Đăng ký đất đai trong bối cảnh chuyển đổi số - nhìn từ quy định bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Bài viết nhằm mục đích phân tích quy định về đăng ký đất đai tại Việt Nam và đối sánh với một số nước trên thế giới, làm rõ những bất cập trong việc quản lý đất đai khi Nhà nước quá phụ thuộc vào các loại giấy tờ dẫn đến các thông tin về đất đai không đảm bảo tính minh bạch và bảo mật.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Đăng ký đất đai trong bối cảnh chuyển đổi số - nhìn từ quy định bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI TRONG BỐI CẢNH CHUYỂN ĐỔI SỐ - NHÌN TỪ QUY ĐỊNH BẢO VỆ QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH KHI GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU Phan Thị Hồng TÓM TẮT: Bài viết nhằm mục đích phân tích quy định về đăng ký đất đai tại Việt Nam và đối sánh với một số nước trên thế giới, làm rõ những bất cập trong việc quản lý đất đai khi Nhà nước quá phụ thuộc vào các loại giấy tờ dẫn đến các thông tin về đất đai không đảm bảo tính minh bạch và bảo mật. Từ góc nhìn về quy định bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu và thực tiễn xác lập, thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bài báo này lập luận rằng, đã đến lúc Nhà nước cần thay thế hình thức quản lý thủ công trên giấy tờ bằng việc hệ thống hóa các thông tin về đất đai. Điều này giúp cho việc truyền tải thông tin hiệu quả hơn, các thông tin được kiểm soát chặt chẽ hơn, đảm bảo tính minh bạch và bảo mật nhằm ổn định các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Từ khóa: đăng ký đất đai, bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vô hiệu. 1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá và có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong các ngành, lĩnh vực. Việc quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên này ảnh hưởng rất lớn đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Ở Việt Nam, thị trường đất đai chịu sự chi phối mạnh mẽ bởi hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại Điều 22 Luật Đất đai 2013 (LĐĐ 2013). Trong quản lý đất đai, công tác đăng ký đất đai đóng vai trò quan trọng. Bởi lẽ, đây là căn cứ xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, là căn cứ để xác định người sử dụng đất hợp pháp cũng như là căn cứ để giải quyết tranh chấp.  ThS., Khoa Luật Dân sự, Trường Đại học Luật, Đại học Huế; Email: hongpt@hul.edu.vn 90 Mặc dù vậy, thực tiễn thực hiện các giao dịch liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập, xuất phát từ hoạt động đăng ký đất đai. Việc Nhà nước quá chú trọng vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đưa ra điều kiện để quyền sử dụng đất được phép giao dịch tại Điều 188 LĐĐ 2013 là “có giấy chứng nhận theo quy định” đã dẫn đến thực trạng là cơ quan có thẩm quyền chỉ chú trọng kiểm tra việc có giấy chứng nhận mà thiếu sót trong việc kiểm tra các thông tin về nhân thân của chủ thể giao dịch. Điều này dẫn đến nhiều trường hợp lợi dụng sự lỏng lẻo trong công tác quản lý cũng như sự bất cẩn của người sử dụng đất, nhiều đối tượng đã thực hiện hành vi đánh tráo “sổ đỏ”, làm giả giấy tờ tùy thân, cài người đóng giải người sử dụng đất thực hiện trót lọt các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gây nên sự bất ổn trong quan hệ xã hội, giảm sút lòng tin của người dân vào hoạt động quản lý nhà nước. Mục đích bài viết nhằm phân tích thực trạng hoạt động đăng ký đất đai, thực trạng giao dịch về đất đai liên quan đến hoạt động đăng ký và quy định bảo vệ người thứ ba ngay tình để làm rõ nhu cầu của xã hội đối với việc quản lý đất đai trong bối cảnh chuyển đổi số. Từ đó, đề xuất kiến nghị góp phần hoàn thiện Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự. 2. Đăng ký đất đai theo pháp luật Việt Nam và trên Thế giới Đăng ký đất đai gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động đất đai.69 Theo quy định tại khoản 15 Điều 3 LĐĐ 2013 thì đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Như vậy, có thể hiểu đăng ký đất đai về mặt pháp lý được thể hiện thông qua hệ thống hồ sơ địa chính. Về bản chất, đăng ký đất đai là đăng ký xác lập quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.70 Theo quy định tại Điều 95 LĐĐ 2013 thì đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, còn việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. 69 Điều 95 Luật Đất đai 2013. 70 Trần Thị Lệ Thu, Một số vấn đề về đăng ký đất đai và định hướng hoàn thiện, Tạp chí Công thương, https://www.tapchicongthuong.vn/bai-viet/mot-so-van-de-ve-dang-ky-dat-dai-va-dinh-huong-hoan-thien- 56982.htm, truy cập ngày 9/6/2021. 91 Nếu như đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người đang sử dụng đất mà chưa đăng ký và chưa được cấp một loại giấy chứng nhận nào thì đăng ký biến động là thủ tục ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin trong quá trình sử dụng đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận. Việc đăng ký đất đai bao gồm cả đăng ký lần đầu và đăng ký biến động có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.71 Thông qua thủ tục đăng ký đất đai, mọi thông tin về thửa đất đều được lưu giữ tại hồ sơ địa chính hoặc cơ sở dữ liệu về đất đai (nếu có). Các thông tin về đất đai mọi người dân đều có quyền được biết, trừ những dữ liệu thuộc phạm vi bí mật Nhà nước. Để khai thác thông tin về đất đai, tổ chức, cá nhân có thể khai thác qua các hình thức như thông qua mạng internet, cổng thông tin đất đai, dịch vụ tin nhắn SMS; khai thác thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản tại cơ quan có thẩm quyền cung cấp dữ liệu đất đai.72 Hiện nay, trên thế giới tồn tại hai hệ thống đăng ký đất đai được thực hiện ở các nước là hệ thống đăng ký chứng thư (chỉ cấp giấy chứng nhận thực hiện thủ tục đăng ký, không cấp giấy chứng nhận đăng ký) và hệ thống đăng ký chức danh - ...