pháp để ứng dụng phương pháp này một cách có hiệu quả, m ở rahướng đi mới trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam. Hệ thống các phương pháp thẩm định giá, mỗi phương pháp đều cónhững ưu và nhược điểm riêng. Hơn nữa, mỗi đối tượng tài sản lại mangnhững đặc trưng riêng, yêu cầu khi định giá phải sử dụng không chỉ mộtphương pháp mà phải kết hợp nhiều phương pháp để có được kết quả chínhxác nhất. Nghiên cứu phương pháp thu nhập, đặc biệt khi đó là ph ương phápít được áp dụng tại Việt Nam, sẽ giúp nhóm có được ki ến th ức t ổng h ợp vàsâu hơn về chuyên ngành, tạo điều kiện để hoàn thành tốt công việc của mộtthẩm định viên trong tương lai. Nhóm chọn đề tài nghiên cứu, với mục tiêu: tìm hiểu v ề c ơ s ở lýluận của phương pháp thu nhập và đánh giá thực trạng sử dụng phương phápthu nhập tại Việt Nam. Nhóm tập trung tìm hiểu những vấn đề sau: • Phương pháp thu nhập là gì? Tại sao ph ương pháp này l ại ít đ ượcáp dụng tại Việt Nam? Hạn chế của phương pháp và các giải pháp hoànthiện? • Đối tượng cần nghiên cứu • Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập 2 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam • Phương pháp thu nhập được áp dụng như thế nào trong thẩm địnhgiá tài sản: bất động sản, máy móc thiết bị, tài sản vô hình.B. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP 1. Một số khái niệm và thuật ngữ Phương pháp thu nhập: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơsở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từviệc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuy ển đ ổinày còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị th ị trườngcủa tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giátài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà th ẩmđịnh viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính đượctỷ suất chiết khấu phù hợp. Tỷ suất vốn hóa là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữathu nhập và giá trị của tài sản. Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 01 nămhoạt động trên tổng giá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thànhgiá trị tài sản. Hệ số vốn hóa là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa. Tỷ suất chiết khấu là một phân só dùng để chuyển đổi dòng thunhập dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Tỷ suất chiếtkhấu có thể là: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, t ỷ suất thuhồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ) hoặc tỷ suất thuế thực. 3 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam Tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn ...