CÔNG CỤ TÀI CHÍNH – TÍN DỤNG VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

“Khi nền kinh tế xuất hiện một ngành đầu tư tạo ra siêu lợi nhuận gây mất thăng bằng trong phát triển, đe dọa nguy cơ khủng hoảng, thì nhà nước cần nhanh chóng có giải pháp tài chính để điều tiết đầu tư. Trong lĩnh vực đất đai, lâu nay chúng ta chủ yếu áp dụng biện pháp hành chính, nhưng không mang lại hiệu quả, trong khi đó lại thiếu công cụ tài chính để điều tiết”… Thị trường bất động sản: con ngựa bất kham Nếu tính từ năm 1991 đến nay, trong vòng 15 năm, nền...
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
CÔNG CỤ TÀI CHÍNH – TÍN DỤNG VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG CỤ TÀI CHÍNH – TÍN DỤNG VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TS. TRẦN DU LỊCH …“Khi nền kinh tế xuất hiện một ngành đầu tư tạo ra siêu lợi nhuận gây mất thăng bằng trong phát triển, đe dọa nguy cơ khủng hoảng, thì nhà nước cần nhanh chóng có giải pháp tài chính để điều tiết đầu tư. Trong lĩnh vực đất đai, lâu nay chúng ta chủ yếu áp dụng biện pháp hành chính, nhưng không mang lại hiệu quả, trong khi đó lại thiếu công cụ tài chính để điều tiết”… Thị trường bất động sản: con ngựa bất kham Nếu tính từ năm 1991 đến nay, trong vòng 15 năm, nền kinh tế nước ta trải qua hai “cơn sốt” lớn về thị trường bất động sản (TTBĐS). Cơn sốt thứ nhất, cao điểm vào các năm từ 1992 đến 1994 và cơn sốt thứ hai, từ cuối năm 2001 đến cuối năm 2003, làm gia tăng đột biến giá đất đô thị và các địa bàn đang được đô thị hóa. Điểm giống nhau của cả hai cơn sốt là: tác động mạnh bởi yếu tố đầu cơ và sau mỗi lần tăng giá đột biến, một mặt bằng giá cả mới được hình thành, sau đó tiếp tục tăng nhẹ, chứ không có hiện tượng giảm giá như các cơn sốt vàng, đô la hay các loại hàng hóa khác. Còn điểm khác nhau là ở chỗ: đối với cơn sốt thứ nhất, chủ yếu do các doanh nghiệp “đi trước thời cuộc” đầu cơ đất đô thị và dựa phần lớn vào nguồn vốn tín dụng thương mại, từ đó kéo theo sự đầu cơ riêng rẽ của một bộ phận dân chúng; còn cơn sốt thứ hai thì phổ biến là tình trạng “người người kinh doanh đất, nhà nhà kinh doanh đất” và đánh dấu sự bùng nổ các công ty kinh doanh bất động sản (BĐS), thực chất là kinh doanh đất; đồng thời hình thành xu hướng biến đất đai thành nguồn vốn cất trữ, để dành. Để cắt cơn sốt thứ nhất, Chính phủ ban hành Nghị định 18/CP (với nội dung pháp nhân chỉ được thuê đất, không giao đất) và cắt cơn sốt thứ hai bằng Luật đất đai năm 2003, mà cụ thể nhất là Nghị định 181/CP, với nội dung là cấm phân lô bán nền. Các liều thuốc cắt sốt của Chính phủ đều mang lại kết quả tức thì, rất hiệu nghiệm: giảm sốt; nhưng bệnh thì vẫn còn nguyên. Luật đất đai năm 2003 góp phần lành mạnh hóa TTBĐS, nhưng nếu chỉ có Luật đất đai, và ngay cả khi có Luật kinh doanh BĐS, cũng không đủ để điều trị căn bệnh của TTBĐS Việt Nam hiện nay, vốn đang như con ngựa bất kham. Vấn đề đặt ra là, phải có hệ thống chính sách quản lý đồng bộ liên quan đến luật pháp trong nhiều lĩnh vực. Xét về lý thuyết, mức cung về đất đai gắn với các nhân tố hữu hạn (diện tích, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng của nhà nước), còn nhu cầu về đất đai gắn với các yếu tố vô hạn như kinh tế phát triển, tăng dân số, tốc độ đô thị hoá, mức sống dân cư thay đổi… nhưng trên thực tế, mối quan hệ giữa sức cung và sức cầu để hình thành giá cả thị trường chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố, mà nổi bật nhất là yếu tố đầu cơ tác động đến sức cầu, và vai trò của nhà nước (pháp luật về đất đai, quy hoạch và quản lý sử dụng đất…) tác động đến sức cung. Sự tăng giá đất đô thị vừa qua, chỉ một phần do nhu cầu của người sử dụng gây áp lực lên sức cầu, còn lại là trong từng thời điểm, ở từng địa bàn, phần lớn do những người đầu cơ đất đai tạo ra. Mặt khác, trước khi ban hành Luật đất đai năm 2003, nhà nước không thừa nhận việc mua – bán quyền sử dụng đất (mặc dù thừa nhận giá trị của nó) nên các quan hệ giao dịch phải thông qua nhà nước với thủ tục rất phức tạp (ví dụ, thay vì chuyển dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự giữa các bên giao dịch, thì nhà nước can thiệp bằng cách thu hồi và giao lại…). Chính quan hệ hành chính – nhà nước trong giao dịch, tạo ra các “ức chế” đối với thị trường, tạo kẽ hở phát sinh tiêu cực. Luật đất đai năm 2003 đã khắc phục được tồn tại trên, thừa nhận quyền sử dụng đất như một loại hàng hoá tham gia TTBĐS, nhưng bản thân đạo luật này không thể điều tiết mọi hoạt động của TTBĐS, nên vẫn ít tác dụng trong việc điều tiết cả thị trường sơ cấp lẫn thị trường thứ cấp. Nhà nước đầu tư hạ tầng kỹ thuật và xã hội nhưng thiếu công cụ tài chính để điều tiết thị trường và giá trị gia tăng của đất Trong nhiều năm qua, kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận siêu ngạch, nên đã thu hút quá nhiều pháp nhân và cá nhân đầu tư vào các dự án nhà ở tại hầu hết các đô thị. Sự bùng nổ đất dự án đã bất chấp nhu cầu thực tế của thị trường. Trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, chỉ trong vòng vài ba năm đã ra đời đến hơn 4.000 doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thu hút một lượng rất lớn nguồn vốn đầu tư của xã hội vào các dự án đất đai, nhưng phần lớn mới tạo ra bán thành phẩm cho TTBĐS. Khi một nền kinh tế xuất hiện một ngành đầu tư tạo ra siêu lợi nhuận gây mất thăng bằng trong phát triển, đe dọa nguy cơ khủng hoảng, thì nhà nước cần nhanh chóng có giải pháp tài chính để điều tiết đầu tư. Trong lĩnh vực đất đai, lâu nay chúng ta chủ yếu áp dụng biện pháp hành chính, nhưng không mang lại hiệu quả, trong khi đó lại thiếu công cụ tài chính để điều tiết. Các luật liên quan đến thuế chuyển mục đích sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất… hiện hành không đủ để điều tiết lợi nhuận siêu ngạch trong thời gian qua và càng thiếu biện pháp tài chính để hạn chế đầu cơ đất. Các công trình đầu tư hạ tầng của nhà nước đã làm tăng giá trị sử dụng đất, đôi khi gấp nhiều lần giá cũ (trước khi đầu tư), nhưng nhà nước hầu như không có một chính sách điều tiết, để vừa tạo nguồn thu cho ngân sách vừa tạo công bằng xã hội. Chính người đầu cơ đất săn lùng thông tin quy hoạch, nhất là quy hoạch giao thông là nhằm đến lợi nhuận siêu ngạch từ khoản địa tô cấp sai do nhà nước đầu tư tạo ra. Đây là một khiếm khuyết rất lớn về các công cụ tài chính điều tiết vĩ mô trong quản lý TTBĐS. Chính sách phát triển hài hoà ba bộ phận của TTBĐS TTBĐS thông thường bao gồm 3 loại: (1) thị trường mua bán chuyển dịch; (2) thị trường cho thuê và (3) thị trường thế chấp. Ba thị trường này có mối quan hệ hữu cơ. Thực tế ở nước ta trong những năm qua, sự sôi động hay “đóng băng” TTBĐS đều diễn ra chủ yếu ở thị trường mua bán chuyển nhượng, còn đối với thị trường cho thuê và thị trường t ...