Thị trường vốn bất động sản

Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bấtđộng sản” và “động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theođó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạora do sức lao động của con người trên mảnh đất. Đến ngày nay, cùng với sự pháttriển của kinh tế xã hội thì cách phân loại tài sản trên vẫn được chấp nhận,nhưng BĐS cũng được chấp nhận với nhiều định nghĩa khác nhau ở các quốc giakhác nhau...
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Thị trường vốn bất động sảnPhát triển nguồn vốn Bất động sản ở Việt Nam hiện nay Lớp TCNH18E CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG VỐN BẤT ĐỘNG SẢN1. Một số khái niệm cơ bản.1.1 Bất động sản Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bấtđộng sản” và “động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theođó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạora do sức lao động của con người trên mảnh đất. Đến ngày nay, cùng với sự pháttriển của kinh tế xã hội thì cách phân loại tài sản trên vẫn được chấp nhận,nhưng BĐS cũng được chấp nhận với nhiều định nghĩa khác nhau ở các quốc giakhác nhau tùy theo điều kiện đặc thù của từng nước. Ở nước ta, theo điều 174 Bộ luật Dân sự (năm 2005) BĐS được địnhnghĩa là tài sản không di dời được bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản xây dựng gắnliền với nhà ở và công trình xây dựng đó. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Các tài sản khác do pháp luật quy định Có thể nói, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thểbằng pháp luật của mỗi nước. BĐS trong pháp luật của Việt Nam là một kháiniệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.1.2 Thị trường BĐS Trong nền kinh tế thị trường, BĐS cũng được coi là một loại hàng hóa.Cùng với khái niệm BĐS thì khái niệm thị trường BĐS cũng được hình thành:Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua, bán, trao đổi, cho thuê, thếchấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sựquản lý của nhà nước. Trên thực tế, có ý kiến đồng nhất thị trường BĐS với thị trường nhà đất(thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì nhiều người cho 1Phát triển nguồn vốn Bất động sản ở Việt Nam hiện nay Lớp TCNH18Erằng chỉ có nhà đất mới đem ra mua bán, chuyển nhượng trên thị trường. Tuynhiên theo khái niệm về BĐS ở trên ta có thể thấy nhà, đất chỉ là một bộ phậncủa hàng hóa BĐS. Vì vậy thị trường thị BĐS mang một nghĩa rộng hơn, bao hàmnhiều hơn thị trường nhà đất, hiểu thị trường BĐS là thị trường nhà đất là chưađủ.1.3 Thị trường vốn BĐS Thị trường vốn BĐS là nơi trao đổi các công cụ tài chính nhằm thỏa mãnnhu cầu về vốn cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân và cả chính phủ để thựchiện mua bán, trao đổi, đầu tư BĐS. BĐS là hàng hóa có giá trị lớn nên vốn đầu tư trên thị trường BĐS thườnglà vốn lớn, lâu dài. Chính vì vậy mà các công cụ tài chính được sử dụng trên thịtrường vốn BĐS là những công cụ đầu tư có tính thanh khoản rất thấp, có độ rủiro cao, đồng thời lợi nhuận đem lại cũng cao.2.Các kênh huy động và phát triển nguồn vốn Bất động sản2.1. Vốn tự có của các tổ chức, cá nhân Vốn tự có có thể do cá nhân hay doanh nghiệp trích ra để đầu tư, cũng cóthể huy động qua việc phát hành các cổ phiếu và đầu tư vào BĐS khi có sự nhấttrí của đại hội cổ đông. BĐS là lĩnh vực nhiều rủi ro, do vậy doanh nghiệp haycá nhân vẫn phải đảm bảo một tỷ trọng nhất định vốn tự có trong cơ cấu vốncủa dự án. Theo các chuyên gia kinh tế, nguồn vốn trong dân là một nguồn vốnlớn, dồi dào. Nguồn vốn này giữ một vai trò đặc biệt quan trọng đóng góp vàotăng trưởng kinh tế của cả nước nói chung và thị trường BĐS nói riêng.2.2. Vốn vay ngân hàng và các tổ chức tín dụng Kênh huy động vốn hiệu quả và quan trọng để đầu tư vào thị trườngBĐS là vay từ các ngân hàng và tổ chức tín dụng. Ước tính, số vốn đầu tư vàobất động sản ở nước ta hiện nay có tới hơn 60% là vốn vay ngân hàng. Có nhiềudự án, tỷ lệ cho vay lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm .Hình thức huy động này thể hiện rõ nét mối liên thông giữa thị trường vốn BĐSvà thị trường tài chính. Tuy nhiên, đầu tư vào BĐS là hoạt động nhiều rủi ro nên 2Phát triển nguồn vốn Bất động sản ở Việt Nam hiện nay Lớp TCNH18Ecác ngân hàng và tổ chức tín dụng luôn tiến hành sàng lọc kỹ khách hàng và dự ántrước khi cho vay. Các khoản tín dụng BĐS chịu lãi suất cao hơn so với cáckhoản vay kinh doanh trong các lĩnh vực khác. Thực tế, cuộc khủng hoảng kinhtế thế giới gần đây với sự sụp đổ của các tổ chức tài chính lớn có tỷ trọng tíndụng BĐS cao đã khiến cho việc huy động vốn BĐS từ kênh này càng trở nênkhó khăn.2.3. Trái phiếu Bất động sản Bên cạnh các kênh huy động vốn truyền thống, trái phiếu doanh nghiệpcũng là một kênh mà các doanh nghiệp bất động sản quan tâm và áp dụng để huyđộng vốn cho các dự án của mình. Qua kênh này, vốn có thể đến từ nhiều đốitượng có tiềm lực tài chính như quỹ đầu tư, công ty và tập đoàn,…thủ tục pháplý cũng không quá phức tạp. Mặt khác, doanh nghiệp không phải thế chấp tàisản, có thể áp dụng lãi suất linh hoạt cũng như nhiều phương án trả lãi và gốc.Hoạch định tài chính bằng trái phiếu rẻ hơn các khoản vay ...