Tài liệu: Bong bóng thị trường bất động sản

Bong bóng bất động sản có thể xảy ra khi không có khủng hoảng ngân hàng. Và những khủng hoảng ngân hàng có thể xảy ra mà không liên quan tới bong bóng bất động sản. Nhưng hai hiện tượng này tương quan với nhau trong nhiều trường hợp. Hiệu quả của nền kinh tế phụ thuộc vào vai trò của ngân hàng ...
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Tài liệu: Bong bóng thị trường bất động sản BONG BÓNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Richard Herring Susan Wachter Trường Wharton Trường Wharton Đại học Pennsylvania Đại học Pennylvania Philadelphia, PA 19104 Philadelphia, PA 19104 Herring@wharton.upenn.edu Whachter@wharton.upenn.edu Tháng 3 năm 2002 Báo cáo của Ngân hàng dự trữ trung ương bang Chicago và Ngân hàng thế giới trong hội nghị “Bong bóng giá tài sản: Chính sách tiền tệ, điều hành và quốc tế” Chicago, 22 – 24/04, 2002 Người dịch: Nguyễn Nhật Anh, Phạm Văn Lĩnh, Đào Thị Thuý Nga Học viên lớp Cao học Ngày 2 Khoá 18 Tp.Hồ Chí Minh, 01/2009 BONG BÓNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Richard Herring và Susan Wachter Lời giới thiệu Bong bóng bất động sản có thể xảy ra khi không có khủng hoảng ngân hàng. Và những khủng hoảng ngân hàng có thể xảy ra mà không liên quan tới bong bóng bất động sản. Nhưng hai hiện tượng này tương quan với nhau trong nhiều trường hợp. Hiệu quả của nền kinh tế phụ thuộc vào vai trò của ngân hàng trong hệ thống tài chính tại quốc gia đó. Ở Hoa Kỳ, ngân hàng chỉ giữ khoảng 22% tổng tài sản, phần lớn người đi vay có thể tìm được tài sản thế chấp để vay tiền ngân hàng và ảnh hưởng đến nền kinh tế không đáng kể. Nhưng tại các quốc gia mà ngân hàng đóng vai trò chi phối nền kinh tế, ví dụ như Mỹ trước thời kỳ Đại suy thoái (ngân hàng giữ 65% tổng tài sản), hay như ngày nay là Nhật Bản (ngân hàng chiếm giữ 79% tổng tài sản), hay các thị trường mới nổi (ngân hàng thường giữ trên 80% tổng tài sản), những hậu quả đối với nền kinh tế có thể khốc liệt hơn nhiều. Trong nghiên cứu này, chúng tôi trình bày tại sao hiện tượng bong bóng bất động sản và khủng khoảng ngân hàng lại liên quan với nhau và tại sao điều đó lại xảy ra. Trước tiên, chúng tôi nhìn lại các yếu tố quyết định giá của bất động sản và đưa ra câu hỏi tại sao thị trường bất động sản lại quá mong manh để giá thị trường cao hơn nhiều lần giá trị thực của nó. Chúng tôi đặc biệt nhấn mạnh vai trò của hệ thống ngân hàng. Giá bất động sản ngày càng tăng làm tăng giá trị kinh tế của nguồn vốn ngân hàng cấp cho các khu vực mà ngân hàng sở hữu bất động sản. Tâm lý ỷ lại cũng góp phần làm tăng nguồn cung vốn cho bất động sản, gây nên hiện tượng bong bóng. Hoạt động của ngân hàng cũng đóng vai trò quan trọng trong việc góp phần phá giá trị thực của bất động sản. Sự giảm giá bất động sản sẽ trực tiếp làm giảm nguồn vốn của ngân hàng do việc giảm giá trị của bất động sản mà ngân hàng đang cầm cố, làm giảm cung tín dụng cho bất động sản. Bên cạnh đó, kiểm soát viên và -2- chuyên viên pháp chế phản ứng lại sự suy giảm vai trò của nguồn vốn ngân hàng bằng cách đưa ra nhiều thủ tục cho vay vốn và xây dựng các quy định ngặt nghèo hơn đối với việc phân loại và dự phòng tài sản bất động sản, thắt chặt tín dụng đối với ngành bất động sản càng tạo áp lực lên giá bất động sản. Mô hình về sự tương tác giữa thị trường bất động sản và ngân hàng có thể sử dụng để giải thích sự bùng nổ bất động sản có liên quan đến khủng hoảng ngân hàng. Chúng tôi kết thúc bằng một nghiên cứu về áp dụng chính sách để hạn chế bong bóng bất động sản và không làm ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng. Bong bóng: Vai trò của những người lạc quan: Chúng tôi bắt đầu với mô hình giá đất được phát triển bởi Mark Carey (1990). Mô hình đã giải thích rõ ràng, bong bóng có thể bắt đầu như thế nào từ một hoàn cảnh đơn giản với giả định cung không thay đổi. Điều này liên quan trực tiếp đến sự bùng nổ địa ốc thương mại, hơn thế nữa, những biến đổi của giá đất chắc chắn quyết định đến giá bất động sản nói chung và bởi vì trong nhiều trường hợp chúng ta phân tích sự tăng giá bất động sản, quá trình xây dựng chậm là kết quả của nguồn cung không thay đổi trong một khoảng thời gian dài. Chúng tôi sẽ xem xét những phức tạp do việc xây dựng chậm trễ trong phần tiếp theo. Mô hình của Carey1 giả định rằng N nhà đầu tư tiềm năng là giống nhau ngoại trừ giá mà họ sẵn lòng trả P. Những quan điểm khác nhau này có thể sẽ xuất hiện bởi vì các nhà đầu tư mắc sai lầm trong việc tính toán giá trị thực của đất2 hoặc bởi vì các nhà đầu tư có những thông tin riêng về thu nhập kỳ vọng trong tương lai từ đất hoặc tỷ lệ vốn hóa thích hợp3. Các mức giá sẵn lòng trả này được xây dựng liên tục quanh giá trị thực của đất đai theo một hàm phân phối F(P) 4. Trong hầu hết các thị trường, một người cho rằng thị trường đi chệch hướng dưới giá trị thực là không thể vì nhà đầu tư chuyên nghiệp biết rõ rằng tại giá trị thực sẽ thu được lợi nhuận bằng cách mua cho đến khi giá tăng đến giá trị thực. Giả định này có vẻ hợp lý đối với thị 1 Mô hình hoàn chỉnh trình bày trong Carey (1990), Chương 3, “Mô hình đất nông nghiệp”. 2 Giá trị thưc của đất là giá mà tại đó nó cân bằng giá trị hiện tại của thu nhập ròng được tạo ra từ cho thuê đất. Giá trị thực là giá được xem xét trong cân bằng dài hạn. Trong phần 2 bên dưới, khái niệm này được mở rộng bao gồm cả địa ốc thương mại và giá trị cơ bản là giá địa ốc thương mại cân bằng với chi phí thay thế của nó. 3 Carey (1990), nếu những nhà đầu tư mạo hiểm, sự khác biệt giữa mức giá sẵn lòng trả sẽ phản ánh sự khác biệt trong rủi ro và/hoặc thông tin về phương sai lợi nhuận của đất và tài sản khác. 4 Carey (1990) cho thấy giả sử F thay đổi liên tục với một biến khác không và một mật độ cân đối sẽ cho ra kết quả chính liên quan đến tác động lên P tăng không đều, giá trị trung bình và nguồn lực tài chính. -3- trường đất. Ngược lại, một giả thuyết thú vị khác là nếu giá quá cao, nhà đầu tư chuyên nghi ...