Tiểu luận môn: Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

Tiểu luận môn: Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp gửi đến các bạn kiến thức về phân biệt những điểm giống và khác nhau của các phương pháp định giá BĐS. Hi vọng tài sẽ là nguồn tư liệu bổ ích cho các bạn.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Tiểu luận môn: Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp BÀI TIỂU LUẬN Đề số 1 ­ Số báo danh lẻ Câu 1: Phân biệt những điểm giống và khác nhau của các phương  pháp định giá BĐS mà anh (chị) đã biết. Bài làm: Như chóng ta ®∙ biÕt trªn thùc tÕ cã nhiÒu ph ư¬ng ph¸p kh¸c nhau ®Ó  ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Tuy nhiªn, phư¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ tµi s¶n nãi chung,  ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n nãi  riªng ®ưîc tÊt c¶ mäi ngưêi thõa nhËn ph¶i lµ   phư¬ng ph¸p c¬ b¶n, cã c¬ së khoa häc lµ ph ư¬ng ph¸p ®ưîc x©y dùng trªn c¬  së xem xÐt, ph©n tÝch vµ ®¸nh gi¸ sù t¸c ®éng cña c¸c yÕu tè ¶nh hưëng vµ  ®Æc biÖt lµ ph¶i tu©n thñ mét c¸ch ®Çy ®ñ vµ tuyÖt ®èi c¸c nguyªn t¾c  ®Þnh gi¸. Cã 4 phư¬ng ph¸p chñ yÕu ®Ó tiÕn hµnh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n   bao gåm: 1/ Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp:  Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các  BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem   xét, để ước tính giá trị thực của BĐS đó, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi  và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.  2/ Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư  hoặc  phương pháp vốn hóa):  Phương pháp này dựa trên cơ  sở  thu nhập ròng trung bình hàng năm  trong tương lai từ một BĐS, tương  ứng với một tỷ  lệ  (%) thu hồi vốn nhất   định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó.  Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi  hỏi độ  chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong   điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị  hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác  Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B 1 Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải  áp dụng các phương pháp khác để tính toán.  3/ Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành):  Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không  có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị  trường BĐS (nhà thờ,  trường học, bệnh viện, công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương   pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể  đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế,   nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.  4/ Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh /   phát triển giả định):  Phương pháp này thường được áp dụng để  tính toán giá trị  của những  BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử  dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê  duyệt. Thực chất phương pháp thặng dư  là một dạng của phương pháp giá  thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ  sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi   nhuận. Mçi  phư¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Òu cã nh÷ng  ưu thÕ vµ h¹n chÕ nhÊt  ®Þnh. Trong c¸c phư¬ng ph¸p trªn kh«ng cã ph ư¬ng ph¸p nµo lµ chÝnh x¸c vµ   duy nhÊt ®óng, mµ chØ cã phư¬ng ph¸p thÝch hîp nhÊt, cßn c¸c phư¬ng ph¸p  kh¸c ®ưîc dïng mang tÝnh chÊt hç trî, bæ sung hoÆc kiÓm tra kÕt qu¶ cña   phư¬ng ph¸p thÝch hîp nhÊt. §Ó tiÕn hµnh ph©n biÖt sù gièng vµ kh¸c nhau gi÷a c¸c phư¬ng ph¸p  ®Þnh gi¸ BĐS : Phư¬ng ph¸p  Phư¬ng ph¸p  Phư¬ng ph¸p chi  Phư¬ng ph¸p  so s¸nh trùc  ®Çu tư phÝ thÆng dư tiÕp Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B 2 Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp ­ Được xây  ­ Được xây  ­ Được xây dựng  ­ Là một dạng đặc  dựng trên  dựng trên nguyên chủ yếu dựa trên  biệt của pp đầu tư,  nguyên tắc thay  tắc thay thế. nguyên tắc thay  đòi hỏi quán triệt đủ  thế. ­ Giá trị tài sản  thế. 5 nguyên tắc. Tuy  ­ Giá trị tài sản  mục tiêu được  ­ Giá trị của BĐS  nhiên 'nguyên tắc  mục tiêu được  coi là hoàn toàn  mục tiêu tương  đóng góp' giữ vai  C¬   së coi là hoàn toàn  có thể ngang  đương với chi phí  trò chủ đạo. lý luËn có thể ngang  bằng với giá trị  làm ra một BĐS ­ Giá trị của một  bằng với giá trị  của những tài  giống như vậy và  BĐS được xác định  của những tài  sản tương  coi đây như 1 vật  trên cơ sở của sự  sản tương  đương có thể so  thay thế. hiện diện hay thiếu  đương có thể so  sánh được. vắng nó sẽ làm cho  sánh được. giá trị của tổng tài  sản tăng lên hay  giảm đi là bao nhiêu. ­ Thu thập các  ­ Bản chất là  ­ Đây là phương  ­ Xác định giá trị  Kü  giao dịch trên thị tiến hành chuyển pháp định giá mang  BĐS mục tiêu bằng  thuËt  trường hiện  hóa các dòng thu  tính hỗn hợp, trong  cách dựa vào giá trị  ®Þnh  gi¸ hành của các bất nhập tương lai  đó sử dụng cả  còn lại và yếu tố  động sản giống  về hiện tại để  phương pháp so  giả định cấu thành  hoặc tương đối  tìm giá trị của  sánh làm cơ sở để  giá vốn của BĐS  giống so với bất vốn đầu tư và  ước tính chi phí tạo mục tiêu (các chi phí  động sản mục  cũng là giá trị  ra BĐS ...