Vướng mắc, hạn chế trong thực tiễn thực hiện pháp luật về đảm bảo quyền của người sử dụng đất trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và một số giải pháp khắc phục

Bài viết phân tích một số hạn chế, vướng mắc thực tiễn thực hiện pháp luật về bảo đảm quyền của người sử dụng đất trong lập và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Từ đó đề xuất một số giải pháp khắc phục hạn chế, vướng mắc phát sinh trong thực tiễn thực hiện pháp luật.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Vướng mắc, hạn chế trong thực tiễn thực hiện pháp luật về đảm bảo quyền của người sử dụng đất trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và một số giải pháp khắc phục VƢỚNG MẮC, HẠN CHẾ TRONG THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẢM BẢO QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC OBSTACLES AND LIMITATIONS IN THE PRACTICE OF IMPLEMENTING THE LAW ON ENSURING THE RIGHTS OF LAND USERS IN LAND USE PLANNINGS AND SOME SOLUTIONS Phan Trí Dũng TÓM TẮT: Bài viết phân tích một số hạn chế, vướng mắc thực tiễn thực hiện pháp luật về bảo đảm quyền của người sử dụng đất trong lập và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Từ đó đề xuất một số giải pháp khắc phục hạn chế, vướng mắc phát sinh trong thực tiễn thực hiện pháp luật. Từ khóa: Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, người sử dụng đất ABSTRACT: The article analyzes some limitations and practical problems in implementing the law on ensuring the rights of land users in the formulation and implementation of master plans and plans on land use. From there, some solutions are proposed to overcome limitations and problems arising in the practice of law implementation. Keyword: Land use planning, land use plan, land user 1. Một số hạn chế, vƣớng mắc thực tiễn thực hiện pháp luật về bảo đảm quyền của ngƣời sử dụng đất trong thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 1.1. Về việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Khi nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất (SDĐ) đến ngƣời SDĐ, mục đích SDĐ đã xác định và nghĩa vụ của ngƣời SDĐ phải đúng mục đích. Tuy nhiên, trong thực tiễn ngƣời SDĐ có nhu cầu chuyển mục đích SDĐ là không tránh khỏi. Tại những thời điểm nhất định, do nhu cầu mới của ngƣời SDĐ, nhà nƣớc, xã hội hoặc do tính năng của loại đất sử dụng không còn phù hợp với mục đích trƣớc đây nữa, khi đó ngƣời SDĐ mong muốn đƣợc thay đổi mục đích SDĐ hoặc mục đích SDĐ đƣợc thay đổi theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ mới.  ThS., Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dƣơng; Email: tridungtata@gmail.com 152 Để đảm bảo quyền lợi của ngƣời SDĐ và để nâng cao hiệu quả SDĐ, đáp ứng nhu cầu xã hội, Nhà nƣớc ghi nhận về quyền chuyển mục đích SDĐ, đồng thời quy định rõ những trƣờng hợp khi chuyển mục đích SDĐ, ngƣời SDĐ phải xin phép cơ quan có thẩm quyền. Luật Đất đai (LĐĐ) qua các thời kỳ và cả LĐĐ năm 2013 đều không giải thích thế nào là “chuyển mục đích SDĐ”. Tuy nhiên, có thể hiểu chuyển mục đích SDĐ là việc ngƣời SDĐ thay đổi mục đích sử dụng của đất theo nhu cầu, phù hợp với quy định của pháp luật. Đây là hoạt động mang tính chất điều chỉnh về QSDĐ do ngƣời SDĐ thực hiện xuất phát từ nhu cầu của họ. Có thể nói, chuyển mục đích SDĐ là nhu cầu rất bình thƣờng của ngƣời SDĐ khi mà điều kiện SDĐ, tình hình kinh tế- xã hội liên quan đến việc SDĐ có sự thay đổi. Mặc dù chuyển mục đích SDĐ là hành vi của ngƣời SDĐ, nhƣng trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu Nhà nƣớc, việc thay đổi mục đích SDĐ sẽ làm phát sinh một quan hệ pháp luật giữa ngƣời SDĐ với chủ sở hữu và dẫn đến sự thay đổi nhất định về chế độ SDĐ. Theo đó, LĐĐ năm 2013 quy định khi chuyển mục đích SDĐ “chế độ SDĐ, quyền và nghĩa vụ của ngƣời SDĐ đƣợc áp dụng theo loại đất sau khi đƣợc chuyển mục đích sử dụng1”. Đặc biệt, ngƣời SDĐ phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính cho Nhà nƣớc để đƣợc chuyển mục đích SDĐ. Đây chính là điểm làm nên tính chất tài sản hay tính thị trƣờng trong quan hệ chuyển mục đích SDĐ giữa Nhà nƣớc và ngƣời SDĐ2. Trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc, việc chuyển mục đích SDĐ là nhu cầu cần thiết, khách quan, đó không chỉ là nhu cầu tự thân của mỗi ngƣời SDĐ mà còn là nhu cầu của Nhà nƣớc để phục vụ cho mục đích chung cho xã hội, sự phát triển của đất nƣớc. Thông qua quy hoạch, kế hoạch SDĐ, việc thực hiện chuyển mục đích SDĐ giá trị quyền SDĐ sẽ đƣợc gia tăng nếu ngƣời SDĐ. Trên cơ sở kế thừa những quy định của LĐĐ năm 2003, LĐĐ năm 2013 đã chú trọng đến các quy định về chuyển mục đích SDĐ, trong đó có quy định cho phép chuyển mục đích SDĐ để thực hiện dự án đầu tƣ, cũng nhƣ quy định về trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng các loại đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp. Đây là 1 Khoản 2, Điều 57 LĐĐ năm 2013. 2 Lƣu Quốc Thái (2016), “Những vấn đề pháp lý về thị trƣờng quyền sử dụng đất Việt Nam”, Nxb. Hồng Đức, tr.111. 153 quy định phù hợp với thực tiễn, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho ngƣời SDĐ có nhu cầu chuyển mục đích SDĐ phù hợp với thực tiễn và nhu cầu chuyển mục đích SDĐ đa dạng hiện nay3. Về luật viết thì Luật đất đai năm 2013 cho phép: “Trƣờng hợp đã có quy hoạch nhƣng chƣa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện; hoặc đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm nhƣng đã quá ba năm mà chƣa thực hiện thì ngƣời sử dụng đất đƣợc phép thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất”. Tuy nhiên, khác với các giao dịch về QSDĐ thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng phải đƣợc phép cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền trên cơ chế “xin cho”. Do vậy trong thực tiễn, ngƣời sử dụng đất bị hạn chế trong thực hiện quyền năng này, bởi sự áp dụng không thống nhất giữa các địa phƣơng. Việc cơ quan nhà nƣớc có thẩm cho phép ngƣời sử dụng đất đƣợc phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất dựa trên căn cứ vào tầm quan trọng của loại đất trƣớc khi chuyển mục đích và mục đích thay đổi sử dụng đất ảnh hƣởng đến quy hoạch sử dụng đất, đến cơ cấu sử dụng đất4. Song song với quy định về các trƣờng hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép thì Luật đất đai quy định nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất có sử thay đổi sau khi chuyển mục đích sử dụng đất, tức là họ cần phải nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng. Nhƣ đã phân tích, chuyển đổi mục ...