Bài giảng Nguyên lý thẩm định giá: Chương 4.3 - ThS. Võ Thị Hoàng Vi

Bài giảng Nguyên lý thẩm định giá - Chương 4.3: Các cách tiếp cận, cung cấp cho người học những kiến thức như: Cách tiếp cận thị trường; Cách tiếp cận chi phí; Cách tiếp cận thu nhập. Mời các bạn cùng tham khảo!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bài giảng Nguyên lý thẩm định giá: Chương 4.3 - ThS. Võ Thị Hoàng Vi TRƯỜNGĐẠIHỌCTÀICHÍNH– MARKETING KHOATHẨMĐỊNHGIÁ– KINHDOANHBẤTĐỘNGSẢN CHƯƠNG4 CÁCCÁCHTIẾPCẬN&CÁCPHƯƠNGPHÁPTHẨMĐỊNHGIÁCÁCCÁCHTIẾPCẬN4.1CÁCCÁCHTIẾPCẬN 01 Cách tiếp cận thị trường 02 Cách tiếp cận chiphí 03 Cách tiếp cận thu nhập 4 01 Cách tiếp cận thị trường v Khái niệm Cáchtiếpcậnthịtrườnglàcáchthứcxácđịnhgiátrịcủatàisảnthẩmđịnh giáthôngquaviệcsosánhtàisảnthẩmđịnhgiávớitàisảngiốnghệthoặc tươngtựđãcócácthôngtinvềgiátrênthịtrường. v Cơ sở giá trị ü Cơ sở giá trị thị trường ü Cơ sở giá trị phithị trườngYour Date Here Your Footer Here 5 02 Cách tiếp cận chiphív Khái niệmCáchtiếpcậntừchiphílàcáchthứcxácđịnhgiátrịcủatàisảnthẩmđịnhgiáthôngquachiphítạoramộttàisảncóchứcnăng,côngdụnggiốnghệthoặctươngtựvớitàisảnthẩmđịnhgiávàhaomòncủatàisảnthẩmđịnhgiá.v Cơ sở giá trịü Cơ sở giá trị thị trườngü Cơ sở giá trị phithị trường 6 03 Cách tiếp cận thu nhậpv KháiniệmCáchtiếpcậnthunhậplàcáchthứcxácđịnhgiátrịcủatàisảnthôngquaviệcquyđổidòngtiềntrongtươnglaicóđượctừtàisảnvềgiátrịhiệntại.v Cơsởgiátrịü Cơsởgiátrịthịtrườngü Cơsởgiátrịphithịtrường 74.2CÁCPHƯƠNGPHÁPTHẨMĐỊNHGIÁ 8PHƯƠNGPHÁPSOSÁNH YÊUCẦUĐẠTĐƯỢC– Sinh viên nắm được các cách tiếp cận trong thẩm định giá– Sinh viên nắm được khái niệm, trường hợp áp dụng, quy trình thực hiện và ưu nhược điểm của phương pháp so sánh.– Vận dụng kiến thứcđã học ước tính giá trị tài sản bằng phương pháp sosánh trong những tình huống minhhọa điển hìnhNỘIDUNG 1 Giới thiệu 2 Các bước tiến hành 3 Công thức 4 Ví dụ 5 Phạm viáp dụng 6 Ưu– nhược điểm4.2.1PHƯƠNG PHÁP SOSÁNH v Giới thiệu Là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. (Tiêu chuẩn TĐGVN-O8)4.2.1PHƯƠNG PHÁP SOSÁNH v Giới thiệu “Tài sản so sánh” – Tài sản giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá; – Đã giao dịch thành công hoặc được chào mua, chào bán trên thị trường; – Tại địa điểm tương tự với tài sản thẩm định giá vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểm thẩm định giá. (Tiêu chuẩn TĐGVN-O8/2015) 134.2.1PHƯƠNGPHÁPSOSÁNH vGiới thiệu “Tài sản tương tự” Là tài sản cùng loại, tương đồng với tài sản TĐG về một số đặc trưng cơ bản (mục đích sử dụng, công dụng, đặc điểm pháp lý và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật chủ yếu như nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng). (Tiêu chuẩn TĐGVN-O8) 144.2.1PHƯƠNGPHÁPSOSÁNH v Giới thiệu “Giao dịch thành công” – Các hoạt động mua bán tài sản ĐÃ diễn ra, – Tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng - đối với đất) cho bên mua, nhận thanh toán; – Bên mua đã thanh toán cho bên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏa thuận. (Tiêu chuẩn TĐGVN-O8/2015) 154.2.1PHƯƠNGPHÁPSOSÁNH vCác bước tiến hành Nghiên cứu thị trường tài sản cần thẩm định giá BƯỚC1 Thuthập,kiểm tra thông tintài sản sosánh BƯỚC2 Lựa chọn đơn vị sosánh chuẩn BƯỚC3 Phân tích và thực hiện điều chỉnh BƯỚC4 Tổng hợp và rút ra mức giá ước tính BƯỚC5 16 Nghiên cứu thị trường tài sản cần thẩm định giá4.2.1PHƯƠNGPHÁPSOSÁNH BƯỚC1 Nghiên cứu thị trường để có thông tin về: – Giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán, – Những yếu tố có ảnh hưởng lớn đến giá của tài sản tương tự với tài sản TĐG. 17 Thuthập,kiểm tra thông tintài sản sosánhBƯỚC2− Thuthập và kiểm tra thông tin,số liệu về các yếu tố sosánh từ tàisản cùng loại hoặc tương tự có thể sosánh được.− Đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường.− Vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá 18 Lựa chọn đơn vị sosánh chuẩnBƯỚC3 −Làđơnvịtínhcơbảncủatàisảnmàcóthểquyđổitheođơnvịđó vềchuẩnđểsosánhgiữacáctàisảncùngloạivớinhau. −Vídụ:mét,m2,m3,hecta,phòng,giườngbệnh,ghếngồi,đơnvị thuê,năngsuất,sảnlượng/hécta,sảnphẩm/camáy,côngsuất;kg, tạ,tấn... 19 Phân tích và thực hiện điều chỉnhBƯỚC4− Phântích,xácđịnhcácyếutốkhácbiệtgiữatàisảnsosánhvàtàisảnthẩmđịnhgiá.− Thựchiệnđiềuchỉnhgiácủacáctàisảnsosánhtheosựkhácbiệtvềcácyếutốsosánh;− Tìmramứcchỉdẫnchomỗitàisảnsosánh. 20 Phân tích và thực hiện điều chỉnhBƯỚC4Cáchthức phân tích:− Phântíchđịnhlượng:phântíchcặp,hồiquy,thốngkê,…tìmram ...