CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG VỐN BẤT ĐỘNG SẢN

Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất động sản” và “động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG VỐN BẤT ĐỘNG SẢN Phát triển nguồn vốn Bất động sản ở Việt Nam hiện nay Lớp TCNH 18E CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG VỐN BẤT ĐỘNG SẢN 1. Một số khái niệm cơ bản. 1.1 Bất động sản Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất động sản” và “động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Đến ngày nay, cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội thì cách phân loại tài sản trên vẫn được chấp nhận, nhưng BĐS cũng được chấp nhận với nhiều định nghĩa khác nhau ở các quốc gia khác nhau tùy theo điều kiện đặc thù của từng nước. Ở nước ta, theo điều 174 Bộ luật Dân sự (năm 2005) BĐS được định nghĩa là tài sản không di dời được bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng đó. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Các tài sản khác do pháp luật quy định Có thể nói, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước. BĐS trong pháp luật của Việt Nam là một khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. 1.2 Thị trường BĐS Trong nền kinh tế thị trường, BĐS cũng được coi là một loại hàng hóa. Cùng với khái niệm BĐS thì khái niệm thị trường BĐS cũng được hình thành: Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua, bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của nhà nước. Trên thực tế, có ý kiến đồng nhất thị trường BĐS với thị trường nhà đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì nhiều người cho 1 Phát triển nguồn vốn Bất động sản ở Việt Nam hiện nay Lớp TCNH 18E rằng chỉ có nhà đất mới đem ra mua bán, chuyển nhượng trên thị trường. Tuy nhiên theo khái niệm về BĐS ở trên ta có thể thấy nhà, đất chỉ là một bộ phận của hàng hóa BĐS. Vì vậy thị trường thị BĐS mang một nghĩa rộng hơn, bao hàm nhiều hơn thị trường nhà đất, hiểu thị trường BĐS là thị trường nhà đất là chưa đủ. 1.3 Thị trường vốn BĐS Thị trường vốn BĐS là nơi trao đổi các công cụ tài chính nhằm thỏa mãn nhu cầu về vốn cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân và cả chính phủ để thực hiện mua bán, trao đổi, đầu tư BĐS. BĐS là hàng hóa có giá trị lớn nên vốn đầu tư trên thị trường BĐS thường là vốn lớn, lâu dài. Chính vì vậy mà các công cụ tài chính được sử dụng trên thị trường vốn BĐS là những công cụ đầu tư có tính thanh khoản rất thấp, có độ rủi ro cao, đồng thời lợi nhuận đem lại cũng cao. 2.Các kênh huy động và phát triển nguồn vốn Bất động sản 2.1. Vốn tự có của các tổ chức, cá nhân Vốn tự có có thể do cá nhân hay doanh nghiệp trích ra để đầu tư, cũng có thể huy động qua việc phát hành các cổ phiếu và đầu tư vào BĐS khi có sự nhất trí của đại hội cổ đông. BĐS là lĩnh vực nhiều rủi ro, do vậy doanh nghiệp hay cá nhân vẫn phải đảm bảo một tỷ trọng nhất định vốn tự có trong cơ cấu vốn của dự án. Theo các chuyên gia kinh tế, nguồn vốn trong dân là một nguồn vốn lớn, dồi dào. Nguồn vốn này giữ một vai trò đặc biệt quan trọng đóng góp vào tăng trưởng kinh tế của cả nước nói chung và thị trường BĐS nói riêng. 2.2. Vốn vay ngân hàng và các tổ chức tín dụng Kênh huy động vốn hiệu quả và quan trọng để đầu tư vào thị trường BĐS là vay từ các ngân hàng và tổ chức tín dụng. Ước tính, số vốn đầu tư vào bất động sản ở nước ta hiện nay có tới hơn 60% là vốn vay ngân hàng. Có nhiều dự án, tỷ lệ cho vay lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm . Hình thức huy động này thể hiện rõ nét mối liên thông giữa thị trường vốn BĐS và thị trường tài chính. Tuy nhiên, đầu tư vào BĐS là hoạt động nhiều rủi ro nên 2 Phát triển nguồn vốn Bất động sản ở Việt Nam hiện nay Lớp TCNH 18E các ngân hàng và tổ chức tín dụng luôn tiến hành sàng lọc kỹ khách hàng và dự án trước khi cho vay. Các khoản tín dụng BĐS chịu lãi suất cao hơn so với các khoản vay kinh doanh trong các lĩnh vực khác. Thực tế, cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới gần đây với sự sụp đổ của các tổ chức tài chính lớn có tỷ trọng tín dụng BĐS cao đã khiến cho việc huy động vốn BĐS từ kênh này càng trở nên khó khăn. 2.3. Trái phiếu Bất động sản Bên cạnh các kênh huy động vốn truyền thống, trái phiếu doanh nghiệp cũng là một kênh mà các doanh nghiệp bất động sản quan tâm và áp dụng để huy động vốn cho các dự án của mình. Qua kênh này, vốn có thể đến từ nhiều đối tượng có tiềm lực tài chính như quỹ đầu tư, công ty và tập đoàn,…thủ tục pháp lý cũng không quá phức tạp. Mặt khác, doanh nghiệp không phải thế chấp tài sản, có thể áp dụng lãi suất linh hoạt cũng như nhiều phương án trả lãi và gốc. Hoạch định tài chính bằng trái phiếu rẻ hơn các khoản vay khác. Tuy nhiên, khi huy động qua kênh này doanh nghiệp phải thanh toán đầy đủ khi đáo hạn đúng theo cam kết trong hợp đồng với mức lãi suất cố định, trái phiếu bất động sản rủi ro hơn trái phiếu ngân hàng và có thể gặp khó khăn trong việc cấu trúc khoản vay sao cho dự án bất động sản luôn có khả năng trả lãi và gốc. 2.4. Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản Quỹ tín thác bất động sản hay là hình thức gọi vốn cho một dự án bất động sản từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá. Chứng chỉ quỹ đầu tư tín thác sẽ có tính chất nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu và người nắm giữ được nhận lợi tức định kỳ nhưng không tham gia quản lý đầu tư. Đây là mô hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản để kiếm lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản, tìm cách sử hữu và điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời có thể cho chủ sở hữu bấ ...