Ví dụ về phương pháp so sánh, tính hao mòn bằng pp so sánh và tính tỷ lệ vốn

Tài liệu tham khảo vê ví dụ về phương pháp so sánh, tính hao mòn bằng pp so sánh và tính tỷ lệ vốn hoá trong bất động sản
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Ví dụ về phương pháp so sánh, tính hao mòn bằng pp so sánh và tính tỷ lệ vốn Ví dụ về phương pháp so sánh, tính hao mòn bằng pp so sánh và tính tỷ lệ vốn hoáVí dụ về phương pháp so sánh Áp dụng phương pháp so sánh để định giá một BĐS là nhà ở tại một khu đôthị mới ở Hà Nội. Định giá viên sau khi khảo sát và thu thập đầy đủ số liệu về BĐScần định giá và 3 BĐS tương tự ở những vị trí lân cận trong cùng khu đô thị mớiđó. Việc điều chỉnh giá tiến hành như sau: Đơn vị tính: nghìn đồng KHOẢN MỤC BĐS CẦN ĐỊNH GIÁ BĐS SO SÁNH 1Giá bán ? 4.500.000 +(–) MứcYếu tố so sánh MÔ TẢ MÔ TẢ điều chỉnhĐiều kiện thị trường Giá nhà ở hiện tại + 2% Đã bán 2 tháng + 90.000 Góc đường: 2 mặt tiềnVị trí Một mặt tiền (cao hơn 6%) – 270.000Diện tích đất 75m2 65 m2 + 475.000 Tốt, một phía là vườnCảnh quan Trung bình hoa (cao hơn 1,5%) – 67.500 5 tầng /tốt (khung bê 5 tầng /tốt (khung bêThiết kế kiến trúc tông) tông) 0Hướng nhà Tây - Nam Tây 0Chất lượng công trình tốt tốt 0Tuổi (Hao mòn 1,2%năm) 17 năm 15 năm − 10.800Tổng diện tích sửdụng 350 m2 325 m2 + 95.000Tổng mức điều chỉnh +311.700Mức giá chỉ dẫn 4.811.700Làm tròn 4.800.000 Tương tự ước tính mức giá chỉ dẫn từ 2 BĐS tương tự khác như sau - BĐS so sánh 2: 4.590.000.000 đ - BĐS so sánh 3: 4.650.000.000 đ ⇒ Ước tính giá trị BĐS cần định giá: Định giá viên nhận định như sau: Với điều kiện của thị trường hiện nay khảnăng giao dịch thành công ở mức giá 4.590 triệu đ là 15%, mức giá 4.650 triệuđồng là 60%, ở mức giá 4.790 triệu đồng là 25%. Ước tính giá trị của BĐS cần định giá như sau: P = 4.590 x 0,15 + 4.650 x 0,6 + 4.800 x 0,25 = 4.678,5 triệu đồng Làm tròn 4.680 triệu đồng Kết luận: Giá trị của BĐS cần định giá là 4.680 triệu đồng Ví dụ tính hao mòn bằng pp so sánh Số liệu thu thập về một bất động sản là nhà ở liền kề vừa mới được mua bánthành công tại một khu đô thị mới tại Hà Nội như sau: giá bán 3,8 tỷ đồng, diệntích thửa đất 60 m2; diện tích mặt bằng xây dựng 50 m2; nhà 5 tầng khung bê tôngkết cấu vững chắc; thời gian sử dụng thực tế là 12,5 năm, tuy nhiên, tòa nhà đượcbảo dưỡng và sử dụng tốt nên căn cứ vào hiện trạng, tòa nhà được đánh giá có tuổiđời thực hiệu là 11 năm. Công trình phụ trợ (gồm tường rào, cổng và vườn cảnhnhỏ) có trị giá 50 triệu. Số liệu điều tra về thị trường như sau: giá đất bình quân 60 triệu đồng/m2;đơn giá xây dựng mới tòa nhà tương tự là 3,6 triệu đồng/m2. Giá bán: 3.800.000.000 Trừ: Giá trị mảnh đất: - 3.000.000.000 Trừ Tường rào, cổng, vườn cảnh: - 50.000.000 Kết quả: Giá trị đóng góp của tòa nhà: 750.000.000 Chi phí xây mới của công trình: 900.000.000 Trừ Giá trị đóng góp của công trình chính : - 750.000.000 Bằng: Giá trị hao mòn toàn bộ : 150.000.000 (hayTổngổng giá trị ấu hao ÷ Chi phí xây dựng mới = Tỷ lệ hao mòn (%): 150.000.000 ÷ 900.000.000 = 16,7% Tỷ lệ hao mòn ÷ Tuổi đời thực hiệu = Tỷ lệ hao mòn từng năm (%): 16,7% ÷ 11 năm = 1,52% Đồng thời, có thể lấy nghịch đảo của Tỷ lệ hao mòn từng năm (1,52%) để cóước đoán từ thị trường về tổng vòng đời kinh tế: 1.0 ÷ 1.52% = 66 năm Tương tự, định giá viên có thể tính toán tỷ lệ hao mòn của một số toà nhàtương tự khác đã được mua bán trên thị trường. Sau đó, ước tính tỷ lệ hao mònchung cho loại nhà ở cần định giá.Ví dụ tính tỷ lệ vốn hoá Bất động sản A được bán gần đây với giá 137.000 triệu đồng. Thu nhậptrước khi nộp thuế và khấu hao là 15.520 triệu đồng. Giá trị thửa đất ước tính là30.000 triệu đồng. Các khoản thuế mà cơ quan nhà nước thu trên cơ sở mức đánhgiá bằng 50% giá trị thực của bất động sản là 4%. Thời gian kinh tế còn lại củacông trình là 25 năm. - Tính tỷ lệ chiết khấu hoặc tỉ lệ vốn hóa từ dữ liệu thị trường. + Giá mua bán (đất đai và xây dựng) = 137.000 triệu đồng + Thu nhập = 15.520 triệu đồng + Giá trị thuế : (50% x 4%) x 137.000 = 0,02 x 137.000 = 2.740 triệu đồng + Giá trị đất = 30.000 triệu đồng * Giá trị xây dựng: 137.000 - 30.000 = 107.000 triệu đồng + Thời gian kinh tế còn lại 25 năm + Thu nhập ròng (sau khi trừ thuế) : 15.520 - 2.740 = 12.780 triệu đồng + Chi phí khấu hao 107.000 x (100 : 25) = 4.280 triệu đồng + Thu nhập ròng sau thuế và hoàn vốn: 12.780 – 4.280 = 8.500 triệu đồng + Tỉ lệ chiết khấu hoặc tỷ lệ vốn hóa: 8.500 :137.000 = 0,062 hay ...