Thị trường bất động sản: Chính sách phát triển ở Việt Nam - Phần 2

Thị trường bất động sản: Chính sách phát triển ở Việt Nam - Phần 2 trình bày thực trạng chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam và tiếp tục hoàn thiện chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới. Trên cơ sở thực trạng thị trường bất động sản ở nước ta, các tác giả đã đánh giá tổng quát về phát triển thị trường bất động sản và chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam với những đặc trưng cơ bản, sự phát triển và sự trưởng thành cũng như những vấn đề đặt ra cho thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm tới. Mời các bạn cùng tham khảo.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Thị trường bất động sản: Chính sách phát triển ở Việt Nam - Phần 2 PHẢN THỨ H AI THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRỂN THỊ• TRƯỜNG BẤT ĐỘNG • SẢN ở VIỆT • NAM 163 CHƯƠNG III THỰC TRẠNG PHẤT TRIỂN THỊTRUANG ■ BỈTBỘNG • s ả n ỞVIỆT • NAM I. QUÁ TRÌNH PHÁT TRIEN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT ♦ NAM TỪ NẢM 1986 ĐẾN NAY 1. Giai đoan trước năm 1986 Sau hòa bình lập lại ở miền Bắc năm 1954, Nhà nước đã thực hiện cải cách ruộng đất, giao quyền sở hữu ruộng đất cho nông dân. Tuy nhiên, trong thòi kỳ này, xã hội chưa hình thành thị trường đâ't đai và Nhà nước khi đó mới chỉ công nhận đất đai về mặt hiện vật, chưa công nhận về mặt giá trị. Trong thòi kỳ hợp tác hóa, sở hữu về ruộng đất của nông dân bị xóa bỏ để xác lập sở hữu tập thể về ruộng đất của hợp tác xã. Trong thòi kỳ này, nển kinh tế miền Bắc đã ỉựa chọn phát triển theo mô hình kê hoạch hóa tập trung với kế hoạch 5 năm lần thứ nhất (1961-1965), kế hoạch chuyển hướng thời chiến (1966-1975). Sau khi Việt Nam thống nhất, nền kinh tế cả nước phát triển theo kế 165 hoạch 5 năm lần thứ hai (1976-1980), lần thứ ba (1981- 1985). Trong những kỳ kế hoạch đó, chẳng những thị trường bất động sản mà hầu như các loại thị trường khác đểu không được pháp luật thừa nhận. 2. Giai đoan từ năm 1986 đến năm 1993 Năm 1986, Đại hội đại biểu toàn quốc ỉần thứ VI của Đảng quyết định thực hiện công cuộc Đổi mới toàn bộ đời sống kinh tê - xã hội, trong đó nổi lên hàng đầu là chuyển nền kinh tế từ cơ chế kê hoạch hóa tập trung quan liêu, bao cấp sang nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần (sau này là nền kinh tế thị trưòng định hướng xã hội chủ nghĩa). Đại hội VI đã tạo căn cứ chính trị cao cho việc xuất hiện các yếu tố thị trường, các loại thị trường trong nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản. Tuy nhiên, năm 1986 mới chỉ thấy xuất hiện trên thực tế xã hội một số loại thị trường như thị trường hàng tiêu dùng, thị trường thiết bị máy móc... Nhiều loại thị trường khác trong đó có thị trường bất động sản chưa thể hình thành trong năm 1986 cũng như nhiều năm sau đó bỏi mặc dù đã có chủ trương, đường lối của Đảng, nhưng vẫn thiếu căn cứ pháp luật bảo đảm. Trong những năm này, Hiến pháp năm 1980 vẫn có hiệu lực thi hành, trong đó quy định: “nền kinh tế quốc dân chủ yếu có hai thành phần: thành phần kinh tế quốc doanh thuộc sở hữu toàn dân và thành phần kinh tế hợp tác xã thuộc sở hữu tập 166 thê của nhân dán lao động” (Điều 18); “đất đai... cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước - đểu thuộc sỏ hữu toàn dân” (Điều 19); “Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưỏng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật' (Điều 20). Việc Hiến pháp năm 1980 không công nhận về mặt pháp lý đối với thành phần kinh tế tư nhân, không thừa nhận có sự tách biệt giữa quyền sỏ hữu đất đai với quyền sử dụng đất đai... đã làm cho thị trường bất động sản thiếu căn cứ pháp lý để hình thành một cách hợp pháp. Thay cho thị trường hợp pháp, thị trường bất động sản phi chính thức đã hình thành vổi quy mô lỏn dần trong nền kinh tế. đặc biệt là trong lĩnh vực đất ở. nhà ở. Trong lĩnh vực này, do những nhu cầu bức xúc về cải thiện điều kiện nhà ở, người dân tại nhiêu vùng, đặc biệt là tại các thành phô. thị xã, đã tìm mọi cách có đất để làm nhà (như: mua đât của những người có đất thổ cư để làm nhà; tự làm nhà trên đất nông nghiệp; “nhảy dù” vào làm nhà tại các khu đất công thiếu sự quản lý...), hoặc raua bán nhà vói giấy tò trao tay cho nhau... thị trường bất động sản phi chính thức nàv một mặt phản ánh sự hiện diện một cách khách quan của quan hệ cung - cầu vê bất động sản trong đòi sông kinh tế - xã hội, mặt khác phản ánh sự lạc hậu của hệ thống pháp luật so với chủ trương, đưòng lối của Đảng trong lĩnh vực phát triển các yếu tô thị trường, các loại thị 167 trường nói chung, thị trường bất động sản nói riêng trong những năm từ 1986 cho đến khi Hiến pháp năm 1980 được thay thê bằng Hiến pháp năm 1992. Trong khuôn khổ Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai lần đầu tiên được ban hành năm 1987. Một trong những nhược điểm lón nhất của luật này là tiếp tục coi đất đai là một loại hiện vật không mang giá trị. Tuy nhiên, một tiến triển rất quan trọng về đất đai trên con đường tiếp cận vói thị trường lại được bổ khuyết ngay trong thời gian này, đó là việc ban hành Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987 với những điều khoản cho phép doanh nghiệp nhà nước được góp vốn vào xí nghiệp liên doanh vái nưốc ngoài bằng quỹ đất của mình. Với quy định này của pháp luật, đất đai của rihiểu doanh nghiệp nhà nước đã được tính thành tiền để góp vốn vói các nhà đầu tư nước ngoài. Trong những năm 1987- 1991, vôn từ quỹ đất này đã chiếm tới trên dưới 30% tổng vốn của các doanh nghiệp liên doanh giữa Việt Nam với các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Các yếu tố nằm trong giai đoạn sơ khỏi của thị trường bất động sản phải chò cho đến khi Hiến pháp năm 1980 được thay thế mối có điều kiện pháp lý để ra đời một cách hợp hiến. Tuy nhiên, ỏ sự chò đợi này, các bên tham gia thị trường bất động sản có thể giữ được sự kiên nhẫn của mình, nhưng thị trưòng bất động sản thì không. Trong thòi gian 1991-1992, thị trường bất động sản trong giai đoạn hình thành sơ khỏi đã bị một “cơn sốt nóng' sau 168 nhiều năm hoạt động không chính thức, thậm chí hoạt động hợp lý mà chưa được pháp luật thừa nhận. Đây là “cơn sốt nóng” đầu tiên của thị trường bất động sản Việt Nam với hệ quả là: đất từ chỗ không có giá trị, giá rẻ dưới mức giá trị, đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, thậm chí chỉ về mặt “giá trị sử dụng” loại h ...