Thị trường bất động sản toàn cầu: Chu kỳ và những nguyên tắc cơ bản

Chúng ta thấy, trong khi thị trường bất động sản cơ bản mang tính địa phương, thì nhu cầu về BĐS lại tác động tương ứng với những thay đổi tại cùng thời điểm trong nền kinh tế toàn cầu. Tham khảo tài liệu "Thị trường bất động sản toàn cầu: Chu kỳ và những nguyên tắc cơ bản" để hiểu rõ hơn về điều này.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Thị trường bất động sản toàn cầu: Chu kỳ và những nguyên tắc cơ bản THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TOÀN CẦU: CHU KỲ VÀ NHỮNG NGUYÊN TẮC CƠ BẢNTóm tắt Mối tương quan giữa các thị trường bất động sản (BĐS) trên thế giới cao một cách ngạc nhiên,mức độ đó thể hiện qua việc các thị trường được phân khúc. Trong khi BĐS công nghiệp (industrialproperties), BĐS văn phòng (office properties), BĐS bán lẻ (retail properties) có mặt khắp nơi trên thếgiới, chúng không phải là những đối tượng thay thế mang tính kinh tế bởi vì sự đặc trưng về vị trí. Hơnnữa, cho đến thời điểm này, việc chứng khoán hóa rộng rãi của các công ty BĐS đã giảm nhiều so vớicác loại hình công ty khác. Tuy nhiên, lợi nhuận của ngành BĐS thế giới rơi vào tình cảnh bi đát. Trongbài viết này, chúng tôi dùng quá khứ qua 11 năm của các dòng thu nhập kinh doanh bất động sản quốctế để tìm ra các nhân tố ảnh hưởng đến sự điều động này. Chúng tôi cho là phần lớn sự tương quangiữa các thị trường toàn cầu do ảnh hưởng của sự thay đổi tổng thu nhập quốc dân (GNP), cho rằngviệc kinh doanh BĐS là một hình thức cá cược dựa trên các biến kinh tế cơ bản có tương quan với nhauqua các quốc gia. Bài phân tích này chỉ ra rằng ở một số quốc gia thì yếu tố sản xuất trong nước quantrọng hơn so với một số quốc gia khác. I-GIỚI THIỆU: Kinh doanh BĐS được phân biệt với hầu hết các ngành khác bởi vì sản phẩm của nó không thểdi chuyển được. Phần lớn các chủ sở hữu BĐS cạnh tranh nhau trong nước để kinh doanh. Trong khi sựcạnh tranh giữa các thành phố lớn với nhau về BĐS công nghiệp, văn phòng, BĐS bán lẻ (retailproperties) đang diễn ra, thì lựa chọn của khách hàng phụ thuộc vào một số các nhân tố kinh tế ngoạitrừ giá cả và chất lượng của BĐS. Vì vậy khách hàng trông chờ vào mối tương quan của những sự khácbiệt về giá trị tài sản giữa các thị trường để làm giảm sự chênh lệch giá giữa chúng. Không có hoạtđộng chứng khoán ngắn hạn nào ngăn giá của một thị trường nào đó đột nhiên nóng lên trong khi giámột thị trường khác thì đang giảm sút – ví dụ, các cao ốc từ nơi này không thể di chuyền đến nơi khácđược. Tương tự, cũng có người có lẽ trông đợi thị trường BĐS quốc tế biểu hiện các mối tươngquan thấp vì những khó khăn trong việc mở rộng kinh doanh qua ranh giới các quốc gia. Nghiêncứu đo lường các lợi ích đa dạng của việc kinh doanh BĐS và những loại tài sản khác cho thấy so sánhviệc kinh doanh BĐS phù hợp hơn theo hướng này (e.g. Eicholtz, 1996, Eicholtz and Hartzell, 1996,Eicholtz et.Al, 1998, Liu and Mei, 1998, Liu, Hartzell and Hoeseli, 1997). Sau khi xem xét những bằngchứng thực nghiệm được công bố gần đây, rõ ràng việc đầu tư kinh doanh BĐS thế giới là hữu dụngđối với việc đa dạng hóa danh mục đầu tư. Những lập luận này đưa ra những bằng chứng về sự điều động trong kinh doanh BĐS quốc tếtrở nên nổi bật hơn cả. Goetzmann and Wachter (1996) chứng minh sự đổ vỡ trong kinh doanh BĐStrong những năm đầu thập niên 90 đã ảnh hưởng hầu hết các nước trên thế giới. Mặc dù bị chia cáchbởi ranh giới chính trị và khoảng cách địa lý, thị trường văn phòng thế giới đồng loạt rơi vào cơn khủng 1khoảng. Trong khi những nhà kinh tế tìm kiếm những lý do nội tại cho sự sụt giảm giá trị bất động sản,thì một sự thật là không có nơi nào an toàn cho những nhà đầu tư BĐS suốt những năm 1991 – 1992. Sựđa dạng hóa cũng không giúp ích được gì. Việc nhìn nhận trong tài liệu của GW là cuộc khủngkhoảng này do những suy thoái GDP toàn cầu. Không may là dữ liệu về chuỗi các thời kỳ trong quákhứ không đầy đủ nên đã cản trở bất kỳ cuộc kiểm tra chính thức nào về nhận định này. Quan andTitman(1998) sử dụng nguồn dữ liệu giống như GW và tài liệu có chuỗi các thời gian dài hơn đã chứngminh rằng việc kinh doanh BĐS tương quan đáng kể với lợi nhuận kinh doanh chứng khoán vànhững thay đổi trong GDP. Trong bài phân tích khá sâu về khủng hoảng BĐS thế giới những năm1990, Renaud (1997) cho rằng mức độ dẫn đến cuộc khủng hoảng này do những sự kiện bấtthường cuối những năm 1980 có thể đã dẫn đến thay đổi tương quan giữa giá BĐS và kinh tếtoàn cầu. Ông cũng thảo luận về chu kỳ chung của BĐS và kinh tế toàn cầu. Cùng với những nghiêncứu gần đây chỉ rằng sự kết hợp giữa các nhân tố kinh tế toàn cầu và địa phương ảnh hưởngđến thị trường BĐS thế giới. Trong bài viết này chúng tôi dùng dữ liệu về việc kinh doanh BĐS trong 11 năm qua để kiểmtra mối quan hệ giữa sự thay đổi GNP có ảnh hưởng đến các dòng thu nhập từ kinh doanh BĐS .Chúng tôi đã tìm ra mối quan hệ sâu hơn đáng kể so với quan điểm của GW và đưa ra cách tiếp cậnkhác đến GDP hiệu quả hơn Quan and Titman. Mục tiêu của chúng tôi là chia tách những tác độngkinh tế toàn cầu khỏi tác động kinh tế 1 quốc gia dựa trên hệ số tương quan của các dòng thunhập từ kinh doanh BĐS. Cụ thể, chúng tôi kiểm tra để thấy có hay không mối tư ...