Bàn về hạn mức cho vay đối với bất động sản thế chấp – Tiếp cận từ góc độ quyền tài sản

Bài viết "Bàn về hạn mức cho vay đối với bất động sản thế chấp – Tiếp cận từ góc độ quyền tài sản" cung cấp một cách tiếp cận mới để sinh viên có thể hiểu rõ hơn về vấn đề này, đó là cách tiếp cận từ góc độ quyền tài sản. Mở rộng ra, cách tiếp cận này có thể trở thành một phương pháp hữu ích để các ngân hàng thương mại xác định hạn mức cho vay phù hợp, đảm bảo lợi ích của cả người đi vay và người cho vay. Mời các bạn cùng tham khảo!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bàn về hạn mức cho vay đối với bất động sản thế chấp – Tiếp cận từ góc độ quyền tài sản BÀN VỀ HẠN MỨC CHO VAY ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP – TIẾP CẬN TỪ GÓC ĐỘ QUYỀN TÀI SẢN ThS. Trần Đình Thắng1 ThS. Nguyễn Minh NhậtTóm tắt Học phần thẩm định giá bất động sản là một học phần bắt buộc trong chươngtrình đào tạo đối với sinh viên chuyên ngành ngân hàng tại trường Đại học Tài chính –Quản trị kinh doanh. Sinh viên chuyên ngành ngân hàng cần biết và hiểu việc ước tínhgiá trị của bất động sản thế chấp và xác định hạn mức cho vay bởi đây là một trongnhững nghiệp vụ chủ yếu của các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, sinh viên có thể khóhiểu tại sao hạn mức cho vay của các ngân hàng thương mại lại được quy định bởi một tỷlệ phần trăm nhất định dựa trên giá trị ước tính của bất động sản thế chấp. Thôngthường, việc xác định hạn mức cho vay được lý giải để đảm bảo an toàn nguồn vốn củangân hàng thương mại. Bài viết này cung cấp một cách tiếp cận mới để sinh viên có thểhiểu rõ hơn về vấn đề này, đó là cách tiếp cận từ góc độ quyền tài sản. Mở rộng ra, cáchtiếp cận này có thể trở thành một phương pháp hữu ích để các ngân hàng thương mại xácđịnh hạn mức cho vay phù hợp, đảm bảo lợi ích của cả người đi vay và người cho vay.Từ khóa: Bất động sản thế chấp, hạn mức cho vay, quyền tài sản.Đặt vấn đề Bất động sản thế chấp thông thường là đất đai hoặc công trình xây dựng hoặc baogồm cả đất đai và công trình xây dựng trên đất. Bất động sản trở thành tài sản thế chấp phổbiến nhất bởi nó có giá trị cao, có tính lâu bền, không thể di dời và mọi giao dịch chịu sựquản lý của Nhà nước. Chính vì lẽ đó, các ngân hàng thương mại (NHTM) có thể nhận bấtđộng sản làm tài sản đảm bảo cho khoản vay của khách hàng (người đi vay). Khi khách hàngkhông thể thanh toán khoản nợ đúng hạn theo hợp đồng đã ký kết thì NHTM sẽ tiến hànhthanh lý tài sản thế chấp của khách hàng để thu hồi vốn. Tuy nhiên, việc thu hồi vốn có triệtđể hay không phụ thuộc nhiều vào cách xác định hạn mức cho vay của NHTM.1. Cơ sở xác định hạn mức cho vay của ngân hàng thương mại Vay thế chấp bất động sản là một hoạt động chủ yếu trong hệ thống các NHTM tạiViệt Nam. Đối với đa số NHTM thì đây còn có thể coi là hoạt động quan trọng nhất trongkinh doanh dịch vụ ngân hàng. NHTM là người kinh doanh dịch vụ còn người đi vay làkhách hàng của NHTM. Chi phí sử dụng dịch vụ chính