ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC XÂY DỰNG VÀ BẤT ĐỘNG SẢN – THỰC TRẠNG VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA

Kể từ năm 2007, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam có mức tăng trưởng cao hơn hẳn so với các năm trước, đạt trên 57 tỉ USD (trong 9 tháng đầu năm 2008). So với các năm trước, vốn FDI năm 2008 có hai đặc điểm khác biệt: về quy mô, có rất nhiều dự án đăng ký trên một tỉ USD; về lĩnh vực đầu tư, FDI tập trung nhiều vào lĩnh vực xây dựng và phát triển bất động sản. ...
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC XÂY DỰNG VÀ BẤT ĐỘNG SẢN – THỰC TRẠNG VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC XÂY DỰNG VÀ BẤT ĐỘNG SẢN – THỰC TRẠNG VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA NGUYỄN THANH NGA* & A -LẾC-XƠ UA-REN** Kể từ năm 2007, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam có mức tăng trưởng cao hơn hẳn so với các năm trước, đạt trên 57 tỉ USD (trong 9 tháng đầu năm 2008). So với các năm trước, vốn FDI năm 2008 có hai đặc điểm khác biệt: về quy mô, có rất nhiều dự án đăng ký trên một tỉ USD; về lĩnh vực đầu tư, FDI tập trung nhiều vào lĩnh vực xây dựng và phát triển bất động sản. Vậy thực trạng và những vấn đề gì đang đặt ra cho nền kinh tế nước ta? Theo số liệu thống kê, các dự án lớn hàng tỉ USD cũng đã tập trung vào các lĩnh vực xây dựng và bất động sản bên cạnh lĩnh vực lọc dầu và khu liên hợp thép. Chỉ riêng 7 tháng đầu năm 2008, trong số 8 dự án trên một tỉ USD, chiếm ba phần tư tổng vốn đăng ký, thì 6 dự án về xây dựng và phát triển bất động sản. Điều không thể tránh khỏi là những dự án công nghiệp mới khác sẽ bắt đầu bằng việc xây dựng kết cấu hạ tầng. Trong trung hạn, những dự án FDI sẽ biến Việt Nam thành một “công trường” sôi động. Ở Việt Nam nhu cầu đối với bất động sản vẫn còn cao hơn nhiều so với mức cung. Tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, tỷ lệ sử dụng các loại bất động sản đạt gần như 100%. Đây là điều đáng mừng vì FDI tăng trong lĩnh vực xây dựng và phát triển bất động sản là phù hợp với nhu cầu phát triển của đất nước và với chính sách khuyến khích FDI của Chính phủ. Hiện nay, nhu cầu đối với các dự án bất động sản như nhà ở, khách sạn, văn phòng đều cao hơn nhiều so với mức cung. Mặc dù vào năm 2007, giá bán và thuê tất cả các loại bất động sản loại này và các khu đô thị tăng ít nhất là gấp đôi tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, nhưng tỷ lệ sử dụng chúng vẫn đạt gần như 100%. Theo Chiến lược phát triển của Việt Nam, diện tích khu vực thành thị sẽ tăng từ 105.000 ha hiện tại lên 460.000 ha năm 2020 và tốc độ đô thị hóa sẽ tăng từ 28% hiện nay lên khoảng 45% vào năm 2025; dân số thành thị khi đó sẽ đạt 46 triệu người. Việt Nam sẽ phải xây dựng 35 triệu m2 nhà ở thành thị để tăng mức diện tích nhà ở lên 20 m2/người vào năm 2020. Nền kinh tế mở cửa hơn theo cam kết WTO và phát triển hơn theo định hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa cũng sẽ đẩy nhu cầu đối với các loại hình bất động sản tăng cao trong thời gian tới. Chính phủ đang áp dụng chính sách phát triển các khu công nghiệp và khu chế xuất như một công cụ để thúc đẩy tăng trưởng và công nghiệp hóa khu vực nông thôn vì kỳ vọng rằng việc kết hợp kết cấu hạ tầng tốt của các khu này cùng với các chính sách