Bài soạn: Định giá

Tài liệu gồm 7 câu hỏi về các quan điểm giá trị đất đai; các định nghĩa, công thức cơ bản và đặc điểm trong định giá đất; cách xác định vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất;... Để biết rõ hơn về nội dung chi tiết, mời các bạn cùng tham khảo.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bài soạn: Định giá Câu 1: Anh (chi) hay trinh bay cac quan đi ̣ ̃ ̀ ̀ ́ ểm gia tri đât đai ́ ̣ ́ a) Quan điểm kinh tế học chính tri Mác xít  ̣ • Giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh  trong hàng hóa.   • Giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị  và giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị.   • Đất đai không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra,  không có lao động kết tinh trong đất đai.   • Giá cả đất đai (P) thực chất là địa tô tư bản hoá, xác định theo công thức: P = R/i, với  R là địa tô và i là tỷ suất vốn hóa.  • Sau này một số nhà kinh tế trường phái tân Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá trị.  • Giá trị là lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động  đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai; được xác định theo công thức: W = C +  V + M.   • Thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần giá trị  đầu tư vào đất đai.   b) Quan điểm kinh tế thi tr ̣ ường:  • Các nhà kinh tế thị trường không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh  sức lao động”.  • Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều  được coi là có giá trị sử dụng.   • Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/dịch  vụ khác được gọi là giá trị trao đổi của nó.  • Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi  nó được giao dịch trên thị trường.  • Theo quan điểm này, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi trên thị trường, nên nó  có giá trị trao đổi.   • Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, dễ chấp nhận, nhưng không có sức mạnh mô tả  bởi tính đơn giản của nó.   • Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền  của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại.  c) Quan điểm marketing hiện đại:  • Giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình.   • Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hóa đó.   • Giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con người. • Giá trị trao  đổi đất đai có hai thành phần: giá trị hữu hình và giá trị vô hình.  • Giá trị hữu hình chính là giá trị sử dụng của đất đai tạo thành từ thuộc tính không  gian (diện tích, hình thể, vị trí) với các đặc điểm về địa hình, địa mạo, địa chất, địa  chấn và các tính chất sinh lý hoá của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai.  • Giá trị sử dụng có thể được biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ thì đấy là giá cả hay giá  thành của giá trị sử dụng.  • Giá trị vô hình của đất đai cũng như giá trị thương hiệu phụ thuộc vào vị thế của đất  đai.   • Bản chất “giá trị vô hình” của đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng  ­ nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm ­ của khách hàng nói riêng và xã hội nói  chung.   • Vị thế đất đai là cơ sở hình thành giá trị vô hình của đất đai, đấy là giá trị có từ quan  hệ “Relation capital”.  • Trong trường hợp vị thế đất đai không khác nhau thì giá trị trao đổi của đất đai phụ  thuộc vào giá trị hữu hình, tức giá thành đất đai.   c) Quan điểm marketing hiện đại:  • Phân biệt “Giá cả hợp lý” và “Giá cả phải chăng”.  • Nhìn theo kinh tế học, “Giá cả hợp lý” là một khái niệm hết sức tù mù: cái “lý” đó có  trong tình huống nào? “lý” của ai? từ đâu mà có? (của và từ khách hàng? của và từ  doanh nghiệp? của và từ thị trường…). “Giá cả phải chăng” có nghĩa là: “Giá cả tương  xứng với đòi hỏi”.   Câu 2: Anh (chi) hay trinh bay cac đinh nghia, công th ̣ ̃ ̀ ̀ ́ ̣ ̃ ức cơ  ban va đăc điêm cua ̉ ̀ ̣ ̉ ̉   phương phap so sanh tr ́ ́ ực tiêp trong đinh gia đât. ́ ̣ ́ ́ a) Định nghĩa phương pháp so sánh trực tiếp:  Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân  tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành  công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời  điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá.  Trên thực tế, không thể có hai bất động sản giống hệt nhau ở tất cả các yếu tố.  Tuy nhiên người ta có thể sử dụng giá bán trên thị trường của những bất động sản  so sánh tương tự với bất động sản cần định giá để xác định giá trị cho những bất  động sản cần định giá bằng cách điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ bớt trên giá bán  của bất động sản so sánh.  Phương pháp so sánh trực tiếp có thể vận dụng vào việc xác định giá cả và tiền  thuê của các loại hình thức giao dịch bất động sản hay đất đai như mua bán, cho  thuê, thế chấp.  Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh  các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:    =   ± b) Đặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp:  Phương pháp so sánh trực tiếp có tính thực tế, nên dễ được chấp nhận. Phương  pháp so sánh trực tiếp dùng mẫu giao dịch mới được thực hiện có khả năng thay  thế đối với thửa đất chờ định giá làm tiêu chuẩn so sánh rồi hiệu chỉnh để tính ra  giá cả của thửa đất chờ định giá, nên có thể phản ảnh được tình hình thị trường  gần thời điểm xác định giá đất, và cũng làm cho giá cả được tính ra có tính thực tế,  dễ được tiếp nhận.  Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng nguyên tắc thay thế tính ra giá thửa đất.  Phương pháp so sánh trực tiếp là căn cứ vào giá cả của mẫu giao dịch đã thực hiện,  sử dụng nguyên tắc thay thế với đất đai chờ định giá rồi so sánh để tính  ...