là lãi suất mà người đi vay phải1 Khoa Thẩm định giá, trường Đại học Tài chính – Quản trị kinh doanh750trả cho NHTM theo hợp đồng vay vốn giữa hai bên. Đối với lãi suất của khoản vay thì đãđược NHTM định trước theo bảng lãi suất đối với từng kỳ hạn của khoản vay. Về hạnmức cho vay, thông thường NHTM sẽ dựa chủ yếu vào giá trị thị trường của bất động sảnthế chấp để quyết định hạn mức cho vay đối với khách hàng. Dưới đây chúng tôi xinđược cung cấp thông tin về hạn mức cho vay của một số NHTM hiện nay như sau: Bảng 1. Hạn mức cho vay thế chấp bất động sản tại một số NHTM năm 2022 Ngân hàng Hạn mức vay Lãi suất (năm) Thời hạn vay tối đa VP Bank 100% 6,99% 20 năm MSB 80% 7,49% 7 năm HSBC 60% 7,49% 15 năm Agribank 80% 7% 15 năm Vietinbank 100% 8,62% 25 năm Techcombank 80% 7,49% 25 năm (Nguồn: https://azvay.com/vay-the-chap-bat-dong-san/ [1]) Vậy căn cứ vào đâu để NHTM xác định khoản cho vay 60% hay 80%, thậm chí100% giá trị của bất động sản thế chấp? Hạn mức cho vay dựa trên giá trị tài sản thế chấplà do NHTM xác định và người đi vay thường phải chấp nhận nếu muốn vay vốn. Thôngthường người đi vay không thể lý giải và cũng hiếm khi yêu cầu NHTM trả lời về căn cứcủa hạn mức cho vay. Câu trả lời thông thường của vấn đề này là để đảm bảo an toànnguồn vốn cho NHTM – tức là đảm bảo NHTM “không chịu thiệt” nếu như khách hàngkhông thể thanh toán gốc và lãi vay đúng hạn theo hợp đồng. Người đi vay trong nhiềutrường hợp muốn vay được số tiền theo ý của họ trong khi NHTM lại quan tâm nhiều đếnkhả năng trả nợ của khách hàng. Để “thuận mua, vừa bán”, NHTM cần phải xác địnhđược hạn mức cho vay ở mức hợp lý – vừa đáp ứng được nhu cầu của khách hàng, vừamang lại hiệu quả kinh doanh cho NHTM. Nhằm cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, theo chúng tôi hoạt động cho vay củaNHTM và đi vay của khách hàng phải được thực hiện trên cơ sở nguyên tắc tự nguyện vànguyên tắc ngang giá. Trong đó, nguyên tắc tự nguyện được thể hiện ở việc khách hàngcó thể từ chối đề nghị của NHTM nếu cảm thấy số tiền được vay quá thấp so với giá trịcủa bất động sản hoặc lãi suất quá cao, thời hạn vay ngắn và NHTM cũng có thể từ chốiđề nghị của khách hàng nếu cảm thấy số tiền cho vay quá cao so với giá trị của bất độngsản hoặc lãi suất quá thấp, thời hạn vay dài. Còn nguyên tắc ngang giá thể hiện ở hai vấnđề. Vấn đề thứ nhất là lãi suất, thời hạn của khoản vay phải phù hợp với toan tính củangười đi vay, mục đích sử dụng khoản vay cũng như phù hợp với điều kiện trao đổichung của thị trường (so sánh với lãi suất, thời hạn cho vay của các NHTM, tổ chức tín 751dụng khác). Vấn đề thứ hai là giá trị của tài sản thế chấp và khoản tiền mà người đi vaynhận được phải có giá trị tương xứng nhau tức là phải có sự tương xứng giữa hạn mứccho vay với giá trị thế chấp của bất động sản. Thực tế hiện nay, các NHTM thường chovay khoảng 80% giá trị ước tính của bất động sản thế chấp. Tại sao NHTM không chovay toàn bộ giá trị ước tính của bất động sản thế chấp? V ...