Quyết định đầu tư bất động sản

Nghiên cứu thị trường là công việc khó khăn nhất và có ý nghĩa quyết định nhất trong quá trình tạo lập và thực thi kế hoạch đầu tư và kinh doanh BĐS. Ở tất cả các giai đoạn của hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS, nhà ĐT đều cần phải nắm bắt kịp thời tình hình thị trường.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Quyết định đầu tư bất động sản PHầN 4: QUYếT ĐịNH ĐầU TƯ BấT ĐộNG SảN Yêu cầu: trong phần này chúng ta sẽ xem xét các vấn đề tài chính cơ bản có liên quan đến việc ra quyết định trong hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS, các phương pháp phân tích nên vận dụng để có thể có được những quyết định phù hợp. 4.1. NGHIÊN CứU THị TRƯờNG CủA NHÀ ĐT BĐS: 4.1.1. Khái quát về NCTT:   - Nghiên cứu thị trường là công việc khó khăn nhất và có ý nghĩa quyết định nhất trong quá trình tạo lập và thực thi kế hoạch đầu tư và kinh doanh BĐS. Ở tất cả các giai đoạn của hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS, nhà ĐT đều cần phải nắm bắt kịp thời tình hình thị trường. Mỗi một hạng mục đầu tư đều phải định kỳ điều chỉnh và  đánh giá dựa váo các tin tức thị trường:  + Nếu quyết định điều chỉnh: Nhà đầu tư nên ra QĐ xử lý đối với lượng tài sản còn tồn tại (BĐS chưa bán, BĐS nhận làm đại lý cho thuê nhưng không cho thuê được...).  + Nếu quyền lợi về tài sản không có sự thay đổi: Nhà đầu tư vẫn nên quan tâm đến việc tái cơ cấu nguồn tài trợ, tu sửa BĐS, thay đổi cách khai thác với BĐS tồn... - Trong quản lý BĐS, ở tất cả các khâu từ lập kế hoạch cho  đến thực thi kinh doanh, nhà ĐT BĐS đều phải nắm chắc các tin tức thị trường và thực hiện nghiên cứu thị trường, vì:  + Nó là một hoạt động hỗ trợ công tác hạch toán hiệu quả  + Nó hỗ trợ hoạt động kiểm soát việc quản lý BĐS - CÁC YếU Tố CƠ BảN QĐ ĐếN NCTT: (3) + tính ổn định của hoàn cảnh thị trường  + tính phức tạp có liên quan đến BĐS:  + năng lực gánh chịu rủi ro của nhà ĐT  (1) TÍNH ổN ĐịNH CủA HOÀN CảNH THị TRƯờNG: Khi thị trường cân bằng cung – cầu: nhà ĐT chỉ cần  tham khảo giá thuê và diện tích cho thuê hiện tại; phân tích mối quan hệ giữa lợi nhuận kinh doanh và giá cả thị trường. Những yếu tố này có thể thay đổi theo thời gian nhưng nếu chúng thay đổi theo quy luật thị trường thì dễ phán đoán và không tốn nhiều chi phí NCTT. (1) TÍNH ổN ĐịNH CủA HOÀN CảNH THị TRƯờNG: Khi thị trường lên cơn sốt nóng hoặc lạnh (giá tăng cao  hoặc giá giảm mạnh)  nhà ĐT phải tận dụng những tin tức thị trường để tính đến tính nghiêm trọng và tính khả năng của tình thế.  Khi thị trường qua cơn sốt, sự ổn định KT – XH – Chính trị của Quốc gia hoặc địa phương ở trạng thái dễ thay đổi hoặc phương thức di cư của dân địa phương thay đổi  để có thể đánh giá chính xác ảnh hưởng của nó tới thị trường BĐS sở tại thì nhà ĐT phải thu thập số lượng lớn tin tức và phải đầu tư nhiều cho hoạt động phân tích. (2)TÍNH PHứC TạP CủA Kế HOạCH ĐầU TƯ: Nếu là 1 kế hoạch đơn giản (ĐT 1 chung cư nhỏ, tốt để kinh  doanh, đặt trong một khu vực ổn định) thì yêu cầu phân tích đối với thị trường có thể ở mức tối thiểu.  