Quản lý đất đai với thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản

Bài viết Quản lý đất đai với thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản trình bày khái quát về bất động sản, mối quan hệ giữa quản lý đất đai với thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản; quản lý đất đai với thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản Việt Nam.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Quản lý đất đai với thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VỚI THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT<br /> VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN<br /> TS. Nguyễn Đình Bồng1<br /> 1.Khái quát<br /> 1.1. Đất đai/bất động sản<br /> Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quý giá; di sản của các<br /> thế hệ loài người; Bất động sản là một tài sản cố định, không thể di dời, bất động<br /> sản bao gồm đất và các tài sản gắn liền với đất; bất động sản có thể bao gồm một<br /> hoặc một số thửa đất. Hệ thống quản lý đất đai bao gồm những đối tượng, đơn vị<br /> cơ bản khác nhau, nhưng thửa đất vẫn là đối tượng cơ bản nhất, phổ biến nhất;<br /> thửa đất là đơn vị của bất động sản; ở các nước phát triển việc đăng ký nhà, đất<br /> theo một hệ thống thống nhất, giấy chứng nhận (Land title) là một số duy nhất,<br /> xác định theo thửa đất chung cho cả nhà và đất, không loại trừ việc cho phép<br /> đăng ký nhà, một phần của toà nhà cùng những cấu trúc trên mặt đất hoặc dưới<br /> mặt đất gắn liền với thửa đất…<br /> 1.2. Quản lý đất đai<br /> 1.2.1. Thể chế quản lý đất đai: thể chế về quản lý đất đai ở các nước khác<br /> nhau do chế độ chính trị, xã hội khác nhau, nhưng đều bao gồm những thành phần<br /> chủ yếu là: chính sách đất đai, quản lý đất đai, hệ thống thông tin đất đai và tổ<br /> chức bộ máy quản lý (Land Administation Guidelines - United Nations - 1966).<br /> 1.2.2. Hệ thống quản lý đất đai: cấu trúc hệ thống quản lý đất đai - Land<br /> Administration System (LAS) gồm các thành phần chủ yếu :<br /> - Hồ sơ Địa chính (Cadastral Data) là hệ thống thông tin gồm hai thành<br /> phần cơ bản đó là những sêri bản đồ chỉ rõ kích thước và vị trí của toàn bộ các<br /> thửa đất và những hồ sơ mô tả về đất, hồ sơ Địa chính có thể bao trùm cả nước<br /> khi nó được sử dụng cho mục địch thuế. Đo đạc địa chính có thể hỗ trợ cho đăng<br /> ký đất. Địa chính và đăng ký đất phải hoạt động trong khuôn khổ pháp luật<br /> nghiêm ngặt.<br /> - Đăng ký đất đai (Land Regislation) là một thành phần cơ bản quan trọng<br /> nhất của LAS, chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn<br /> xác và an toàn cho việc chấp thuận và từ chối các quyền về đất. LAS có thể cung<br /> cấp những quy tắc và sự ổn định xã hội bởi việc xác lập sự an toàn không những<br /> cho các chủ sở hữu đất và các thành viên của họ mà còn cho các nhà đầu tư, các<br /> nhà cho vay tiền, các nhà thương nhân, người môi giới trong nước và quốc tế mà<br /> còn cho chính phủ. LAS không chỉ liên quan trực tiếp đến việc bảo vệ lợi ích của<br /> các chủ sở hữu tư nhân mà còn là một công cụ quan trọng của chính sách đất đai<br /> quốc gia và cơ chế hỗ trợ cho phát triển kinh tế.<br /> - Định giá đất: đất có giá trị, giá trị của bất động sản bao gồm giá trị cuả<br /> đất và các tài sản trên đất; giá đất là căn cứ để Nhà nước thu thuế, tính tiền sử<br />                                                             <br /> 1<br /> <br /> Phó Chủ tịch Hội Khoa học Đất Việt Nam<br /> <br /> 172<br /> <br />  <br /> <br /> dụng đất khi giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất, đền bù khi thu hồi đất; định<br /> giá đất là một công cụ quan trọng không thể tách rời quản lý đất đai và thị trường<br /> bất động sản.<br /> - Hệ thống thông tin đất đai (Land Information System-LIS): LIS được áp<br /> dụng cho phạm vi rộng của thông tin không gian bao gồm cơ sở dữ liệu về môi<br /> trường, kinh tế - xã hội cũng như những dữ liệu liên quan đến hệ thống cơ sở hạ<br /> tầng và địa chính; các dữ liệu liên quan đến địa chính bao gồm: dữ liệu đo đạc<br /> (toạ độ, bản đồ), địa chỉ của bất động sản, sử dụng đất, thông tin bất động sản,<br /> cấu trúc của toà nhà, căn hộ, dân số, thuế đất, giá đất; dữ liệu địa chính không chỉ<br /> phục vụ cho việc quản lý đất đai, thị trường bất động sản mà còn hỗ trợ cho việc<br /> quản lý các lĩnh vực khác của nền kinh tế như: nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư<br /> nghiệp, giao thông vận tải, dịch vụ công cộng.<br /> 1.3. Thị trường bất động sản<br /> 1.3.1. Khái quát: Thị trường bất động sản (TTBĐS ) là cơ chế, trong đó<br /> hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi; TTBĐS dược hiểu theo nghĩa<br /> hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán,<br /> cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS; TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ là các hoạt<br /> động liên quan đến giao dịch BĐS mà còn bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến<br /> việc tạo lập BĐS. TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế<br /> thị trường. TTBĐS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị trường<br /> hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công<br /> nghệ; TTBĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: quy luật giá trị,<br /> quy luật cung cầu. Thị trường bất động theo mô hình chung của thị trường hàng<br /> hóa với 3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả; phạm vi hoạt động của<br /> TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất2<br /> 1.3.2. Thị trường đất đai: Thị trường đất đai (đối với Việt Nam là thị<br /> trường quyền sử dụng đất), là một thị trường phức tạp, việc phân tích thị trường<br /> đất đai có thể tiếp cận theo 2 hướng: phân tích thị trường đất đai trên quan điểm<br /> kinh tế và phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai.<br /> - Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế: Gala và Razzaz<br /> (2001) cho rằng, theo quan điểm kinh tế có thể tiếp cận thị trường đất đai từ các<br /&g ...