ưu đãi có thể thu hút các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài đến những vùng quê. Có thể nói, FDI đang khỏa lấp chỗ trống về nguồn vốn đầu tư cho các dự án bất động sản và xây dựng, mà thiếu nó, nền kinh tế sẽ không thể đạt tốc độ tăng trưởng như mong muốn. Chính vì thế, Chính phủ đang dành các ưu đãi cho các dự án FDI trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, nguồn vốn FDI ồ ạt đổ vào lĩnh vực bất động sản và xây dựng có thể gây nên những bất ổn kinh tế vĩ mô trong trung và dài hạn. Nó có thể dẫn đến sự phân bổ vốn đầu tư không hiệu quả trong nền kinh tế, làm bất ổn cán cân thanh toán, thị trường vốn, đặc biệt là hệ thống ngân hàng và làm tăng các hoạt động đầu cơ trên thị trường bất động sản. Mối quan ngại hiện hữu nhất là tác động làm giảm hiệu quả đầu tư của nền kinh tế do có quá nhiều FDI vào một số loại hình bất động sản. Chính quyền địa phương thường quan niệm rằng, cứ có nhiều vốn FDI, dù ở lĩnh vực nào đều sẽ giúp phát triển kinh tế của địa phương. Chính vì thế, hơn một thập niên trở lại đây, các tỉnh ồ ạt xây dựng khu công nghiệp và khu chế xuất với mục tiêu thu hút FDI. Nhưng, do thiếu kết cấu hạ tầng phần cứng (điện, nước và giao thông) và phần mềm (nguồn nhân lực) nên đa phần các khu công nghiệp ở vùng nông thôn xa các trung tâm đô thị không thể thu hút FDI. Ba năm qua, các chính quyền địa phương lại ồ ạt chấp nhận các dự án sân gôn (golf), trong đó: 78 sân gôn đã được cấp phép với tổng vốn đăng ký là 13,3 tỉ USD, chiếm 26.170 ha ở 39 thành phố và tỉnh; 66 dự án khác đang trong quá trình hoàn thành hồ sơ. Mọi nhà đầu tư đều muốn lấy đất nông nghiệp làm dự án, vì theo quy định của Nhà nước, tiền đền bù rất thấp. Ngoài ra, đất cho dự án sân gôn được coi là đất cho thể thao nên được hưởng mức thuế đất ưu đãi. Vì thế, nhiều nhà đầu tư thường bắt đầu các dự án từ sân gôn, sau đó mới “tranh thủ” mở rộng sang dịch vụ khách sạn, nhà hàng và giải trí. Thực tế, các chủ đầu tư chờ đợi thu hồi vốn bằng các dự án bất động sản đi kèm với sân gôn. Do đó, khi thị trường bất động sản hạ nhiệt thì 123 dự án sân gôn trở nên chậm giải ngân. Hiệu quả hoạt động của các dự án này lại thấp: năm 2007, 13 dự án đang hoạt động với tổng diện tích đất sử dụng 2.711 ha, nhưng chỉ nộp vào ngân sách nhà nước 336,3 tỉ đồng(1). Trong khi đó các dự án này có thể gây tác hại ô nhiễm môi trường về đất và nước, ai sẽ là người gánh chịu sau này? Sai lầm cấp phép dự án FDI một cách ồ ạt đang làm thay đổi cơ cấu kinh tế của một số vùng nông thôn, thậm chí cả khu vực thành thị, một cách đáng báo động. ở nông thôn, kết cấu hạ tầng như đường sá, cầu cống, điện, nước sạch thiếu thốn và nguồn nhân lực yếu kém, không được đầu tư đúng mức. Trong khi đó, chính quyền địa phương lại thu hồi lấy đất nông nghiệp từ người nông dân để xây dựng các khu công nghiệp và khu chế xuất, (nhưng lại khó thu hút được FDI, thậm chí cả nhà đầu tư trong nước) và xây dựng sân gôn, nhà nghỉ dưỡng, khách sạn, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại và kể cả sòng bạc (casino). Tình trạng phát triển ồ ạt khu công nghiệp và sân gôn đang lấy đi đất và kế sinh nhai của những người nông dân và đẩy họ di cư tìm việc làm tại các thành phố. Gánh nặng về mặt xã hội sẽ tăng lên. Chính sự mất cân đối về đầu tư này, đi kèm với thị trường bất động sản và ...