Nếu nhà ĐT cần chọn lựa trong trao đổi mua bán hoặc là BĐS đó có nhiều kế hoạch sử dụng khả thi nhưng không xác định được con đường nào là có lợi nhất; hoặc BĐS này là BĐS thế chấp (các điều khoản hợp đồng thế chấp sẽ ảnh hưởng đến giá cả giao dịch). Với những tình huống như vậy, ta đều phải nắm bắt số liệu thị trường và phân tích toàn diện. Kế hoạch ĐT BĐS càng phức tạp thì càng phải NCTT. Mức độ phức tạp của BĐS thường tương quan với quy mô của BĐS. (3) NĂNG LựC GÁNH CHịU RủI RO CủA NHÀ ĐT: tùy thuộc vào thái độ của nhà ĐT với rủi ro trong ĐT  BĐS và khả năng tài chính mà hoạt động NCTT có thể được tiến hành ở mức độ cao thấp khác nhau 4.1.2. TRÌNH Tự NGHIÊN CứU THị TRƯờNG Bước 1: Xác định vấn đề nghiên cứu   Bước 2: Thu thập và phân tích tư liệu  Bước 3: Đánh giá kết quả phân tích  Bước 4: Hoàn tất báo cáo phân tích thị trường BƯớC 1: XÁC ĐịNH VấN Đề NGHIÊN CứU - Trước khi tiến hành thu thập thông tin, người phân tích phải  chỉ ra được những vấn đề cần nghiên cứu là phải trả lời được những câu hỏi gì? Xác định mục tiêu nghiên cứu của hạng mục đang theo đuổi. Mỗi hạng mục nên có một vài tiêu chuẩn để đánh giá. - Lập kế hoạch nghiên cứu nhằm mục tiêu đem lại được  những thông tin hữu dụng từ hoạt động NCTT. BƯớC 2: THU THậP VÀ PHÂN TÍCH TƯ LIệU Thu thập và phân tích khái quát tình thế kinh tế quốc tế và trong  nước có ảnh hưởng đến môi trường ĐT và KD BĐS: nhà phân tích nên quan tâm đặc biệt tới các tỷ lệ như: tỷ lệ phát triển lưu thông hàng hóa, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, lãi suất thị trường... Thu thập và phân tích thực trạng, xu thế KD tại địa phương (địa bàn  cụ thể) nơi có BĐS dự định lựa chọn đầu tư Phân tích đánh giá BĐS cụ thể định đầu tư  BƯớC 3: ĐÁNH GIÁ KếT QUả PHÂN TÍCH Việc đánh giá kết quả phân tích có thể được tiến hành  bằng cách sử dụng mô hình dự đoán của Myers & Beck sau: Hiện tại Tương lai Phạm vi khu vực hay Mức thuê và tỷ lệ Dự đoán mức thuê, tỷ toàn thị trường không gian, nhân khẩu lệ không gian, nhân và hiện trạng kinh tế khẩu và kinh tế (4) (2) (1) BĐS cá biệt và thị (4) trường khu vực (3) Dự đoán về kinh (4) Đặc trưng vật chất, doanh BĐS cá biệt đó nhu cầu, giá thuê, trong tương lai không gian thuê, thị phần của BĐS BƯớC 4: HOÀN TấT BÁO CÁO PHÂN TÍCH THị TRƯờNG Báo cáo phải đảm bảo các nội dung theo thứ tự sau:  (1) Tổng quan nghiên cứu: trình bày sơ lược về mục đích nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, nguồn  tư liệu, các giả thiết và các kết luận. (2) Phân tích khái quát vĩ mô: phân tích tình hình kinh tế thế giới, quốc gia, địa phương và xu thế tăng  trưởng nhân khẩu. Từ đó giải thích mối quan hệ của chúng tới cung - cầu thị trường BĐS. (3) Phân tích vị trí và giới định thị trường: đưa ra giới hạn cho thị phần, khái q ...