Vận dụng chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế số 13 trong việc xác định giá trị bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu

Bài viết đánh giá thực trạng vận dụng mô hình giá gốc đối với việc xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu bất động sản đầu tư theo VAS 05 - Bất động sản đầu tư. Từ đó, đề xuất một số trao đổi trong việc xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu của bất động sản đầu tư theo định hướng áp dụng mô hình giá trị hợp lý đối với kế toán bất động sản đầu tư tại Việt Nam. Mời các bạn cùng tham khảo!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Vận dụng chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế số 13 trong việc xác định giá trị bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu n trÞ - Kinh nghiÖm quèc tÕ vµ thùc tr¹ng ë ViÖt Nam VẬN DỤNG CHUẨN MỰC BÁO CÁO TÀI CHÍNH QUỐC TẾ SỐ 13 TRONG VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ SAU GHI NHẬN BAN ĐẦU #Phạm Thanh Hương Đại học Thương mại Xuất phát từ xu hướng chung của thế giới về việc sử dụng mô hình giá trị hợp lý (GTHL) làm cơ sở đo lường chủ yếu trong kế toán, kết hợp với điều kiện thực tế tại Việt Nam nơi mà mô hình giá gốc đang được sử dụng như là mô hình định giá chủ đạo trong hệ thống CMKT hiện hành (VAS). Bài viết sẽ tập trung hệ thống hóa lý luận liên quan đến đo lường GTHL của chuẩn mực báo cáo tài chính (BCTC) quốc tế số 13 (IFRS 13) - Đo lường GTHL, đánh giá thực trạng vận dụng mô hình giá gốc đối với việc xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu bất động sản đầu tư theo VAS 05 - Bất động sản đầu tư. Từ đó, đề xuất một số trao đổi trong việc xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu của bất động sản đầu tư theo định hướng áp dụng mô hình GTHL đối với kế toán bất động sản đầu tư tại Việt Nam. Từ khóa: Chuẩn mực BCTC quốc tế, bất động sản đầu tư, GTHL   Đặt vấn đề Định giá chính là công việc đo lường các giao dịch bằng đơn vị tiền tệ, nó có vai trò hết sức quan trọng trong kế toán. Định giá cung cấp thông tin về tài sản và nghĩa vụ của doanh nghiệp (DN), cũng đồng thời làm căn cứ xác định tài sản thuần hay vốn chủ của DN tại một thời điểm nhất định. Mặt khác định giá làm căn cứ xác định doanh thu, chi phí và từ đó tính ra lợi nhuận cho DN. Trong lịch sử phát triển của kế toán, những mô hình định giá khác nhau đã hình thành và có tác động nhất định đến thực tiễn kế toán như: Giá gốc, mức giá chung, giá hiện hành, giá đầu ra và GTHL. Quá trình nghiên cứu các hệ thống định giá này đã tạo lập những nền tảng lý thuyết quan trọng cho các khái niệm tài sản, lợi nhuận,... của kế toán và đây là những tiền đề cho quá trình tiếp tục tìm kiếm các phương pháp định giá khác bổ sung hoặc thay thế cho giá gốc. Tuy nhiên, các mô hình định giá này vẫn chưa thuyết phục hoàn toàn được xã hội và các tổ chức lập quy, nên phần lớn chúng chỉ tồn tại trong một giai đoạn nhất định ở một số quốc gia. Trong những năm 1990 và những năm đầu thế kỷ 21, xu hướng sử dụng mô hình GTHL ngày càng rộng rãi bởi các tổ chức lập quy về kế toán, tiêu biểu là Hội đồng CMKT tài chính Mỹ (FASB) và Hội đồng CMKT quốc tế (IASB) hai tổ chức lập quy kế toán có ảnh hưởng nhất hiện nay. Năm 2002, hai tổ chức này bắt đầu dự án hội tụ kế toán với mục đích hướng đến hài hòa các quy định về kế toán trên phạm vi toàn cầu. Trong đó, việc sử dụng GTHL là một quan điểm được cả hai bên thống nhất và định hướng chủ yếu cho việc áp dụng cơ sở tính giá này trong tương lai. Với nỗ lực thực hiện dự án xây dựng và ban hành IFRS của hội đồng CMKT quốc tế, tháng 5 năm 2011, Hội đồng CMKT quốc tế ban hành IFRS 13 - Đo 214 n trÞ - Kinh nghiÖm quèc tÕ vµ thùc tr¹ng ë ViÖt Nam lường GTHL có hiệu lực từ ngày 01/01/2013, nhằm thống nhất việc xác định và sử dụng GTHL trong khuôn khổ IAS/IFRS. Như vậy, cho đến hiện tại, rất nhiều các nghiên cứu chỉ tập trung vào sử dụng mô hình GTHL thay thế mô hình giá gốc. Các mô hình định giá khác đã không còn thực sự phù hợp với điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay. Các nghiên cứu này đều kết luận việc sử dụng mô hình GTHL trong kế toán là một xu hướng tất yếu song phải thận trọng, tránh việc lạm dụng GTHL trong việc “thổi phồng” kết quả kinh doanh và “làm đẹp” BCTC của DN. Kế toán bất động sản đầu tư cũng không nằm ngoài sự ảnh hưởng này, việc sử dụng mô hình định giá nào để xác định giá trị bất động sản đầu tư sẽ là ảnh hưởng lớn đến các chỉ tiêu phản ánh tình hình tài chính và lợi nhuận của DN. Để xác định mô hình định giá phù hợp nhất đối với bất động sản đầu tư, bài viết sẽ tập trung vào hệ thống hóa lý luận đo lường GTHL theo IFRS 13, đánh giá kế toán bất động sản đầu tư theo mô hình giá gốc và GTHL. Để từ đó, phân tích những ưu nhược điểm trong từng mô hình và đưa ra những đề xuất về phương pháp kế toán áp dụng mô hình GTHL cho việc xác định giá trị bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu. Lý thuyết về đo lường GTHL Theo IFRS 13, Đoạn 09, GTHL là mức giá có thể nhận được khi bán một tài sản hoặc thanh toán một khoản nợ phải trả trong một giao dịch thị trường có trật tự giữa các bên tham gia thị trường tại ngày xác định giá trị. GTHL được đo lường dựa trên các yếu tố thị trường, không phải dựa theo phương pháp xác định riêng của mỗi đơn vị. Với mỗi tài sản và nợ phải trả, các giao dịch thị trường có thể quan sát được hoặc các thông tin trên thị trường có thể có sẵn, nhưng cũng có những tài sản hay nợ phải trả khác, các thông tin có thể không có sẵn, không quan sát được. Để xác định GTHL, đơn vị sử dụng các kỹ thuật định giá phù hợp với hoàn cảnh và có đủ dữ liệu đầu vào. IFRS 13 đưa ra 3 kỹ thuật định giá được sử dụng rộng rãi là: Phương pháp tiếp cận thị trường, phương pháp tiếp cận chi phí và phương pháp tiếp cận thu nhập. Phương pháp tiếp cận thị trường là phương pháp sử dụng giá và các thông tin liên quan khác được tạo ra từ giá giao dịch thị trường của tài sản đó hoặc tài sản tương tự, nợ phải trả hoặc cả nhóm tài sản và nợ phải trả (IFRS 13, Đoạn B5). Phương pháp tiếp cận chi phí là phương pháp phản ánh chi phí cần thiết hiện tại, để thay thế được toàn bộ năng lực dịch vụ của tài sản (thường được gọi là chi phí thay thế hiện hành) (IFRS, đoạn B8). Phương pháp tiếp cận thu nhập là phương pháp chiết khấu toàn bộ dòng tiền trong tương lai về hiện tại với cùng một tỷ lệ chiết khấu nhất định. Khi sử dụng phương pháp này, GTHL đã phản ánh giả định của thị trường hiện tại về dòng tiền tương lai (IFRS 13, Đoạn B10). Để tăng cường tính nhất quán và khả năng ...