Định giá đất khu vực nông thôn khi nhà nước thu hồi - Những vấn đề đặt ra cần giải quyết

Bài viết "Định giá đất khu vực nông thôn khi nhà nước thu hồi - Những vấn đề đặt ra cần giải quyết" đề cập đến các quy định pháp lý hiện hành về định giá đất phục vụ bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, và tình hình thực tế của công tác định giá đất để tính tiền bồi thường tại khu vực nông thôn ở nước ta, những vấn đề còn tồn tại và đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục các vấn đề đó. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Định giá đất khu vực nông thôn khi nhà nước thu hồi - Những vấn đề đặt ra cần giải quyết ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHU VỰC NÔNG THÔN KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI- NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA CẦN GIẢI QUYẾT ThS Trần Thị Minh Thư Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Tóm tắt Để phục vụ cho quá trình đô thị hóa, tại các khu vực nông thôn trong cả nước, nhà nước cần tiến hành thu hồi đất, bao gồm cả đất ở nông thôn, đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp… phục vụ cho việc phát triển các dự án kinh tế xã hội, xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình công cộng… Đi kèm với quá trình thu hồi đất là công tác bồi thường cho những người dân có đất bị thu hồi. Muốn bồi thường được thỏa đáng thì việc định giá đất để tính tiền bồi thường một cách chính xác, đúng quy định pháp luật là yêu cầu tất yếu. Bài viết đề cập đến các quy định pháp lý hiện hành về định giá đất phục vụ bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, và tình hình thực tế của công tác định giá đất để tính tiền bồi thường tại khu vực nông thôn ở nước ta, những vấn đề còn tồn tại và đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục các vấn đề đó. Từ khóa: Định giá đất, nông thôn, bồi thường, thu hồi đất 1. Đặt vấn đề Song song với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước là quá trình đô thị hóa cũng đang diễn ra nhanh chóng. Việc biến các khu vực nông thôn trở thành thành thị dẫn tới việc nhà nước phải thu hồi đất tại khu vực nông thôn phục vụ cho các mục đích như xây dựng cơ sở hạ tầng, kinh tế xã hội, quốc phòng an ninh, phát triển đô thị mới … Để đảm bảo cho quá trình thu hồi đất diễn ra thuận lợi, nhanh chóng thì định giá đất phục vụ bồi thường chính xác, theo đúng pháp luật nhằm đảm bảo hài hòa các lợi ích cho người dân có đất bị thu hồi, cho nhà nước và cho doanh nghiệp là vô cùng cần thiết. Tuy nhiên thực tế hiện nay vẫn còn nhiều vấn đề chưa thực sự thỏa đáng diễn ra xung quanh công tác xác định giá đất khu vực nông thôn khu nhà nước thu hồi cần phải được nghiên cứu và giải quyết. 2. Những quy định của Nhà nước về định giá bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi tại khu vực nông thôn Nghị định 69/2009/NĐ- CP “Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư”, Nhà nước đã quy định khi thu hồi đất thì giá đất phải được xác định sát với giá thị trường. Luật Đất đai 2013 quy định, giá đất của nhà nước phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”. Theo Điều 74 Luật đất đai 2013 thì trong trường hợp tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi mà đủ điều kiện được bồi thường thì sẽ được Nhà nước bồi thường. Nếu không có đất để bồi thường thì sẽ được bồi thường bằng tiền theo “giá đất cụ thể” của loại đất thu hồi do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Theo Điều 114 Luật đất đai 2013 “Ủy ban nhân dân cấp 441 tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.” Bên cạnh đó, “việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.” Nguyên tắc xác định giá đất là “Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; Theo thời hạn sử dụng đất; Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau” (điều 112 Luật đất đai 2013). Theo nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính Phủ quy định về giá đất, thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30-6-2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất quy định có 5 phương pháp xác định giá đất như sau: - Phương pháp so sánh trực tiếp: Đây là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. Để áp dụng phương pháp so sánh đòi hỏi phải có dữ liệu từ các cơ quan hữu quan về các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tính chất tương đồng, đã thành công. - Phương pháp chiết trừ: Đây là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất; - Phương pháp thu nhập: Đây là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh. Phương pháp thu nhậ ...